펜션, 카페, 전원주택

필자는 지난 1년간 통나무주택 컨설팅을 하면서 약 20여 채, 50실 정도의 갖가지 형태의 통나무집 펜션을 공급했다. 그런데 그 운영 결과를 나름대로 객관적으로 산정해 본 결과 투자비의 30% 증가는 약 8% 정도의 객실 판매율 증가로 상쇄되었다는 결론이 나왔다. 물론 이는 통나무주택에 국한하는 것은 아니고 특별한 테마를 만들거나 훌륭한 부대시설을 갖추는 등 여러 형태의 투자도 포함해서다. 어쨌든 이렇게 고객들의 기호를 위한 투자는 객실 판매율의 상승을 가져오고, 자본 회수율에 긍정적으로 기여한다는 결과를 확인할 수 있다.

일반적으로 통나무주택의 가장 보편적인 형태가 펜션, 카페 그리고 전원주택이다. 골프장의 클럽하우스나 대기업들이 직원과 그 가족들을 위한 배려로 마련하는 휴양별장 등의 많은 형태들도 있겠으나, 역시 우리에게 가장 친숙한 형태는 펜션과 카페, 전원주택일 것이다.

그 중에서도 요즈음 독자들이 가장 궁금해하고 많이 상담하는 부분이 바로 펜션(Pension)이다. 요즘 펜션 붐이 일면서 신문이나 잡지 등의 수많은 매체들에서 다각도로 다루고 있기 때문에 여기서는 통나무 주택의 펜션이라는 관점에서만 구체적인 특징들을 살펴보기로 하겠다.

ꡐ펜션ꡑ이라는 말은 본래 ꡐ연금ꡑ이라는 뜻으로 노후에 연금으로 전원에서 생활한다는 의미를 원용하여 유럽에서 전원주택과 민박을 합한 개념으로 오래전부터 보편화되었다. 그러다 이것이 일본에 도입되면서 여관 문화와 접목되어 광범위하게 보급되게 됐다.

우리나라의 펜션은 수년 전부터 붐을 일으키며 보급되기 시작했고, 지금은 저금리와 주 5일 근무 등 시대적 상황과 맞물려 양적인 보급속도가 매우 빠르게 진행되고 있다. 그러다 보니 펜션 고유의 형태나 질적인 수준을 갖추지 못한 조잡한 것들이 많이 나타나는 것도 사실이다. 우리나라에서 보급되는 펜션 중 상당수는 과거 한창 붐을 일으켰던 콘도미니엄의 아류처럼 창업하고 운영되는 곳이 많은 현실이다.

지금은 수요와 공급 모두가 완전히 안정되지 못한 상황이지만 멀지 않은 시간에 과당경쟁이 될 가능성이 높고, 그 때는 부가가치를 갖추지 못한 펜션이 난관을 맞으리라는 짐작을 쉽게 할 수 있다.

그러면 통나무집 펜션은 과연 어떤 점이 다른 펜션과 차별화가 될 수 있는가? 펜션의 본고장인 유럽에서는 풍광 좋은 곳에 운치있는 집을 지어 여행객들에게 잠자리와 음식을 제공하고, 지역의 문화와 볼거리를 안내해 주며 여유있는 인생을 즐기는 민박의 형태로 펜션이 운영되고 있다.

스위스의 알프스나 레만호수, 루체른 등 어디서나 쉽게 눈에 띄고 유명한 펜션이 바로 이러한 오래된 통나무집 펜션이다. 고색 창연한 통나무주택일수록 그 낡고 허술함과 불편함에도 불구하고 도시인들의 사랑은 각별하다. 세월의 때가 묻은 통나무주택의 매력과 역사, 그리고 문화를 만끽할 수 있기 때문이다.

통나무주택이 매력적이라는 것은 고객들의 선호도가 가장 높게 나타나는 사실만으로도 금새 알 수 있다. 도시인들의 소망은 도심의 탈출과 전원생활이다. 그리고 전원주택으로서의 통나무주택은 누구나의 꿈인 것은 말 할 필요도 없다.

이런 통나무집 펜션에서 일상을 벗어난 휴식을 즐길 수 있다는 것은 평소 통나무주택의 꿈을 현실로 옮겨와 내 것으로 할 수 있다는 대리만족으로서의 의미가 크다. 따라서 고객의 선호도가 높을수록 사업으로 성공할 확률이 높음은 말할나위가 없겠다. 결국 통나무주택은 사람들의 오래되고 깊은 내면 속에 잠재된 전원으로의 회귀본능을 가장 잘 자극하는 상품인 것이다.

