자영업을 하고 있는 김 씨는 90년대에 노모에게 실버주택을 지어드리고 자신은 주말주택으로 이용하다가 회사를 정리하게 되면 농원을 운영하려고 가평군 상면에 농지와 임야를 구입했다고 한다. 그 후 노모는 그 지역으로 이주를 하여 농사를 짓기도 했다. 그러나 관리를 제대로 할 수가 없었고 사정상 주말주택으로 이용하다가 근래에 들어서는 양봉업자에게 임대를 주고 있다. 한때는 전원주택단지를 짓겠다고 매매의사를 타진해 오기도 했으나 거절했다고 한다. 이제는 생각이 바뀌어 보유하는 것이 좋을지, 처분하는 경우 어떤 식으로 처분하는 것이 좋으며 처분 시기는 언제가 좋을지 망설여진다는 것이다. 만약 처분하는 경우 어떤 용도로 처분하는 것이 가격을 높게 받을 수 있는지, 처분 시기는 언제가 좋은지 전문가의 컨설팅을 받아 보고 싶다는 것이다.

■ 질문요약
1.관리 지역, 용도 가치를 높게 책정하는 방법
2.매매적정가격과 매매시기 선택

■ 입지분석
소재지: 가평군 북면 도대리
규모: 잡종지 842평. 전 5,249평 임야 42,512평
합 48,603평
용도지역: 준 농림지역 (잡종지. 전) 6,091평. 준보전임지 10,394평 보전임지 32,118평

지리적 요건과 교통
가평군은 경기 동북지역과 동남지역을 연계하는 37번 국도가 지나고 있어 중심축 역할을 하고 있다. 또한 동북지역의 산간 전원도시로 예로부터 명성이 높은 지역이다. 상면은 가평군의 최북단에 위치하고 있다. 또한 363번 지방도로를 이용해 포천군 일동면으로 가는 길과 화천군 사내면으로 이어지는 등산 관광로로 유명한 지역이기도 하다. 화악산 , 응봉, 촉대봉, 가덕산, 석롱산, 명지산, 국망봉, 강씨봉, 수덕산 등 경기도에서 제일 높은 봉우리들이 즐비한 심산협곡의 산악지대에 속한 지역이기도 하다. 이런 심산협곡 지대인 도대리는 가평군청에서 승용차로 15분 거리에 위치하며 수덕산 기슭의 아늑한 지세를 이룬 곳이다. 조사지 앞 에는 유리알 같이 맑은 계곡물이 흘러 풍수적으로 배산임수형 부지에 속한다. 이 계곡에서 흐른 물이 가평 천을 이루는데 환경청이 경기도 제일의 청정지역으로 고시할 정도로 깨끗한 지역으로 소문난 곳이다. 특히 명지계곡 백둔계곡은 여름철 피서객의 휴식처로 유명세를 더하고 있으며, 주 5일제 여파로 등산 인구가 늘어나면서 연간 10만 명 이상의 관광객이 찾고 있는 지역이라고 한다. 산림욕장으로 입지적 조건인 천연자연림 지대가 많아 말 그대로 천혜의 자연환경이 잘 보존된 지역이다. 무주재 복호동 폭포는 이름난 명소이기도 하다. 명지산은 군립공원으로 등산로가 유명하며 익근리 계곡의 명지폭포도 가 볼만한 명소가 된다. (해발 1,267m의 명지산은 경기도에서 두 번째로 높은 산이다). 이렇게 많이 다녀간 등산객 중에 지명의 유래를 알고 간 사람들이 몇이나 될까? 지명의 유래는 많지만 그 중에서 강씨봉의 유래를 보면 다음과 같은 이야기가 전해지는 곳이다. 도성고개 남쪽으로 해발 830m 정도의 산이 보이는데 강씨봉이라 부른다. 조선조 숙종 시절 강영천이란 어린 효자가 있었다.평소 그의 어머니는 간질병에 걸려 고생 하고 있었다. 그러던 어느날 어머니가 쓰러진 것을 본 그는 간질병에는 사람의 피가 즉효약이라는 말을 떠올려 자기의 손가락을 뒤창 문에 끼고, 터트려 어머니의 입에 입에 피를 흘려 드린 후 정신을 잃게 되었다. 그 후 어머니가 의식을 되찾아보니 피를 흘리며 쓰려져 있는 영철이를 보고 그제야 자신에게 피를 넣어준 것을 알게 되었고 그 후로 간질병이 나았다. 이런 이야기에서 유래된 강씨봉을 넘나드는 젊은 남녀들은 이런 것도 모르고 왜 강씨봉이랄까 하고 궁금해 할 것이다. 이런 점들을 구수하게 들려주는 민박집이 없다는 것도 한계라 본다. (테마 펜션 시 활용)

