토지이용규제를 수반하는 182개 각종 용도지역·지구 가운데, 지정 목적과 기능이 비슷한 지역·지구 9개가 3개로 통합된다. 또 지정 실적이 없거나 지정 가능성이 미약한 임시생태계보전지역 등 10개는 폐지된다. 건설교통부는 이 같은 내용의 토지규제 합리화 방안 후속 조치를 수립해 제1차 규제개혁추진위원회에 보고했다고 밝혔다.

보고안에 따르면 개발사업구역에서 이뤄지는 토지이용제한 내용이 근거 법률에 따라 다른 점을 개선하기 위해, 7개 구역의 행위 제한 내용을 토지이용규제기본법으로 일원화하기로 했다. 아울러 토지 소유자가 자기 땅에 무슨 규제가 있는지 온라인상에서 바로 확인할 수 있는 ‘토지종합정보망’ 서비스를 2007년부터 실시하기로 했다.

토지이용규제 현황
토지이용규제(용도지역·지구)는 주거지역의 보건·위생 등 주로 소극적 목적을 위해 유럽에서 도입됐다. 그러나 최근 토지 이용 효율화, 계획적인 개발 유도, 환경·생태보전 등으로 토지규제의 목적이 차츰 확대되는 추세다.
우리나라는 조선시가지계획령(1934)에서 용도지역·지구제를 처음 도입했다. 그후 도시계획법(1962)과 국토이용관리법(1972)을 제정하여 전국적인 토지 이용 체계를 형성했다. 여기에 소관 부처의 정책적 필요에 따라 개별 법령에 의해 수시로 용도지역·지구를 신설함으로써 용도지역·지구가 서로 복잡하게 뒤엉켜 있는 상태다.
2003년 6월 현재, 13개 부처 112개 법률에서 총 298개 종류의 용도지역·지구를 지정 운영 중에 있다. 그 가운데 토지이용규제를 수반하는 용도지역·지구는 182개에 달한다. 112개 법률, 298개의 용도지역·지구를 유형별로 6가지로 분류할 수 있는데 다음 ①, ②, ③유형이 토지이용규제를 수반하는 용도지역·지구에 속한다.

①토지이용규제만을 정한 용도지역·지구 : 건축물의 용도·밀도(건폐율, 용적률, 높이 등) 등의 규제
예)도시지역·관리지역(국토계획법), 농업진흥지역(농지법) 등 142개
②토지이용규제와 인적(人的) 행위 제한을 병행하는 용도지역·지구
예)상수원보호구역(수도법), 하천구역(하천법) 등 18개
③계획적 개발 등을 위해 일시적인 토지이용규제를 하는 용도지역·지구
예)택지개발예정지구(택촉법), 도시개발구역(도시개발법) 등 22개
④토지이용규제는 없고 인적 행위 제한만 있는 용도지역·지구
예)입산통제구역(산림법), 어린이보호구역(도로교통법) 등
⑤개발촉진, 사업지원 등을 위한 용도지역·지구
예)산촌진흥지역(산림기본법), 자유무역지역(자유무역지역법) 등
⑥거래, 소유 등의 경제활동만을 제한하는 용도지역·지구 등

토지이용규제의 문제점
앞에서 살펴본 바와 같이 소관 부처의 필요에 따라 토지이용규제를 위한 동일하거나 유사한 목적의 용도지역·지구를 신설하다 보니 혼란을 초래하고 있다. 지하수 보전구역, 지하수보전지구, 지하수개발제한구역(지하수법) 등이 그것이다.
보전 목적의 용도지역·지구가 지정될 경우, 지가 하락 등 주민에게 미치는 영향이 큰 데도 불구하고 그동안 주민 의견 수렴 절차 없이 비합리적으로 이뤄지기도 했다. 주민 의견 청취가 없는 사례로는 농업진흥지역, 보전산지, 생태계보전지역, 군사시설보호구역 등이 속한다.
다수의 용도지역·지구는 지적고시가 안 되어, 토지 이용자가 해당 토지에 대한 토지이용규제 현황을 파악하기 곤란한 상태다. 토지이용계획확인서를 통해 확인 가능한 용도지역과 지구는 79개에 불과할 뿐이다.
행위 제한 체계가 ‘할 수 없는 행위(Negative System)’와 ‘할 수 있는 행위(Positive System)’를 열거하고 있다. 따라서 양 체계가 중첩된 필지는 행위제한 내용을 규명하기 어려운 상태다.
아울러 지역·지구 지정 이후, 주변 여건 변화가 제대로 반영되지 않아 불합리한 구역이 존재한다.

토지이용규제 합리화 조치 방안
이에 따라 건설교통부는 8월 27일 제1차 규제개혁추진회의에서 지난 6월 25일 발표한 토지규제 합리화 방안의 후속 조치 일환으로 부처별 자체정비계획을 수립·보고했다고 밝혔다. 주요 내용은 토지이용규제를 수반하는 182개 용도지역·지구 중 26개를 통폐합하거나 행위제한을 일원화한다는 것이다.

부처별로 보면 건교부가 19개, 국방부 4개, 환경부 2개, 산자부가 1개의 용도지역·지구를 통폐합·행위제한 일원화하기로 했다.
또한 지정실적이 없거나 앞으로 지정 가능성이 미약한 용도지역·지구 및 도시계획시설 결정 등 대체 수단이 있는 임시생태계보전지역, 공공철도건설예정지역 등 10개 용도지역·지구를 폐지한다.

각종 개발사업구역은 사업의 원활한 추진을 위하여 착수 전까지 토지이용제한을 실시하게 되는데, 그동안 구역 종류별로 행위 제한을 달리 규정할 이유가 없음에도 근거 법률이 서로 다름에 따라 구역별 행위 제한 내용에 차이가 있어 왔다. 이에 따라 토지이용규제기본법(가칭)을 제정하여 도시개발구역 등 7개 구역 근거법의 행위제한 내용을 삭제하고, 토지이용규제기본법에 행위제한을 일원화하여 규정하기로 했다.

아울러 필요 이상으로 과다하게 지정되거나 구역지정 이후에 주변환경의 변화로 존치할 필요성이 미약하게 된 용도지역·지구는 과감하게 축소 조정하기로 했다.
·해양수산부 : 수산자원보호구역을 수계 중심으로 축소·개편, 수산자원보호구역 지정면적 - ’04년 현재, 11억 5000 평

·국방부 : 군사시설보호구역, 해군기지구역, 비행안전구역, 기지보호구역 등을 안보환경 및 현실 여건 등을 반영하여 재검토, 4개 구역 총 지정면적 - ’04년 현재, 32억 평
·문화재청 : 문화재보호구역을 매 10년마다 적정성 검토하여 조정

또한 6월 25일 발표된 대로 토지이용규제기본법을 제정하여 새로운 용도지역·지구의 신설을 제한하고 매뉴얼식 규제지도와 토지이용규제 내용의 DB화를 추진한다. 이에 따라 토지규제 합리화 작업이 완료되는 2007년 1월부터는 토지규제가 단순하고 알기 쉽게 정비되고, 토지 소유자는 자기 땅에 무슨 토지이용규제가 있는지 온라인상으로 바로 확인할 수 있고, 수많은 관계 법령을 보지 않고도 규제지도만 보면 주택이나 공장 등 일상적인 개발에 필요한 절차·서류를 쉽게 알 수 있게 된다.田

■ 정리 / 윤홍로 기자

<Country Home News>