집터 장만에서 자재 구입까지

좀더 좋은 환경과 좋은 집터를 구입하려면 주변 500m 이내에 오염원과 가축을 기르는 축사가 없어야 하며, 뒤로는 아름다운 산을 두고 앞으로는 마르지 않는 계곡물이 사시사철 흐르며, 멀리로는 넓은 평원이 펼쳐져 있고 그 끝 부분에 나지막한 산봉우리를 바라볼 수 있는 곳이어야 한다. 이렇듯 자연과 가장 친화적인 흙집의 구조는 안전성을 고려하여 나무로 뼈대를 세운 뒤 힘살대를 박고 왜를 엮어 맞벽을 치는 방식이 가장 이상적이다. 또 평면은 침실공간보다 거실(대청)의 공간활용이 용이하게 구성되어야 하며, 침실공간은 찜질방 개념의 구들방 하나를 반드시 설치하여 아궁이에 불을 지필 수 있도록 하는 것이 좋다.

삶의 질을 높이고 자연친화적인 생활방식이 확산되면서 많은 사람들이 시멘트 건물에서 탈출해 좀더 자연에 가까이 다가가기 위해 노력하고 있다.
이에 다양한 건축형태의 전원주택이 인기를 끌고 있는데, 그 중 건강의 안식처로 자리잡은 것이 바로 황토집이다.

주거문화의 새로운 대안이라고 할 수 있는 황토집은 외국의 건축양식이 무분별하게 유입되고 있는 현실에서 가장 우리 자연환경에 어울리는 최적의 주거공간이다. 전원 속의 집은, 전원없이 존재할 수 없으며, 또한 전원을 무시하거나 배제할 수 없다.

전원에 짓는 집이 전원을 닮을수록, 전원에 잘 융화할수록 좋은 집이라면 황토집은 우리 전원을 가장 닮은, 우리 전원과 가장 잘 조화를 이룰 수 있는 집이다.

집터 장만하기

입지를 선정하고 나면 그 다음이 집터를 장만하는 일이다. 그러나 집터를 고르는 일은 그리 쉬운 일이 아님을 명심해야 한다. 왜냐하면 모든 땅이 집을 지을 수 있는 요건을 갖추고 있지는 않기 때문이다. 따라서 집터를 장만할 때는 집을 지을 수 있는 땅인지를 먼저 확인해야 한다. 집터는 농지와 임야 중에 집을 지을 수 있는 곳과 지을 수 없는 곳으로 나뉜다.

물론 대지를 구입하게 되면 문제가 없겠지만 그렇지 못할 경우에는 부득이 농지(田․沓)나 임야를 구입해야 한다. 외지인이라도 집을 지을 수 있는 땅은, 농지에서는 관리지역(종전의 준농림지역)인 농업 비 진흥지역이어야 하며 임야에서는 관리지역인 준보전임야여야 한다.

하지만 이와 같은 법률규정도 각 지방자치단체별로 조례법이 만들어져 적용방법이 약간씩 다르기 때문에 마음에 드는 땅이 있으면 계약하기 전에 반드시 관할관청의 관련부서 담당자를 찾아가 지번과 지적도를 보여주고 허가 여부를 확인하는 것이 안전하다.

만약 허가가 가능한 땅이라고 확인되면 그 다음 등기부등본을 열람하여 소유주를 확인하고 근저당권설정 여부를 확인하는 것도 중요한 일이다.

그리고 매입 대상 지번에 진입하는 도로가 확보되어 있어야 하는데, 특히 마을과 멀리 떨어진 땅(독립가옥)은 상황에 따라 도로의 폭이 4～6m까지 확보되어야 하므로 신중하게 접근한다. 도로의 확보는 현재 지적도 상에 ꡐ道ꡑ가 표시되어 있거나 아니면 ꡐ현황도로ꡑ라 하여 지적도 상에는 없지만 농로(농업용 도로)로 포장이 되어 있는 길이면 된다.

그러나 전혀 도로가 없는 땅이라도 진입지역의 농지 소유주로부터 도로사용승낙(도로사용승낙서, 인감증명, 지적도 첨부)을 받게 되면 허가(농지전용)에는 무리가 없을 것이다. 필자가 도로 부분을 강조하는 것은 마음에 드는 땅을 구입하고도 진입도로 문제로 집을 짓지 못하고 애를 먹는 사례들을 많이 상담해 보았기 때문이다.

다행히 진입도로까지 문제가 없는 땅이라면 그 다음으로는 식수와 전기, 전화시설이 용이한 곳인지 확인해야 한다. 전기시설은 마지막 전봇대에서부터 200m 이상 떨어진 곳인 경우, 1m에 약 5만 원 정도의 시설비를 부담해야하기 때문에 거리가 멀수록 건축주의 부담이 늘어난다는 것을 고려해야 한다.

