2003년 전원주택 시장 어떻게 달라지나 전원주택-주거형·주말형 양분화 가속

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전원주택 시장에도 호재가 생겼다. ‘그린벨트 해제’와 ‘주5일 근무제’가 바로 전원주택 시장에 새로운 바람이 된 것이다. 주5일제 근무가 확산된 요즈음 전원주택을 찾는 풍속도도 여러 형태로 나타나고 있다. ‘출퇴근형 전원주택’에서부터 ‘실버형’, ‘주말형’, ‘하프엔 하프’, ‘임대형’ 등 다양해지고 있다. 이러한 분류를 크게 나누면 주거형과 주말형 전원주택으로 구분할 수 있다.
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그동안 전원주택은 돈이 안 된다는 이유로 시장에서 외면당해 왔다. 그 요인들을 살펴보면 수요층을 예측하지 못한 건축이 가장 큰 이유가 된다.

전원주택이라고 하면 대지는 150∼200평, 건평은 50∼60평 정도이고, 가격은 2억5천∼3억선 정도가 되어야 폼이 난다는 생각이 일반적이다. 소득 1만불 시대 수요자는 정년퇴직을 하거나 정년을 대비한 사람들이라고 내다보았던 것이다.

이것은 전원주택이 유행하기 시작했던 시기부터 첫 단추를 잘못 끼웠기 때문이라 할 수 있다. 아파트문화가 처음 도입된 시기에는 소형부터 시작을 해서 주거문화로 자리를 잡았다. 그러나 전원주택은 대형부터 시작해서 주거 개념이 아닌 별장 개념으로 시작을 했던 것이다. 물론 돈이 안 되는 전원주택으로 이어질 수밖에 없었던 가장 큰 이유가 되었다.

아파트문화가 처음 도입되었을 때는 언론의 강한 질타를 받았다. ‘닭장에서 누가 살겠느냐’는 것이었다. 그러나 살아보니 생활의 편리성 때문에 급속도로 확산되었다.

하지만 전원주택은 그와 반대로 언론에서 1만불 시대에는 이런 전원주택이 좋다는 환상적인 꿈만 이야기했다. 그러나 막상 살아보니 주거문화의 변화에 따른 불안감과 생활 편의시설, 병원 이용 등이 불편하여 ‘얻는 것보다 잃는 것이 많다’고 생각하는 사람들이 많았던 것이다.

《월간 전원주택 라이프》에서 2002년 8월 인터넷을 통해서 연령별 전원주택 선호도를 조사한 적이 있다. 응답자 2339명 중 20∼29세 439명(19%), 30∼39세 952명(41%), 40∼49세 662명(28%), 50∼59세 241(10%), 60세 이상 41명(2%) 순으로 나타났다.

전원주택 시장은 변화를 두려워하는 50, 60세대보다는 30, 40세대가 주 수요층이라는 것을 대변하는 내용이다. 오랫동안 전원주택 컨설팅을 해온 경험이 여론 조사에서도 그대로 나타나고 있었다.

이런 사실은 전원주택을 원하는 수요층이 큰돈이 없는 세대라는 것이다. 출퇴근 지역에서 대지 150∼200평, 건평은 30∼40평, 가격은 1억5천∼2억원대가 주류를 이뤘다. ‘큰집은 부담만 되고 관리하기가 힘들다’는 것도 전원주택에 살고 있는 사람들의 한결 같은 목소리다.

또한 전원주택에 살려고 하는 사람들은 부부의 의견이 다른 경우가 많다. 그래서 ‘전원주택을 짓기 위해서는 단계가 필요하다’는 인식이 나타나기 시작한 것이다. 예를 들면 임대해서 살아보고 가족이 다 좋으면 결정을 하려는 사람들이 늘어나고 있으나, 현실적으로 전원주택 임대는 그리 많지 않다. 그래서 꿈만 가지고 있는 사람들이 많았다.

