문답(問答)으로 풀어보는 한계농지의 모든 것

농림부, 한계농지 개발 활성화 지침 확정 소규모 전원주택·펜션 건축 가능 - 문답(問答)으로 풀어보는 한계농지의 모든 것

‘농어촌정비법’에서 한계농지라 함은 ‘농지법’ 제30조(농업진흥지역의 지정)의 규정에 의한 농업진흥지역 밖의 농지 가운데, 영농 조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지를 말한다. 최상단부에서 최하단부까지의 평균 경사율 15퍼센트 이상인 농지, 또는 집단화된 농지의 규모가 2헥타르 미만인 농지 가운데 경지정리사업이나 농업용수개발사업이 시행된 지역과 ‘농어촌정비법’ 제3조(자원조사)의 규정에 의한 자원조사 결과 농림부장관이 농업생산기반정비사업기본계획을 수립할 필요가 있다고 인정하는 지역의 농지를 제외한 농지를 가리킨다. 또한 ‘광업법’에 의한 광업권이 기간 만료나 취소로 소멸된 광구 인근지역 농지로 토양 오염 등으로 농업 목적으로 사용하기에 부적당한 농지 역시 한계농지로 분류한다.

농업진흥지역의 용도 구분
농업진흥구역 : 농업의 진흥을 도모하여야 하는 지역으로 농림부장관이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 지역. △ 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로, 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역.
△ 앞에서 말한 지역 외의 지역으로 농업용으로 이용하는 토지가 집단화되어 있는 지역.
농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업 환경을 보호하기 위하여 필요한 지역.

문2) 개인이 소유한 농지가 한계농지인지 아닌지는 어디서, 어떻게 확인하나?

‘농어촌정비법’ 제78조에 의하면 시장·군수는 농어촌지역의 한계농지를 조사하여 시·도지사의 승인을 얻어 고시한 후, 일반인이 열람하게 했다. 2001년 12월 농림부(농업기반공사)에서 발간한 《준농림지역 내 농지실태조사 보고서》 중 농지 능력 유형 가운데 제2유형(생산성이 낮은 농지)이 한계농지와 일치하는 것으로 조사되었다. 제2유형을 표시한 지형도는 각 시·군(원본) 및 농업기반공사 농촌투자유치센터(사본)에서 보관하고 있다. 여기에는 시·군별 한계농지의 위치가 나타나 있다. 소유농지가 한계농지인지 여부를 확인하려면 현지 수준 측량을 실시하여 경사율이 15퍼센트 이상인지를 판단하거나, 또는 지적도상에서 구적(求積 : 넓이를 계산)하여 집단화된 농지 규모가 2헥타르 미만인지를 판단해야 한다.

문3) 한계농지정비사업은 어떤 사업인지?

‘농어촌정비법’에 따라 한계농지정비사업으로 할 수 있는 사업의 유형은 다음과 같다. △과수, 원예, 특용작물, 축산단지, 양어장 등 농림수산업을 위한 농지 조성 및 시설 설치 △농어촌관광휴양단지, 관광농원, 관광숙박시설 등 농어촌 휴양 자원의 개발과 이용을 위한 시설의 설치 △주택과 택지 및 부속농지, 공업시설, 전시장과 박물관 등 문화·예술 관련 시설, 체육시설, 청소년 수련시설, 의료시설, 교육연수시설, 노인복지시설의 설치 △그밖에 농어촌지역의 개발을 촉진하기 위하여 필요한 시설로 농림부령이 정하는 시설(종교 집회장, 아동 관련 시설, 업무 시설 및 공공용 시설)의 설치 등이다.

문4) 한계농지정비사업의 지구지정 요건은 무엇인지?

한계농지정비지구로 지정할 수 있는 지역은 다음의 요건을 모두 갖춘 지역이어야 한다. △한계농지와 그 주변 산지 등의 토지를 포함하여 그 면적이 10헥타르 이하인 지역으로, 농지의 면적은 전체 면적의 20/100미만(단, 농림수산업을 위한 농지의 조성 및 시설 설치의 경우에는 10헥타르를 초과하는 지역을 포함)이어야 하고 △‘농지법’에 의한 농업진흥지역이 아닌 지역 △‘산림법’에 의한 보전임지가 아닌 지역 △‘국토의계획및이용에관한법률’ 제6조제1호의 규정에 의한 도시지역 외의 지역으로 지리적·자연적 요건이 농어촌 소득원 확충 등 농어촌지역 발전에 기여할 수 있다고 판단되는 지역이어야 한다.

문5) 한계농지정비사업은 어떻게 시행하나?