위의 모든 내용들이 충족될 때는 계약을 성사시켜도 무방할 것이다. 하지만 좀더 좋은 환경과 좋은 집터를 구입하려면 주변 500m 이내에 오염원과 가축을 기르는 축사가 없어야 하며, 뒤로는 아름다운 산을 두고 앞으로는 마르지 않는 계곡물이 사시사철 흐르며, 멀리로는 넓은 평원이 펼쳐져 있고 그 끝 부분에 나지막한 산봉우리를 바라볼 수 있는 곳이어야 한다. 이것이 바로 최상의 주거지를 위한 필요충분조건이라고 할 수 있다.

참고로 집을 지을 수 있는 땅은 어떤 지역이어야 하는지 2003년 1월1일부터 변경된 국토이용계획에 관한 용도지역을 알아보자.

종전에는 준농림지역에 있는 전․답과 임야를 농지전용 또는 형질변경허가를 받아 대지로 변경해 집을 지을 수 있었으나, 현재는 준농림지역을 준도시지역과 함께 관리지역으로 묶어 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세분화하여 수도권과 광역시에 인접한 시․군은 오는 2005년 말 까지, 기타 시․군은 2007년 말까지 시행할 계획이다. 세분화 이전까지는 계획관리지역 수준으로 관리할 계획이며, 관리지역의 건폐율과 용적률은 40%, 80%를(준 농림지역과 동일함) 적용받게 된다.

주거의 평면구상

집터를 장만하고 나면 집을 짓기 전에 가장 먼저 생각해야 할 부분이 집의 평면구상이다. 내 가족이 오순도순 건강하게 살아갈 집이기 때문에 가능하면 가족들이 편리하게 살수 있는 집을 구상해야 한다.

주거의 평면구상은 먼저 어떤 종류와 어떤 모양의 집을 지을 것인가를 설정하는 것이 중요한데, 이는 평면을 현대화된 아파트구조로 지을 것인지 아니면 전통한옥방식으로 지을 것인지를 결정하는 일이다. 그런 다음 목구조로 된 흙벽돌 조적집인지 목구조로 된 맞벽(심벽)치기 방식인지 등의 집 구조를 정하고 지붕의 소재(기와, 너와, 억새, 아스팔트슁글 등)를 결정해야 한다.

그 후 거주할 가족 수에 따라 집의 평형을 정하는데, 이때 가족 수에 비해 집이 너무 크거나 반대로 집의 규모가 너무 협소해서는 안된다. 예를 들면, 부부 둘이서 살 집이라면 방이 두 칸에 거실이 있는 20평형대가 적절하고, 두 자녀가 있는 집이라면 방은 서너 칸에 거실이 있는 25～30평형 사이가 적합할 것이다.

만약 친척이 자주 찾아오는 가정이나 출가한 자녀를 많이 둔 가정이라면 좀더 넓은 평수를 구상해야 될 것이다. 그리고 평면은 방의 배치와 거실의 크기, 부엌의 위치, 난방법(심야전기 온돌방식과 기름, 온수 보일러방식) 등을 먼저 구상하는 것이 순서일 것이다.

특히 자연과 가장 친화적인 흙집의 구조는 안전성을 고려하여 나무로 뼈대를 세운 뒤 힘살대를 박고 왜를 엮어 맞벽을 치는 방식이 가장 이상일 것이다. 그리고 침실공간보다 거실(대청)의 공간활용이 용이하게 구성되어야 하며, 침실공간은 찜질방 개념의 구들방 하나를 설치하여 아궁이에 불을 지필 수 있도록 하는 것이 흙집의 자랑거리가 아닐까 생각된다.

건축 설계 및 허가
평면구상이 끝나면 설계사무소를 찾아 설계를 의뢰한다. 설계를 의뢰할 때는 설계사와 충분히 상의해야 한다. 이때는 전통가옥이나 흙집을 설계해 본 경험이 있는 설계사를 찾아 사전에 생각해 놓았던 내용대로 구상도를 작성하여 설계사와 협의하면 된다.

설계가 완성되면 해당 관성(시․군․구)에서 건축허가를 받아야 한다. 건축 인․허가는 통상 설계를 의뢰받은 건축사가 대행하지만 건축주도 최소한 허가 절차와 구비서류가 어떤 것이 필요한지는 상식적으로 알아두는 것이 좋다.

먼저 건축허가를 받고자 할 때는 건축사가 작성한 설계도면과 건축허가신청서, 건물배치도, 농지전용허가서(농지일 경우), 토지명의자 사용승낙서 및 인감(타인명의 농지인 경우), 토지측량성과도, 구적도, 토지대장, 농지전용부담금 및 대체농지조성비 납부영수증, 주민등록등본 등 허가신고를 위한 신청서 및 구비서류를 첨부하여 시장․군수․구청장에게 제출한다.

이에 해당 관계부처는 관련법령에 따라 심의하여 12일 이내에 허가 여부를 통보하게 된다. 참고로 건축허가를 받았다 하더라도 허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않거나 공사 완료가 불가능하다고 인정되면 허가를 취소당할 수 있으니 유의해야 한다. 단, 특별한 사유가 있을 시는 1년 간 공사연기신청이 가능하다.