그런데 전원주택 시장에도 호재가 생겼다. ‘그린벨트 해제’와 ‘주5일 근무제’가 바로 전원주택 시장에 새로운 바람이 된 것이다. 주5일 근무제가 확산된 요즈음 전원주택을 찾는 풍속도도 여러 형태로 나타나고 있다.

‘출퇴근형 전원주택’에서부터 ‘실버형’, ‘주말형’, ‘하프엔 하프’, ‘임대형’ 등 다양해지고 있다. 이러한 분류를 크게 나누면 주거형과 주말형 전원주택으로 구분할 수 있다.

주 5일제로 인한 생활패턴의 변화

격자형 간선도로의 개통으로 동서남북의 접근이 편리해져 출퇴근을 하는데 있어 심리적 거리가 짧아졌다는 평가도 있다. 또한 주5일 근무제가 확산되어 출퇴근 부담감도 줄어들어 요즈음 386세대들이 삶의 질을 높이기 위해서 경관이 좋은 입지라면 주거에 투자를 한다.

열악해지는 도시의 공기오염으로 인한 원인 모를 괴병(怪病)과 기관지, 피부질환 환자가 증가하고 있다는 말은 어제 오늘의 이야기가 아니다. 이런 이유로 주5일 근무제가 현실화되고 소득 수준이 상승되자 삶의 질을 높일 수 있는 새로운 형태의 주거문화를 찾는 수요자가 늘어나고 있다. 다시 부활하기 시작하는 전원주택도 마찬가지라 할 수 있다.
친환경적 전원주택이 재테크가 된다

주거용 전원주택

이런 현실에서 주택수요자들은 ‘삶의 질’에 대한 욕구가 높아졌고, 환경친화적인 주거에 관해 많은 관심을 갖게 되었다. 특히 여러 설문조사를 통해서 주택 수요자들은 “앞으로 주택을 고를 때 주변환경을 제일 먼저 고려하겠다”고 응답한 경우가 많았다.

결과적으로 현대인들이 원하는 주택의 형태는 한마디로 전원주택인 것이며 실제적으로 “기회가 된다면 전원주택에서 살겠다”고 말하는 사람들이 많다.

지금까지 전원주택은 여유 있는 사람들의 전유물인 ‘세컨드 하우스’ 개념이 강하였다. 교통이나 근린생활시설들이 불편하여 상시 거주하여 사는 사람들은 불편을 어느 정도 감수해야 했다.

또 분양 차익과 가격 상승이 뛰어난 아파트와 비교해 보았을 때, 투자 가치가 떨어지고 전원주택을 마련하기 위해서는 한꺼번에 목돈이 들어가 자금부담도 컸다. 그러면서도 갑자기 자금이 필요해 팔려고 하면 아파트처럼 쉽게 팔리지 않아 환금성이 아파트에 비해 훨씬 떨어지는 것으로 평가되고 있다. 이런 측면에서 투자적인 매력이 적었다.

그러나 지금은 그 상황들이 많이 바뀌고 있다. 지역 요소마다 새로운 도로가 뚫리고 기존 도로들이 확포장되면서 교통은 편리해졌고 생활 편익시설들이 곳곳에 들어서면서 시골도 도시 못지 않게 생활하기에 편리해졌다.

특히 주거공간으로서 도시환경이 점점 열악해지면서 도시인들은 공기 맑고 흙 냄새를 마음껏 맡을 수 있는 시골로 내려가 전원주택을 짓고 사는 생활에 많은 관심을 보이고 있다. 또 부동산 시장환경도 변해가고 있다. 아파트는 거품이 많다고 생각하는 사람들이 늘어나면서 지금이 전원주택(지)에 투자해야 할 시점으로 보는 것이다.

도시근접형 전원주택과 빌라트형 전원주택

전원주택은 도시에서 30∼40킬로미터 반경에 집을 짓는 경우가 많았다. 도시 외곽에는 그린벨트지역으로 건축물이 있는 농가를 증개축해서 전원주택으로 사용했다. 그나마 행위 자체가 엄격하게 제한되어 있었기 때문에 접근하기가 여간 어려운 일이 아니었다.

