농림부, 한계농지 개발 활성화 지침

농림부, 한계농지 개발 활성화 지침 확정 소규모 전원주택·펜션 건축 가능

농림부는 농촌의 토지와 주택 등 유휴 부존자원에 도시 자본 참여를 유도하는 ‘한계농지개발 활성화 지침을 마련했다. 농촌의 빈집과 한계농지 등을 이용, 주택과 체류형 휴양시설로서 활용 가치를 높인다는 것이다. 따라서 문화관광부가 추진하는 ‘관광펜션업’과 맞물려 개인을 포함한 기업들까지도 뛰어들 것으로 보인다. 한계농지정비사업은 농지를 다른 용도로 전용, 다양한 시설을 설치하도록 하는 사업으로 사업 준공 인가시 토지의 지목(地目)이 농지·임야에서 택지 등으로 바뀌므로 토지의 부가가치가 상승한다.
주택 1채 건립 등 소규모 사업에서 3만 평 규모의 시설 단지 개발까지 다양한 사업이 가능하다. 저렴한 농지·임야 등을 구입하여 개발하므로 투자비가 적게 들며, 일반농지를 전용하여 개발할 경우 농지조성비를 부담해야 하나 한계농지에서는 농지조성비가 면제된다. 특히 한계농지는 대체로 산기슭 등 공기가 맑고 숲이 우거진 곳에 위치한 경우가 많아 전원주택과 펜션 등의 건축에 안성맞춤이다.

■ 한계농지 관련 ‘농어촌정비법’ 어떻게 바뀌었나
농림부는 그동안 도시 자본을 농촌에 유입하기 위해, 도시민도 300평 미만의 농지를 소유해 주말농장으로 활용하도록 ‘농지법’과 ‘농어촌정비법’을 개정한 바 있다. 그리고 누구나 한계농지를 여러 목적으로 개발할 수 있도록 절차도 간소화했다.
5월 21일에는 재경부와 협의해 농촌주택을 추가로 구입할 경우, 세금을 감면해 주는 법안을 발표했다. 내용은 도시민이 농가주택을 구입한 뒤 도시주택을 팔더라도 1세대2주택 양도세 과세 대상에서 제외한다는 것이다. 따라서 농촌의 빈집을 리모델링하거나 신축하여 수익형 전원주택인 펜션으로 이용 가능해졌다. 또한 주5일 근무제 실시, 2008년 노령연금 본격 지급, 고속도로 등 교통망의 확충 등으로 가족 단위의 농어촌 체험형 관광 수요가 늘어날 것으로 기대되므로 전원주택과 펜션 시장의 전망은 밝다.
무엇보다 관심을 집중시키는 부분이 ‘한계농지’ 등을 전원주택이나 체험·체류형 관광사업, 즉 펜션, 민박, 관광농원, 휴양림 등으로 활성화한다는 방침이다.
종전까지만 해도 농업진흥지역 밖의 농지 중에서 농업 생산성이 낮은 한계농지와 그 주변산지 등을 개발하는 한계농지 등 정비사업은, 사업 종류가 주로 농림수산업적 이용과 택지 조성 등으로 제한했다. 또한 시장·군수, 농업기반공사, 농협 등만이 사업을 시행할 수 있었다. 사업 결과 조성된 시설의 분양·임대자격도 농림어업인 등으로 제한했다. ‘농어촌정비법’으로 시행 자격 제한, 사업 범위 협소, 분양 제한 등 과도하게 규제한 것이다. 그렇기에 한계농지 개발 사업을 시행한 곳은 5개소에 불과하며, 1998년 이후에는 아예 신규 착수가 중단된 상태였다.
그러나 금년 1월1일부터 ‘농어촌정비법’을 개정, 한계농지 개발과 관련한 규제를 완화하고 절차를 간소화했다. 개정 내용을 보면, 한계농지정비사업의 대상 범위를 다양화하고 구체화했음을 알 수 있다.