통나무는 경제 펜션

펜션도 분명 사업이므로 경제성을 꼼꼼이 따져보아야 할 것이다. 언급했듯이 통나무집 펜션이 아무리 좋다고 하더라도 현실적인 경제성이 없으면 그림의 떡이 될 수밖에 없기 때문이다. 통나무집은 흔히 짓는 목조주택이나 스틸하우스, 황토방에 비해 자재값만으로 보자면 3～ 5배가 더 비싸다.

물론 다 지었을 경우에 집의 수명은 약 10배 정도로 비교가 되지 않을 만큼 길지만, 결과적으로 건축비는 약 30～50% 가량 비싼 게 현실이다. 물론 건축하기에 따라 품질과 품격의 차이는 더 클 수도 있고 줄어들 수도 있지만, 제대로 짓는다고 전제했을 때라도 보통 30% 정도 건축비가 더 드는 게 일반적이라고 보면 된다.

여기서 또 한 가지 짚어야 할 것은 바로 투자대비 수익성이다. 일반 주택의 경우라면 건축비 자체만으로 경제성을 따져볼 수 있겠지만 펜션은 역시 사업체이므로 투자대비 수익성을 가장 중요하게 따져보아야 한다.

예를 들어보자. 500여 평의 토지를 매입해 70평 건물을 건축한다고 하자. 우선 토지 매입비가 500평×50만 원 = 2억 5천만 원 정도라고 가정하고 이중 토목 비용이 500평 × 15만 원 = 4천 5백만 원 정도 들 것이다. 또 조경비용이 3천만 원 정도 든다. 여기에 인허가 등 행정비용으로 2천만 원과 시설 및 비품비용 4천만 원을 합하면 모두 3억 8천 5백만 원이다.

결국 통나무집의 건축비는 500만 원/평×70평 = 3억 5천만 원이 드는 셈이다. 참고로 목조 등 다른 주택 건축비는 350만 원/평×70평 = 2억 4천 5백만 원 정도다. 물론 이 계산은 상황에 따라 크게 변할 수 있으므로 절대적인 것은 아니지만, 결론적으로 통나무집으로 지었을 경우에 총 비용이 7억 3천 5백만 원이 되고, 목조나 스틸하우스로 지으면 6억 3천만 원이 든다는 이야기다.

전체적으로 보자면 10%가 조금 넘게 사업비의 규모가 커진 것이므로 예산이 빠듯하다면 전체 규모를 10% 정도 줄이면 통나무집 펜션으로 지을 수 있다는 이야기가 된다.

필자는 지난 1년간 통나무주택 컨설팅을 하면서 약 20여 채, 50실 정도의 갖가지 형태의 통나무집 펜션을 공급했다. 그리고 그 운영의 결과를 나름대로 객관적으로 산정해 보니 투자비의 30% 증가는 약 8% 객실 판매율 증가로 상쇄한다는 결론을 냈다.

물론 이는 통나무주택에 국한하는 것은 아니고 특별한 테마를 만들거나 훌륭한 부대시설을 갖추는 등 여러 형태의 투자도 포함해서다. 어쨌든 이렇게 고객들의 기호를 위한 투자는 객실 판매율의 상승을 가져오고, 자본 회수율에 긍정적으로 기여한다는 결과를 확인할 수 있다.

통나무집 펜션 또한 이 같은 범주에서 해석할 수 있으므로 고객의 선호도에서 압도적이라면 결과적으로 10% 이상의 수익을 낼 수 있다는 것을 의미하게 되므로 통나무집은 비싼 집이라는 단순한 생각에서 벗어나 성공을 위한 객관적인 계산과 접근이 필요하다.
간접적인 비유지만 독자들도 통나무집 펜션의 홈페이지들을 방문해서 반응들을 살펴보면 쉽게 짐작할 수 있을 것이다.

자신의 통나무주택에 자부심을 가져라

펜션에 관심이 있는 분들이라면, 혹은 운영하는 분들이라면 차라리 규모를 약간 줄이더라도 제대로 된 펜션을 운영함으로써 자신감을 갖는 게 중요하다. 이렇게 하면 변함없는 비교우위를 갖추게 됨으로써 경쟁적 우위에 서므로 경쟁자에 대한 불안감이 없어진다.

자부심으로 손님을 맞을 수 있어야 마음의 여유가 생기고, 전원생활과 펜션운영자로서의 넉넉함을 가질 수 있을 것이다.
제대로 지은 통나무주택은 세월과 인생을 함께 할 수 있는 가치를 준다. 그리고 경제적인 실리와 자부심을 함께 가지게 해주기도 한다. 田

■ 글 정인화<발미스코리아 통나무주택 대표 054-975-1240>
■ www.valmiskorea.com