그러나 이제는 도심에서 15킬로미터 반경의 그린벨트가 부분적으로 해제되어 2003년부터는 도시형 전원주택들이 많이 나타날 것으로 예상된다.

그린벨트 해제 지역에 동호인들이 공동 구매해서 지은 3층 ‘전원빌라트’도 관심의 대상이 될 것이다. 또한 ‘도시형 전원주택’에는 시내와 접근성이 좋은 관계로 정년퇴직을 한 실버형 전원주택자들이 선호하게 될 것이다.

기존의 전원주택 시장이 수요자 주도의 시장이라면 도시형 전원주택이나 빌라트형 전원주택은 공급자 주도형 전원주택시장이 형성될 것이다.

이런 예감은 2002년 9월 경기도 남양주 평내 택지개발지구 내 전원주택 단지 분양에서 단 하루 만에 청약이 끝났던 것을 보아도 알 수가 있다. 도시형 전원주택지로 전망이 있는 지역으로 서울 외곽 그린벨트 해제 지역과 인접한 시 지역이다.

구로구에서는 2002년 12월10일 그린벨트 우선 해제구역인 천왕동 27번지 일대 63만제곱미터의 구로지구를 서남권 신시가지형 뉴타운개발지역으로 지정, 저밀도의 전원형 고급주택 단지로 개발해 줄 것을 최근 시에 건의한 상태다.

이와 같이 시의 건축행정에도 변화가 일고 있다. 삶의 질을 높이기 위해서는 쾌적한 주거환경이 우선돼야 한다는 것이다. 구로구처럼 성남시, 하남시, 광주시, 광명시, 의왕시, 고양시, 남양주시 주변의 그린벨트 해제지역도 도시근접형 전원주택과 빌라트형 전원주택지가 될 것이다.

그리고 새롭게 부상하고 있는 고속전철 천안 역사 역세권에 해당하는 아산 신도시 주변과 천안시 풍세면, 광덕면 주변도 유망지역으로 볼 수 있다. 도시근접형 전원주택이나 빌라트형 전원주택의 보급은 현실적으로 도심의 단독주택공급 한계성을 극복하는 계기가 될 것이다. 또한 주거문화의 형태도 아파트에서 단독으로 옮겨가는 신호탄이 될 전망이다.

출퇴근형 전원주택

기간산업의 발달로 교통망이 빠른 기간 내에 좋아졌다는 것도 심리적 거리를 단축시켜 주었다. 앞에서 설명한 것처럼 전원주택 시장에 새로운 바람이 불고 있다. 즉 전원주택 시장의 주고객 층이 30∼40대 출퇴근 전원주택자란 사실이다.

분당은 오리역을 중심으로 주택공사, 토지공사, 가스공사 등의 본사가 있는 곳이다. 공사직원들은 서울에서 출퇴근하는 것보다. 용인에서 출퇴근하는 것이 편리할 수 있다.

용인시 양지면은 분당 오리역에서 23킬로미터 반경에 위치해 출퇴근이 편리한 지역이다. 현재 양지 주변에 대지 150평에 건평 40평 정도면 2억∼3억 정도에 나간다. 보통 사람들은 초등학생이 있는데 어떻게 전원주택에 가서 살 수 있는가 의아해하는 경우가 많다.

그러나 양지 주변 초등학교는 강남에 버금가는 교육수준이라고 한다. 이곳을 찾는 사람들은 아이들 학교문제는 걱정을 하지 않는다. 그러나 경제적인 여건이 발목을 잡는다.

이런 사람들이 모여서 토지부터 공동으로 구매를 하는 경향이 나타나고 있다. 집을 공동으로 지으면 건축비도 월등히 줄일 수 있다. 대지200평 정도에 건평 40평이면 2억5천∼3억 정도 있어야 구입할 수 있는 전원주택을 1억5천만원선이면 마련할 수 있어 재테크가 되는 공동구매를 선호한다.