■ 한계농지정비 사업 주요 개정 내용 비교
첫째, 현행 농림수산업적 이용시설을 포함하여, 새로이 박물관·전시장 등 문화예술 관련 시설, 청소년 수련시설, 교육연구시설, 노인복지시설, 기타 농어촌지역 개발을 위하여 필요한 시설 등의 정비가 가능해졌다. 농어촌정비법 제77조, 제79조 및 제81조를 개정, 생산성이 낮은 한계농지의 개발을 촉진하기 위하여 사업의 종류와 시행 주체를 확대하고 시행 절차를 간소화했다.
둘째, 시장·군수가 한계농지의 위치·규모 등을 조사하여 시·도지사의 승인을 얻어 확정, 고시하고 일반인이 열람하도록 했다(신설).
셋째, 한계농지정비지구 지정을 농림부장관의 승인(시·도지사 신청)에서, 시·도지사(시장·군수 신청)의 승인으로 변경했다.
넷째, 시장·군수, 농업기반공사, 농협 등으로 제한했던 사업 시행 자격을 일반에게 개방하고, 한계농지 등의 정비사업으로 조성된 토지 및 시설의 분양·임대 자격에 관한 제한도 폐지했다.
위와 같은 사업을 통해 도시민과 도시 자본이 농촌에 유입·정착되도록 하였다. 결과적으로 농촌주민에게는 소득이 증대되고, 도시민에게는 농촌의 여유로움과 풍부한 인정을 경험하면서 여가를 즐기도록 한 것이다.
한계농지의 정의 및 지정요건
한계농지란, 최상단부에서 최하단부까지의 평균 경사율이 15퍼센트 이상이거나 집단화된 농지의 규모가 2만 제곱미터 미만인 농지를 말한다. 다만, 경지정리사업 또는 농업용수개발사업이 시행된 지역과 농촌 정비를 위한 자원조사 결과 농림부장관이 농업생산기반정비사업 기본 계획을 수립할 필요가 있다고 인정되는 지역의 농지는 제외한다.

○경사율 15퍼센트 이상인 경우 면적과 상관없고, 집단화된 2헥타르 미만인 농지는 경사도와 관계없이 한계농지다.
○광업법에 의한 광업권이 기간 만료나 취소로 소멸된 광구의 인근지역 농지, 토양 오염 등으로 인하여 농업 목적으로 사용하기 부적당한 농지다.

■ 한계농지 어떻게 개발되나
한계농지에서 개별적인 주택·관광시설 등을 건설하는 경우(한계농지정비지구를 지정하지 않고 한계농지를 전용, 개발하는 경우)에는 개별적으로 농지전용과 건축허가 등을 얻어 사업 추진할 수 있다. 이때 시장·군수가 조사, 고시한 한계농지의 개발은 농지조성비를 면제한다.
그리고 사업자가 한계농지정비지구에서 주택단지 등을 개발하는 경우에는 지정·고시된 한계농지 정비지구의 전체 또는 일부에 대한 사업 계획을 수립한 후, 시장·군수의 승인을 얻어 추진한다.
여기서 주목할 것은 사업 계획의 승인을 얻은 경우, 타법에 의한 인·허가 등을 받은 것으로 보고(타법 의제처리), 농지조성비·대체조림비 등을 면제한다는 점이다.
농어촌정비법(제87조)의 의제처리 내용을 보면, “농어촌정비법에서 한계농지정비사업의 시행 승인을 얻은 자는 다른 법률에 의한 인허가 등을 받은 것으로 본다”고 규정했다(단, 이 경우 인가권자는 관계행정기관의 장과 미리 협의하거나 승인을 받아야 함).