토목공사

건축허가가 떨어지면 토목공사를 시작하게 되는데 집터가 논이나 밭, 임야인가에 따라 토목공사의 공법이 다르다. 논은 바닥이 무르기 때문에 터를 메워야 한다. 터 메우기에 사용하는 흙은 인근에 질 좋은 황토로 하는 것이 좋다.

터를 고르기 전에 해야 하는 경계측량은 지적공사에 의뢰하면 신청 후 1주일 가량의 기간이 소요된다. 경계측량은 이해관계에 있는 인접토지소유자를 입회시켜 내 땅을 정확하게 찾아 경계표시를 하고 토목공사를 해야 나중에 땅의 무단점유 등의 분쟁을 막을 수 있다.

경계측량 후에는 전용허가 설계도면대로 평탄작업, 축대공사 등의 토목공사를 시작하는데, 가능하면 토목공사 시 정화조시설과 배관공사, 지하수개발공사를 함께 하는 것이 좋다. 물론 토목회사와 계약하여 공사를 진행할 때에는 건축주가 크게 신경 쓰지 않아도 된다.

다만 공사비용이 예상보다 과다 지출될 수도 있어, 예산을 절약하기 위해서는 필히 건축자가 직접 토목공사를 해야 한다. 이때 전용면적이 200평일 경우 경사도와 작업환경에 따라 중장비는 6루베 또는 8루베를(루베=㎥) 임대한다.

중장비 임대료는 1일 30만 원에서 35만 원 선이며, 공사기간은 작업 여건에 따라 약2일에서 3일이 소요된다. 석축공사는 중장비 1대에 석공 2명일 경우 3일에서 5일이면 완성할 수 있다. 석공의 일당은 기공은 13만 원에서 15만 원, 조공은 8만 원에서 10만 원 선이다.

석축용 조경석은 거리에 따라 약간의 차이는 있겠지만 자연석일 경우 15톤 덤프트럭 1대에 20만 원에서 30만 원 정도이며, 발파석은 13만 원에서 15만 원 선에 구입이 가능하다. 조경석은 석축높이가 2m에 총 길이 100m일 경우 약 40대 분이 필요하다. 따라서 건축주가 직접 공사를 진행할 때는 토목공사금액을 약 1000만 원에서 1300만 원 정도로 예상하면 된다.

자재구입

본인이 직접 흙집을 지을 경우 자재구입에 많은 신경을 써야한다. 자재구입은 먼저 구입할 자재의 목록을 미리 작성하여 구입처(판매처)를 선정하고 견적을 비교해가면서 제품의 장단점을 파악해야 한다. 즉, 자재의 품질과 가격, 특징 등을 미리 파악함으로써 불량자재 구입이나 터무니없이 비싼 가격으로 구입하는 일을 막을 수 있다.

이때 개인이 구입하는 자재의 가격은 경우에 따라 대량으로 구입하는 전문시공업체에서 제시하는 견적서보다 단가가 높을 수 있으니 참고해야 한다. 일부 자재의 품질을 비교하는 방법에는 먼저 품목별로 장․단점을 파악하고 그 다음 가격을 비교하는 것이 순서일 것이다.

예를 들면 목재를 구입할 시 국산육송과 수입미송의 장․단점을 아래 표와 같이 작성하여 비교 분석하는 것이다. 참고로 목재를 고르는 일에는 목재의 흠과 벌목시기를 잘 파악해야 건축물의 하자율(%)을 줄일 수 있다. 목재는 봄(春材)에 벌목한 것은 피하는 것이 좋다.

가능하면 여름보다 가을(秋材)과 겨울(冬材)에 벌목한 나무를 선택해야 하며, 벌목 후 최소한 1년 이상 자연 건조된 나무를 선택해야 한다. 그리고 옹이가 많은 나무와 썩음(썩정이), 갈라짐(갈램), 껍질박이(入皮), 송진구멍, 벌레구멍이 많은 나무는 목재의 흠으로써 강도를 저하시키는 원인이 되므로 피해야 한다.

다음으로는 흙벽돌을 선택하는 방법이다. 우선 순수 황토로만 만든 것인지 아니면 시멘트 등 첨가물을 혼합한 벽돌인지를 구별해야한다. 순수 황토로 만든 벽돌이라도 압축강도가 낮으면 안된다. 그리고 흙벽돌은 물로 반죽해 만든 벽돌(압출공법)이 생(生) 황토벽돌(압축공법)에 비해 내수성과 내구성에서 우수하다.

만약 압축공법으로 만든 벽돌이 내수성이 뛰어나다면 분명 황토에 첨가물이 혼합된 벽돌임을 의심해 보아야 한다. 그밖에 지붕자재, 창호자재 등도 2～3개 사의 제품을 비교 분석하여 아래와 같은 목록작성 예시표를 만드는 것이 좋다. 田

■ 글 윤원태
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