입지 분석
앞으로의 부동산 가치를 판단하는 데는 자연환경의 비중이 커진다고 보면 좋을 것이다. 소득 수준이 높아질수록 삶의 질에 투자를 하기 때문이다. 청정과 환경은 무형의 재산으로 부동산의 가치를 판단하는 중요한 작용을 한다. 또한 환경 프리미엄이라고도 한다. 이런 관계로 앞서 주변지역의 청정도와 경관을 서술한 것이다. 그리고 지명의 유래는 지역의 문화를 알리는 계기가 되어 테마를 기획하는 데 홍보효과를 누릴 수가 있으며 부동산 가치를 높이는 간접적인 효과를 가져 올 수 있다고 본 것이다. 본 조사지는 해발 794,2m나 되는 수덕산 자락에 위치하고 있으나 주변에 유명한 명산들이 많아 그 빛을 발하지 못한 상태에 있다. 하지만 수덕산 지기를 받은 본 조사지는 지대가 아늑하고 안정감이 있는 입지에는 틀림 없다고 본다. 풍수적으로도 선호도가 높은 배산임수형 부지로 기도원, 주말주택, 휴양주택, 펜션, 콘도 등 테마형 다용도 토지로 활용성이 좋은 부지라 여겨진다. (수덕산 등산로가 개설되어 등산, 휴양, 펜션 등의 부지로도 좋다)

적정가격 산정과 매매 시기
토지의 가격은 같은 지역에 위치한다고 해도 필지마다 특성에 따라서 그 차이는 천차 만별이다. 백둔리, 도대리 계곡 주변의 준농림지가 평당 12만 원에서 30만 원 선이며 대지인 경우는 평당 15만 원에서 40만 원 선을 호가 한다. 그러나 거래는 쉽게 이루어지지 않는 상태이다.
또한 토지의 크기에 따라서 조건과 입지가 다 같은 지역 내 토지라 해도 가격의 차이는 천차 만별이 될 수 있으며 매도인의 경제적인 사정도 가격을 결정하는 요인으로 작용한다는 것이 대체적인 의견이다. 시대적으로 가격을 하락시킬 수 있는 제도적 요인으로 토지거래허가제와 국토의이용및계획에관한법률이라 할 수 있는데, 다행히 조사지는 토지거래허가지역에서 제외된 지역이며 국토의계획및이용에관한법률에 의한 연접지역 적용으로 개발행위를 제한 받는 지역이 아니란 것도 토지의 가격을 상승시키는 요인이 될 것이다. (준농림지역의 난개발로 인하여 사회적인 문제점이 나타나자 준농림제도 폐지와 관리지역 도입에 따른 세분화 과정에서 금년부터 시행되는 전국토지의 적성평가를 받기 위한 개발행위허가제 도입. ) 국토의계획및이용에관한법률 시행령 55조, 연접지역 개발행위에 포함될 경우 2차선 도로에서 8m 도로 폭을 확보해야 하며 20m 이상 거리를 두고 개발해야 하므로 연접지역에 해당될 4m 도로나 6m 도로에서는 개발행위 자체가 불가능 하다. 새로운 그린벨트 지역과 같은 녹지로 남게 되는 준농림 또는 관리지역이 수 없이 나타날 것으로 보이며 도로를 확보하지 못해 개발하지 못한 토지가 많이 나타날 것이다. 이런 관점에서 연접 지역 적용을 받지 않고 토지거래허가지역이 아닌 곳으로, 조사지는 희소성이 있는 부지가 될 것으로 보인다. 그러므로 침체기에 접어든 경기의 흐름상으로도 처분시기를 미루는 것이 유리하다. 부동산 흐름이 아파트 투자에서 토지의 흐름으로 방향이 전환되어 진행되는 시점이므로 매매 시기가 아니라 보며 매매 시기는 내년 상반기가 적당하다고 여겨진다.
부지를 매매하는 경우에도 토지에 투자 하려고 하는 사람들은 수익성 토지를 선호하고 이 중 펜션 부지 선호도가 으뜸이므로 펜션 부지로 처분하는 것이 매매가를 가장 높게 받을 수 있다고 본다. 이런 점들을 고려해 볼 때 준농림 전은 평당 25만 원 , 잡종지는 평당 30만 원. 준 보전임지는 평당 17만 원, 보전임지는 평당 4,000원 정도가 적정 시세 될 것이다. 그러나 매매는 매도인의 매도 의사와 매수인의 매수 의사에 따라서 얼마든지 달라질 수 있는 것이다.

결론
국토의이용및계획에관한법률(구 국토이용법)이 도입 되어 부(富)의 이동이 시작되었다는 의견이 많다. 거미줄처럼 얽힌 법 테두리 내에서 토지 이용에 제한을 받는 곳은 가격이 하락 하든지 아니면 장기간 현 시세를 유지하지만 규제를 받지 않는 토지는 수요자가 많아 질 것을 대비해 가수요자가 먼저 달려 들 것으로 보인다. 앞으로의 부동산은 현재 가치보다는 미래 가치의 중요성을 보고 투자를 하거나 실제로 사용하려는 사람들이 많아 질 것으로 판단 된다. 토지는 한번 구입하기도 힘이 들고 처분하기도 어려울 수 있으나, 희소성이 있는 토지는 미래가치가 높게 나타 날 것이다. 이런 점을 감안하여 사려 깊게 판단하길 바란다. 田

■ 글 진명기<전원주택지 전문 컨설턴트>
dol@greenhouse21.com