■ 농어촌정비법 제87조(다른 법률과의 관계)
①제8조(제28조에서 준용하는 경우를 포함한다)의 규정에 의하여 농림부장관 또는 해양수산부장관이 농업 및 수산업기반정비사업 시행계획을 수립하여 사업을 시행코자 하거나 제32조(마을정비구역의 지정), 제67조(농어촌관광휴양단지의 개발), 제67조의2(관광농원의 개발) 또는 제79조(한계농지정비지구의 지정 및 고시)의 규정에 의하여 정비사업의 시행자가 정비사업의 시행 계획 승인을 얻은 때에는 제3항의 규정에 의한 협의(관계행정기관의 장과 미리 협의)를 거친 사항에 대하여는 다음 각호의 허가, 인가, 협의, 동의, 면허, 해제, 신고 또는 승인 등을 받은 것으로 본다.
1. 농지법 제36조제1항의 규정에 의한 농지전용의 허가
2. 삭 제
3. 수산업법 제69조의 규정에 의한 보호수면구역 안에서의 공사시행의 승인
4. 초지법 제23조의 규정에 의한 초지 전용의 허가
5. 산림법 제18조의 규정에 의한 보전임지 전용의 허가·동의·협의와 동법 제62조·제90조의 규정에 의한 벌채 등의 허가와 동법 제90조의6의 규정에 의한 토사채취 등의 허가 및 동법 제73조의 규정에 의한 불요존국유림과 산림청장이 관리하지 아니하는 국유림 내의 입목·죽의 벌채 승인 또는 동의
6. 사방사업법 제14조의 규정에 의한 벌채 등의 허가 및 동법 제 20조의2의 규정에 의한 사방지지정의 해제
7. 국토의계획및이용에관한법률 제56조의 규정에 의한 개발행위의 허가 및 제88조의 규정에 의한 실시 계획의 인가
8. 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가 및 동법 제15조의 규정에 의한 가설건축물의 건축허가 또는 신고
9. 도로법 제8조의 규정에 의한 사업의 협의 또는 승인, 동법 제34조의 규정에 의한 도로 공사시행의 허가, 동법 제40조의 규정에 의한 도로 점용의 허가 및 동법 제50조의 규정에 의한 접도구역 안에서의 행위에 대한 허가
10. 사도법 제4조의 규정에 의한 사도의 개설 허가
11. 수도법 제12조의 규정에 의한 일반수도사업의 인가
12. 하수도법 제5조의2·제6조·제13조·제20조 및 제24조의 규정에 의한 하수도정비기본계획의 협의·승인, 공공하수도설치 인가, 공사시행 허가, 점용 허가 및 배수설비의 설치신고
13. 전기사업법 제61조의 규정에 의한 전기사업용 전기설비의 공사 계획 인가 또는 신고 및 동법 제62조의 규정에 의한 자가용전기설비의 공사 계획 인가 또는 신고
14. 하천법 제6조의 규정에 의한 사업의 협의 또는 승인, 동법 제30조의 규정에 의한 비관리청의 하천공사시행의 허가, 동법 제33조의 규정에 의한 하천의 점용허가, 동법 제40조의 규정에 의한 연안구역 내에서의 행위 허가 및 동법 제78조의 규정에 의한 폐천부지의 양여
15. 공유수면관리법 제5조의 규정에 의한 공유수면의 점·사용 허가 및 동법 제8조의 규정에 의한 실시 계획의 인가 또는 신고
16. 공유수면매립법 제9조의 규정에 의한 매립의 면허, 동법 제13조의 규정에 의한 면허의 고시, 동법 제15조의 규정에 의한 실시계획의 인가·고시 및 동법 제38조의 규정에 의한 협의 또는 승인
17. 장사등에관한법률 제23조제1항의 규정에 의한 무연분묘의 개장 허가
18. 문화재보호법 제20조제1호·제2호·제4호의 규정에 의한 허가 및 동법 제54조 단서의 규정에 의한 국유지 사용 허가
19. 자연공원법 제23조 및 동법 제25조의 규정에 의한 공원구역과 공원보호구역 안에서의 점용 및 사용 허가
20. 골재채취법 제32조의 규정에 의한 골재의 선별·세척 등의 신고
21. 체육시설의설치·이용에관한법률 제12조의 규정에 의한 사업 계획의 승인
22. 산업입지및개발에관한법률 제12조의 규정에 의한 산업단지안에서의 토지형질변경 등의 허가
23. 관광진흥법 제14조의 규정에 의한 휴양콘도미니엄 사업 계획의 승인
24. 청소년기본법 제26조의 규정에 의한 청소년 수련시설의 설치·운영의 허가

② (생략)
③ 농림부장관 또는 해양수산부장관, 지방자치단체의 장이 정비사업의 시행 계획을 수립하거나 승인할 경우 또는 시장·군수가 농어촌관광휴양지사업자 지정을 할 경우에 제1항 및 제2항 각호에 해당하는 내용이 포함되어 있을 때에는 관계행정기관의 장과 미리 협의하거나 승인을 얻어야 한다.

