수도권 토지거래계약허가구역 및 투기과열지구 지정 확대

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서울 강북 뉴타운 등 수도권 일대 6천605.92㎢가 11월20일부터 토지거래계약허가구역으로 지정됐다. 토지거래계약허가구역으로 묶인 곳은 서울시가 추진 중인 강북 뉴타운과 인근지역 15.65㎢(473만평), 서울 녹지지역, 인천 녹지지역 및 비도시계획구역, 경기도 대부분의 녹지지역과 비도시 계획구역 등 수도권투기우려지역 6천540.27㎢(19억9,356만평)다. 허가구역 안에 있는 토지 중 주거지역은 180㎡, 상업지역은 200㎡, 공업지역은 660㎡, 녹지지역은 200㎡, 농지는 1천㎡, 임야는 2천㎡가 초과되는 토지를 거래할 때 실수요 여부 및 이용 목적 등의 심사를 거쳐 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.
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건설교통부는 11월20일부터 부동산시장 안정 대책의 일환으로 수도권 투기 우려지역과 서울시의 강북뉴타운 개발지역에 대하여 ‘토지거래계약허가제’를 시행했다. 또한 경기도 내 ‘투기과열지구’ 지정도 확대 시행했다.

건교부는 수도권 토지거래계약허가구역 및 투기과열지구 지정 확대 시행과 관련 “수도권의 경우 개발제한구역 해제·택지개발·경제특구지정 추진 등 각종 개발사업이 추진중이며, 주5일 근무제 등 사회여건 변화에 따라 국지적인 지가(地價)급등 가능성이 높아졌다”며 “주택시장에서 이탈한 부동자금이 수도권 토지시장으로 유입될 우려가 높다고 판단되어 이를 사전에 차단하기 위한 것”이라고 밝혔다.

또한 “서울시에서 지역균형개발을 위해 추진중인 길음·왕십리·은평 뉴타운사업에 대해서도 사업발표 및 진행 과정에서 지가급등 등의 우려가 있어 서울시의 요청에 따라 토지거래계약허가구역으로 지정했다”고 발표했다.

토지거래계약허가제란
건설교통부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 특정 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약허가구역으로 지정할 수 있다.

보통 2∼3년 단위로 지정되는데, 이번 조치의 경우 서울 뉴타운 지역은 5년, 그 외의 모든 지역에는 2년 동안 적용된다. 이 제도는 지난 78년 8·8 부동산 투기억제조치 중 하나로 도입돼 85년 충남 대덕연구단지지역이 최초로 지정됐다.

국토이용관리법, 도시계획법과 농지법 등 관련 이용계획에 부합될 때만 거래허가를 내주도록 함으로써 투기적 목적의 토지 취득을 방지하는 수단으로 활용하고 있다.

토지거래계약허가 구역은
대상지역은 수도권의 경우 각종 개발사업 및 주택분양이 활발한 수도권정비계획법상 ‘과밀억제권역’ 및 ‘성장관리권역 전지역’과 자연보전권역 중 전원주택지 등의 거래가 활발한 광주시와 양평군 등이다.

이들 지역 내의 국민 경제활동과 시민생활에 미치는 부정적 영향을 최소화하기 위하여 이미 개발이 완료된 도시계획구역의 주거·상업·공업지역을 제외한 도시계획구역의 ‘녹지지역’과 ‘비도시계획구역’만을 2004년 11월말까지 허가구역으로 지정했다.

또한 서울시가 뉴타운개발을 추진중인 성북구·성동구·동대문구·중구·종로구의 11개 동에 대해서는 2007년 11월말까지 허가구역으로 지정했다. 은평 뉴타운지역은 개발제한구역으로서, 이미 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으므로 제외했다.

이번 토지거래계약허가구역으로 총 19억9829만평이 묶였는데, 이는 수도권 전체 토지 중 83.14%에 해당한다. 수도권 녹지지역은 극히 일부를 제외하고는 거의 대부분이 지정된 셈이다.

한편 건교부는 경기도 파주·화성·용인 등과 제주도 북제주군을 토지거래계약허가구역으로 추가 지정하기 위해 해당지역의 지가 상승률과 거래 동향을 분석중인 것으로 알려졌다.

무엇이 어떻게 달라지나
허가구역 안에 있는 토지 중 주거지역은 180㎡, 상업지역은 200㎡, 공업지역은 660㎡, 녹지지역은 200㎡, 농지는 1천㎡, 임야는 2천㎡가 초과되는 토지를 거래할 때 실수요 여부 및 이용 목적 등의 심사를 거쳐 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 토지이용계획서의 실수요자, 이용 목적, 취득 면적이 적정한가이다.

허가 기준은 ▲거주를 위한 주택용지 구입 및 지역주민을 위한 복지 및 편익 설치 ▲해당지역에 거주하는 농어민이 농업·축산업·임업·어업 등 영위를 위한 토지(※거주지주소로부터 20㎞ 이내 토지로, 임야는 세대원이 6개월 이상 거주) ▲관계법령에 의해 지정된 지역·지구·구역 등 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행 ▲허가구역 지정 당시 사업시행자가 그 사업에 이용하고자 할 경우 등이다.

허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 무효이다. 시장·군수 또는 구청장은 토지거래계약의 허가신청이 있는 경우, 일정한 토지에 대하여 당해 토지를 매수할 선매자를 지정하여 협의 매수하게 할 수 있다. 불허가의 처분을 받은 자는 시장·군수 또는 구청장에게 당해 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.