농가를 리모델링하여 전원주택으로

기존 가옥이 딸려있는 5천만원∼1억원 사이 소규모 토지를 매입하려는 수요자가 늘어나고 있다. 실제로 용인, 광주, 양평 등에서는 전년도에 비해서 30%정도 높은 가격에도 거래가 쉽게 이루어지고 있다. 수도권 주변의 값싼 농가주택을 구입하여 전원주택화하려는 수요자가 많이 늘어나, 경기도에서는 경기넷을 통해서 빈 농가주택 정보를 제공하고 있다.

이렇게 볼 때 전원주택은 예전과는 달리 잘만 고르면 살기도 좋고 투자가치도 높다. 그렇다면 주저하지 말고 전원주택을 마련, 탈 서울을 실행에 옮길 시기가 된 것이다. 주로 토지와 전원주택 분야만 컨설팅해 온 경험으로 본다면 ‘앞으로 전원주택 수요가 급격히 늘어날 것’으로 내다볼 수 있다.

그러나 앞으로 부동산 가격은 아파트에서 나타나는 것처럼 양분된다는 것을 알 수 있다. 우선적으로 서울 출퇴근이 가능한 거리에 전원주택을 지을 수 있거나 기존 가옥이 딸려있는 5천∼1억원 사이의 소규모 토지는 앞으로도 상승하리라 보이므로 지금 투자하는 것이 유리하다.

금리가 하락하고 명퇴자들이 많게 되고 주5일 근무제가 금융권에서 다른 분야로 확산될 것이기 때문이다. 그렇기에 수도권 외곽으로 주거지를 옮기려는 사람들도 많다. 이런 사람들 중에는 농가주택을 구입, 개조하여 생활하는 경우가 상당수다.

또 펜션이나 민박으로 사용하는 경우도 많다. 상상을 초월하는 아파트가격 상승은 내집을 가지려는 서민들의 소박한 꿈을 빼앗아버렸다. 그 대안으로 농가주택에 수요자가 늘어날 것이다.

그리고 올해에는 수도권과 광역시를 제외한 면지역에서 건평 45평 이하, 가격 2억원 이하가 되는 농촌주택을 3년 이상 보유시 양도소득세를 비과세하는 법안이 의원입법 형태로 국회에 상정되어 늦어도 9월 정기국회에서는 통과될 것으로 전망된다.

또 그동안 1가구 2주택 외에 상시거주를 하지 않는 전원주택에 일반 세금보다 5배가 많은 별장세가 부과되었으나 상반기 중에 폐지될 것으로 보인다. 이것은 농림부가 농촌경제의 활성화를 위해서 인수위에 보고한 사항으로 지자체에서도 찬성하고 있다고 한다. 이런 메카톤급의 뉴스가 전원주택에는 큰 호재가 되어 수요자가 늘어날 것이다.

주말형 전원주택

주말주택자들이 주거형 전원주택자로 변신하는 경우가 많다. 주거형 전원주택자들이 잘못 판단한 경우가 주말주택지로 분류될 수 있는 지역에 주거형으로 집을 크게 짓는 것이다. 이런 경우, 지역의 정서를 무시하고 지어 손해를 보게 된다.

양평의 경우 용문면은 한때 경천철이 2002년에 개통이 될 것이라 하여 주거형 전원주택지로 실버, 휴양을 위해 찾는 사람들이 많았다. 이런 사람들은 경제적인 여유가 있어 집도 크게 지었다. 그렇지만 전철은 2008년이 되어야 개통될 것이라 한다.

주거형이 되려면 사회적인 기반 시설이 뒷받침 해주고 편의 시설과 병원, 문화시설의 이용도 편리해야 한다. 그렇지 못한 경우에는 지역 정서를 무시한 평생 내집이 되어 재테크가 되지 못한다.