■ 한계농지개발 활성화 방안
한계농지개발은 소규모로 전원주택·펜션 등을 1, 2동 한계농지에 건립할 수도 있고, 대·중규모로 한계농지 정비지구를 지정하여 택지·공장단지·관광휴양단지·체육시설 등을 10헥타르(3만 평) 이내에서 조성할 수도 있다.
한계농지정비지구를 지정하지 않고 소규모 면적의 한계농지에서 주택 등을 건립할 경우, 각기 개별법에 의해 농지전용허가(농지법), 건축허가(건축법) 등을 적법하게 득한 후 사업을 시행할 수 있다. 이때 수도권과 광역시를 제외한 한계농지의 전용에 따른 농지조성비는 면제된다.
보다 큰 규모로 시설을 단지화하거나, 체육시설 등 부지 면적이 많이 소요되는 사업을 시행할 경우, 한계농지정비지구로 지정받아 고시 절차를 거친 후, 시장·군수로부터 사업계획의 승인을 얻어 사업을 시행할 수 있다. 수도권과 광역시를 제외하고 한계농지정비지구에 포함된 농지는 농지조성비가, 임야는 대체조림비가 각각 전액 면제된다. 농지 전용 허가, 건축 허가 등 타법에 의한 인·허가는 받은 것으로 간주되므로 별도의 허가 절차를 거치지 않아도 돼 사업자에게 유리하다.

■ 지목 변경 용이, 토지 부가가치 상승
한계농지정비사업은 농지를 다른 용도로 전용, 다양한 시설을 설치하도록 하는 사업이므로 사업준공인가시 토지의 지목(地目)이 농지·임야에서 택지 등으로 바뀌므로 토지의 부가가치 가 상승한다. 주택 1채 건립 등 소규모 사업에서 3만 평 규모의 시설 단지 개발까지 다양한 사업이 가능하다. 저렴한 농지·임야 등을 구입하여 개발하므로 투자비가 적게 든다. 일반농지를 전용하여 개발할 경우, 농지조성비를 부담해야 하나 한계농지에서는 농지조성비가 면제된다.
지방자치단체가 지역 경제 활성화를 위해 사업을 적극 지원하고 필요시 농림부도 직접 지원하므로 인·허가 절차가 보다 쉽게 추진된다. 사업시행인가를 득하면 다른 법에 의한 인·허가도 받은 것으로 처리한다.
한계농지는 대체로 산기슭 등 공기가 맑고 숲이 우거진 곳에 위치한 경우가 많아, 휴양용 주택, 펜션 등을 건축하여 주말이나 휴가시에 활용하고, 평시에는 관광객에서 숙박시설로 제공할 수 있다. 도시민들이 소규모 자본으로 제2의 주택(Secondary house) 소유가 가능하다. 현지 농촌주민들은 주택관리를 위탁받아 소득 증대의 기회가 되고, 도시민들도 관광객에게 방을 대여하여 부수입을 올릴 수 있다.
한계농지 정비지구에 다양한 체육·관광시설 등이 고루 배치되도록 계획하게 되므로 지역주민들의 삶의 질이 향상되고, 도·농 교류의 장으로도 활용이 된다. 농촌에 건전한 체육· 놀이문화가 정착하는 계기가 될 수 있다. 농촌주민들의 일거리가 늘어나게 되며, 대규모 시설의 주변에 향토음식·특산물 판매 등을 통한 소득 증대의 기회 확대된다. 田

■ 도움말 : 이봉훈 (농림부 농촌개발국 시설서기관)