2003년 1월 개정·시행된 ‘농어촌정비법’에서는 종전에 국가, 지자체, 농업기반공사 등 공공기관만이 시행할 수 있던 한계농지정비사업을 민간에게도 개방하였다. 이에 따라 시·군에 의해 한계농지로 고시된 지역은 ‘국토의이용및계획에관한법률’ 등 타법에 저촉되지 않는 범위 내에서 관광숙박시설, 교육연수시설, 노인복지시설 등의 다양한 사업을 시행할 수 있다. 신청인이 한계농지정비지구지정을 신청하면 시장·군수는 필요성 여부를 판단하여 한계농지정비지구로 지정·고시한다. 또한 신청인이 한계농지정비사업 계획을 수립하여 시·군으로부터 승인을 얻으면 한계농지를 개발할 수 있도록 하였다. 한계농지정비지구 지정 신청시 필요한 서류는 지정신청서(농림사업시행지침서 제4권 한계농지정비사업 중 별지 3서식) 및 사업 시행 예정지 위치도 등이다.

한계농지 등의 정비 사업 계획 수립시 포함될 사항
·사업지역의 위치(위치도 포함) ·사업의 종류
·사업비(사업비 조달 계획) ·사업 기간 ·토지 이용 계획
·시설의 규모 및 배치 계획 ·도로, 상하수도 등의 현황 및 배치 계획
·주변지역에 대한 환경 영향과 피해 예방 대책
·한계농지 등의 정비사업 시행에 필요한 그밖에 사항.

문6) 한계농지정비사업으로 시장·군수의 인가를 받으면 어떤 이점이 있는지?

농림부에서는 한계농지정비사업의 활성화를 통해 도시자본의 농촌 유입을 촉진하기 위하여 사업 절차 간소화 및 각종 부담금 감면 등 다양한 인센티브를 부여하고 있다. 사업 절차 간소화를 위해서 한계농지정비사업으로 관광숙박시설, 교육연수시설 등을 설치할 경우, ‘농지법’에 의한 농지전용허가 등 24개 법률을 의제(擬制 : 본질은 같지 않지만 법률에서 다룰 때는 동일한 것으로 처리하여 동일한 효과를 주는 일)처리 하도록 하였다. 각종 부담금 감면을 통한 사업 활성화를 위하여 수도권과 광역시를 제외한 읍·면 지역에서 한계농지정비사업을 시행하는 경우, 농지조성비를 100퍼센트 감면하도록 하였다. 또한 대체조림비의 경우도 ‘산림법시행령’ 제24조의2 제1항제3호에 의거 한계농지정비사업은 농어촌정비사업이므로 전액 면제하도록 되어 있다.

농지별 단위(1㎡)당 농지조성비 부과 금액
·경지정리가 시행된 논, 1만3900원.
·용수개발이 시행된 논, 1만8300원.
·경지정리와 용수개발이 모두 시행된 논, 2만1900원.
·경지정리가 시행된 밭, 1만2500원.
·위의 사항을 제외한 농지 1만300원.
※ 대체조림비 부과 기준 단가 : 1㎡당 1527원.

문7) 한계농지를 소규모로 개발하는 것과 정비사업지구로 지정 받아 개발하는 것의 차이는?

한계농지 개발 방식으로는 △소규모로 전원주택이나 펜션 등을 한계농지에 건립할 수 있고, △대·중규모로 한계농지정비지구로 지정을 받아 10헥타르 이내에서 택지, 공장단지, 관광휴양단지, 체육시설 등으로 조성할 수 있다. 한계농지 정비지구로 지정하지 않고 소규모로 개발을 하는 경우, 각기 개별법에 의해 농지전용허가(농지법), 건축허가(건축법) 등 인·허가를 받은 뒤 사업을 시행하여야 한다. 수도권과 광역시를 제외한 읍·면 지역의 경우에는 한계농지의 전용에 따른 농지조성비가 면제된다. 보다 큰 규모의 시설로 단지화하거나 부지 면적이 많이 소요되는 사업을 시행하고자 할 경우, 한계농지정비지구로 지정을 받아 시장·군수로부터 사업 승인을 얻은 후 시행할 수 있다. 한계농지정비지구에 포함된 농지는 농지조성비, 임야는 대체조림비가 각각 전액 면제된다(수도권·광역시 제외). 또한 농지전용허가, 건축허가 등 타법에 의한 인·허가를 받은 것으로 간주하므로 별도의 인·허가 절차가 필요하지 않아 사업시행자에게 유리하게 적용된다.
※ 농지전용허가 등 타법에 의한 인·허가는 인가권자인 시장·군수가 해당기관(부서)과 사전 협의 절차를 거침으로써 사업시행자에게 한계농지정비사업 시행 인가를 내준다.