주말주택은 보통 현재 살고 있는 지역에서 1시간 반에서 2시간 반정도의 거리가 좋다. 그 이상 시간이 소요된다면 정체되었을 경우 5∼6시간 걸리게 되어 심리적으로 부담을 느끼게 된다.

결과적으로 시간이 지날수록 거리감이 생기게 되어 주말주택에 흥미를 잃게 된다. 주말주택으로 이용하다가 출퇴근 전원주택으로 사용하려고 하는 경우는 현재 살고 있는 집과의 거리보다는 직장과의 거리를 고려해야 한다.

주말주택을 원하는 사람들은 가족끼리나 친척들과 같이 농사를 체험하면서 주말을 즐기는 사람들과 낚시, 등산, 스키 등 레포츠를 즐기려는 마니아들이 많다. 이런 장소로는 경기도와 접경지역이면서 레포츠나 온천 등의 여가를 즐길 수 있는 곳이면 좋을 것이다.

특히 주말주택으로 이용하다가 출퇴근 전원주택으로 사용하려고 한다면 남양주 수동면이나 가평군 상·하면과 외서면 가평읍 금대리 산유리 주변과 강화군지역이 좋다. 수동면은 경춘국도의 상습적인 교통체증으로 심리적인 거리가 멀리 느껴진 곳이지만 실제 거리는 잠실에서 30킬로미터 반경에 위치한 곳이다.

현재 남양주 오남면에서 대성리로 이어지는 외곽 동북부순환도로가 공사 중에 있다. 이 도로가 개통된다면 동부권 출퇴근 전원주택 지역으로 부상하게 될 것이다. 강화군의 경우도 강화 제2대교가 개통되어 인천의 경우 30분대 출퇴근 거리가 될 것이다.

펜션형 전원주택과 하프엔 하프형 전원주택

주5일 근무제는 새로운 유형의 전원주택을 만들어 내고 있다. 2002년부터 도심권을 벗어난 수도권외곽이나 그 외 지역에서 전원주택을 지으려고 계획하는 사람이라면 누구나 한번쯤 펜션형 전원주택을 생각했을 것이다. 전원생활을 하면서 수익이 되는 펜션형 전원주택은 사업을 집에서 하게 되니 가족 중 반대하는 사람을 설득할 수 있는 찬스가 된다.

재테크가 되면 불편한 것쯤은 참을 수 있다는 것이 몸에 배어 있기 때문이다. 또한 적응을 하지 못해 다시 리턴을 한다고 해도 재테크면에서는 전원주택과는 비교가 될 수 없을 정도로 성공을 한 것이라 생각을 하기 때문이다. 과연 그럴지 의문점도 많다.

아직은 실험 단계로 결과는 2003년 후반기부터 나타날 것이다. 하프엔 하프 전원주택은 말 그대로 일주일 동안에 주거지가 두 곳이 된다는 것이다. 직장생활이나 그밖의 이유로 전원주택으로 이사할 수는 없으나 전원주택에 살고픈 욕망을 버리지 못한 경우를 들 수 있다.

또한 공기가 좋은 쾌적한 환경에서 요양을 원하는 부모님에게 전원주택을 지어 드리고 모시고 살지 못한 죄책감 때문에 하프엔 하프형 전원주택을 원하는 사람들이 주5일 근무제로 용기를 얻게 되어 실행에 옮기는 경우가 많이 늘어날 것이다. 田

글 진명기 <전원주택 전문 컨설턴트 >
dol@greenhouse21.com

[글쓴이 진명기는 전원주택 전문 부동산중개업소인 ‘전원주택 돌’의 대표로 풍부한 현장 경험과 이론을 바탕으로 전원주택 부동산과 관련해서는 전문가로 통한다. 수도권 주변과 지방의 땅을 대상으로 단순 중개는 물론, 전문적인 컨설팅에 이르기까지 폭 넓게 활동하고 있다.