투기과열지구 지정 확대
경기도는 11월말부터 주택을 공급할 예정인 ‘용인시 동백택지개발지구’를 투기과열지구로 추가 지정했다. 이미 투기과열지구로 지정된 고양시 중 대화동·탄현동 및 풍동·일산2 택지개발지구, 남양주시 중 호평동·평내동·와부읍, 화성시 중 태안읍 및 봉담·동탄 택지개발지구에 이은 것이다.

투기과열지구 지정 요건은 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 눈에 띄게 높으면서 ▲최근 2개월 간 해당지역 평균 청약경쟁률이 5대1을 넘을 때 ▲주택분양물량이 전달보다 30%이상 줄어드는 등 공급 위축 가능성이 클 때 ▲주택보급률이나 자가주택비율이 전국 평균을 밑돌면서 전매 행위가 급증했거나 주변에 신도시개발이 예정되어 투기 우려가 큰 지역 등이다.

용인시 동백택지개발지구는 총 물량 31개 단지 1만6660세대 중 12개 단지 5721세대 분을 11월 20일 이후 사업계획승인과 동시에 분양할 예정이다. 田

사업계획서 제출 외 제재수단 없어

천안, 허가제 이후 249% 증가세

토지거래계약허가제 지역으로 확대된 충남 천안지역 대부분이 오히려 부동산 거래는 증가, 부동산 투기억제 효과를 거두지 못하고 있다.

천안시 관계자는 “금년 10월말 현재 토지거래계약허가 건수는 모두 4만1249건으로 이는 지난해 같은 기간 1만1811건에 비해 2만9438건이 늘어 무려 249%의 증가세를 보였다”고 밝혔다.

토지거래계약허가지역이 천안지역 대부분으로 확대된 지난 10월 역시 토지거래는 2240건이 이뤄져 토지거래 허가제가 실시 이전인 지난해 같은 기간 1217건에 비해 1023건(84%)가 증가한 것으로 나타났다.

이처럼 정부의 토지 투기억제 대책이 별다른 효과를 거두지 못하는 이유는 무엇일까? 부동산 관계자들은 “토지거래계약허가제는 1년 후에 일어날 사업계획을 사전에 심의하는 요식행위에 불과하다”며 “허가지역 거래자에 대해 실거래가 과세 등 특별한 대책이 없이는 투기를 잡을 수 없다”는 지적이다.

한편 시 관계자는 “토지거래계약허가제는 상징적 의미로 축소되고 말았다”며 “허가지역 확대로 투기를 억제하기에는 다소 역부족”이라고 말했다.

토지거래계약허가제 FAQ

토지거래계약허가제 시행 효력 전 거래된 토지에 대하여

토지거래가 고시 이후, 효력 발생 전 매매가 이뤄진 경우에는 토지거래계약허가 후 취득돼야 하는지요? 효력발생 전에 검인계약이 이뤄졌다면 이 거래는 어떻게 되는지요? 그 기준이 되는 사항이 어떤 것인지 알려주기 바랍니다.

국토이용관리법 제21조의3의 규정에 의하면 토지거래계약 허가 대상을 토지의 거래계약 본체를 의미하는 것으로 봅니다. 그러므로 토지거래계약허가구역으로 지정되기 이전에 이미 계약이 이루어지고, 그 계약일자 등 사실이 객관적으로 입증이 될 경우는 원칙적으로 토지거래계약허가 대상이 아닙니다. 구체적인 사항은 관계행정기관인 시장·군수 등과 상의하기 바랍니다.

토지거래계약허가와 농지취득자격증명에 대하여

2002년10월에 농지 800평 가량을 서울에 있는 4명에게 공동으로(주말농장으로 이용) 계약을 주선했습니다. 중도금은 11월11일 잔금은 12월에 치를 예정입니다. 하지만 현행 농지법상 300평 미만은 농업인이 아닌 경우는 취득할 수 없어 등기는 2003 1월에 하려고 합니다.

내년에는 300평 미만도 농업인이 아닌 경우 농지를 취득할 수 있는 법이 시행된다고 들었습니다. 그런데 금년 11월부터 이곳이 토지거래계약허가구역으로 지정됐습니다. 그리고 경작거리를 20킬로미터로 제한한다는 말을 들었는데, 이 경우 2002년 10월에 계약했는데 토지거래계약허가를 취득해야 하는지요?

만일 토지거래계약허가를 취득할 경우에는 경작거리 20킬로미터에 저촉됩니다. 그러면 서울에 있는 사람도 주말농장으로 300평 미만을 구입할 수 있다고 하였는데, 이 경우는 경작거리 20킬로와는 상관이 없는지요?

토지거래계약허가의 대상은 국토이용관리법 제21조의3의 규정에 의한 계약자체를 의미하는것입니다. 중도금이나 잔금지급 등은 당해 계약 내용의 이행과정의 일부라고 생각됩니다.

따라서 허가구역으로 지정되기 이전의 계약은 객관적으로 그 성립시기가 입증되는 범위 내에서 허가대상이 아닐 것으로 생각됩니다. 구체적인 사항은 허가권자인 시·군·구청장 등과 상의하기 바랍니다. 또한 농지 등의 거래허가는 국토이용관리법시행령 제26조 이하에서 규율하고 있음을 알려드리오니, 구체적인 사항은 관계행정기관인 시장·군수 등과 상의하기 바랍니다