문8) 개정된 농지법에서는 도시민의 주말·체험영농을 위한 농지 소유를 1000제곱미터까지 허용하였는데, 한계농지정비사업을 통해 조성된 농지의 경우는 어떠한지?

개정된 ‘농지법’에서는 도시민의 여가 수요 흡수를 통한 농촌 활력 증진 및 소규모 농지 거래 활성화를 위해 비농업인에게 주말·체험영농 목적의 소규모 농지 소유를 1000제곱미터까지 허용한 바 있다. 마찬가지로 한계농지정비사업 시행자가 준공검사를 받은 때는, 그 토지 및 시설을 분양 또는 임대하도록 하였다. 그런데 한계농지 등의 정비사업으로 조성된 농지를 분양 받을 경우에는 ‘농지법’ 제8조(농지취득자격증명의 발급)를 적용 받지 아니하며 임대할 경우에는 ‘농지법’ 제22조(농지의 임대차 또는 사용대차) 내지 제28조(임대인의 지위승계)의 규정을 적용하지 않도록 하였다. 이 규정에 의하여 비농업인이 취득할 수 있는 농지의 규모는 1500제곱미터 미만으로 하고 있다.

문9) 종전의 농어촌정비법과 개정된 농어촌정비법의 한계농지정비사업 추진 절차상의 차이점은?

개정된 ‘농어촌정비법’에서는 한계농지정비사업을 활성화하고자 사업시행 절차를 대폭 간소화한 바 있다. 우선 한계농지정비지구 예정지 조사 단계를 폐지하였고, 정비지구 지정·고시도 시·도지사가 농정심의회 심의를 거쳐 사전에 장관의 승인을 받도록 하던 것을 시장·군수가 사전 시·도지사의 승인을 얻어 지정·고시하도록 하였다. 또한 기본계획수립 단계를 거쳐 사업계획을 수립하던 것을 기본계획수립 절차를 생략하여 사업기간을 단축시켰다.

문10) 한계농지정비사업과 ‘국토의계획및이용에관한법률’과의 관계에 있어, 행위 제한이나 인·허가 절차는 어떠한지?

‘국토의계획및이용에관한법률’ 제56조(개발행위의 허가)에서는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경(경작을 위한 형질변경 제외), 토석의 채취와 같은 개발 행위를 하고자 하는 자는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받도록 하고 있다. 관계 행정기관의 장은 위와 같은 행위를 ‘국토의계획및이용에관한법률’에 의하여 허가하거나 다른 법률에 의하여 인가, 허가, 승인 또는 협의하고자 하는 경우에는 ‘국토의계획및이용에관한법률’ 제59조(개발행위에 대한 도시계획위원회 심의)에 따라 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거치도록 하고 있다.
그러나 ‘농어촌정비법’ 제87조(다른 법률과의 관계)제7호에서는 한계농지정비지구로 지정·고시된 지구에 대해 ‘국토의계획및이용에관한법률’의 제56조(개발행위의 허가)를 의제처리하였다. ‘농어촌정비법’ 제2조제2호의 규정에 의한 농어촌정비사업 중 대통령령이 정하는 사업을 위한 개발 행위는 중앙도시계획위원회 및 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 않도록 하고 있어 한계농지정비사업 시행승인을 얻으면 바로 사업시행이 가능하도록 하였다.

문11) 한계농지는 국토의계획및이용에관한법률상 어떤 용도지역에 해당되며, 개발할 수 있는 규모는?

‘국토의계획및이용에관한법률’에서 준농림지역을 관리(계획, 생산, 보전)지역으로 구분하고 있어 한계농지 및 한계농지정비지구도 당연히 관리지역에 편입된다. 이때 관리지역 가운데 계획관리지역에서의 행위 제한을 가장 완화하였으므로 한계농지의 개발 활성화를 위해서는 계획관리지역에 편입되는 것이 유리하다.
또한 개발 규모에 있어서 ‘국토의계획및이용에관한법률 시행령’ 제55조(개발행위허가의규모)에서는 관리지역의 경우 개발 행위 허가의 최대 규모는 3헥타르까지로 되어 있으나, ‘농어촌정비법’에 의한 농어촌정비사업의 경우는 규모 제한을 적용하지 않도록 예외를 인정하고 있어 한계농지정비사업 시행에는 문제가 없다. 田

■ 도움말 이봉훈
(농림부 개발정책과 사무관, bhlee@maf.go.kr)