서울 여의도 면적의 75배에 달하는 경기 파주·문산·동두천, 강원 화천 일대의 군사시설 보호구역이 대폭 해제되거나 완화된다. 또 수도권 창업기업의 취·등록세가 6%에서 2%로 낮아지고, 내년부터 10년간 3300만㎡(1000만 평)의 임대산업용지가 조성된다. 기획재정부는 6월 11일 이 같은 내용을 담은 ‘경제활력회복을 위한 기업 환경 개선대책’을 확정 발표했다. 주로 수도권 지역의 토지 규제를 완화하고 공장용지 공급을 확대하는 데 초점을 맞춘 이번 대책은 ‘균형발전’보다는 ‘거점성장’에 중점을 두고 있어 경기북부 수도권 접경지역 땅 값을 들썩이게 할 가능성이 크다.

경기북부는 의정부를 비롯해 양주, 동두천, 연천, 포천, 고양, 구리, 남양주, 가평, 파주 등 10개 시·군을 통틀어 지칭하는 말이다. 경기도 전체 31개 시·군 중 경기북부 면적은 4,285㎢로 남부 면적 5,898㎢보다 1,613㎢ 적으며 그 중 북부지역 1,891㎢와 남부지역 321㎢ 등 총 2,213㎢가 군사시설보호구역에 속해 있다. 이중 북한 접경지역인 연천군은 전체 면적의 98%가 군사시설보호구역으로 지정돼 가장 높은 비율을 보이며 파주(93%)와 김포(82%)가 뒤를 잇는다.

경기북부지역은 전체 면적의 44.1%가 군사보호구역으로 묶여 지난 50여 년간 재산권 침해 등의 피해를 받아왔다. 실례로 전체 행정구역 중 98%가 군사시설보호구역인 연천군의 시계가 멈추기 시작한 건 1956년 군부대 탄약고가 이곳에 들어서면서부터다. 건축제한구역에 포함되면서 기존 건축물 외에는 어떠한 건축 행위도 할 수 없었는데 심지어 화장실 하나도 새로 짓지 못했다. 현재 이곳 주민들이 거주하는 집은 30년 이상 된 10평 남짓한 노후한 건물이 대부분이지만 군부대 동의 없인 개축도 불가능한 상태였다.

여의도 면적 34배 보호구역에서 해제

이번 추진계획에 의해 군사분계선으로부터 15㎞ 이내인 통제보호구역이 10㎞ 이내로 줄어듦에 따라 여의도 면적의 75배에 달하는 220㎢이 제한보호구역으로부터 완화된다. 또 현재 제한보호구역 중 여의도 면적의 34배에 이르는 99㎢가 보호구역에서 해제된다.

이와 더불어 군사분계선으로부터 10~25㎞ 이내인 제한보호구역 내에서의 군사시설보호구역 관련 협의 업무를, 군사기지 및 군사시설로부터 반경 500m 이내 지역은 현재처럼 군軍과 사전협의 체계를 유지하는 대신 그 외 지역은 지자체에 협의 업무를 위탁키로 했다. 이로 인해 경제활동을 할 수 없는 통제보호구역과 달리 앞으로는 제한보호구역에서도 관계 기관과 협의해 건물의 신·증축, 공장 건립 등이 가능해지고 협의도 지자체와 하면 돼 이전보다 개발이 쉬워질 전망이다. 또한 그간 군사시설보호구역에 따른 규제와 수도권정비계획법에 따른 규제가 중첩 적용됐던 것이 보호구역에서 해제된 지역은 수도권정비계획법상의 규제만 적용받게 된다.

이러한 규제 완화 정책으로 연천군, 파주시, 김포시 등 접경지역 시·군의 경우 ‘연면적 200㎡, 3층 미만의 건물 및 바닥면적 85㎡이내 건물의 증·개축’, ‘연면적 200㎡ 이하 농·수산업 창고 및 연면적 400㎡ 이하의 축·작물재배사 건축 또는 용도변경’ 등이 군軍과의 협상 대상에서 제외됨에 따라 행정 처리가 수월해질 전망이다.

이외에도 정부가 ‘주택 증·개축 시 3년 미만 거주자 금지 규정 폐지’와 ‘토지매수 청구권을 사용 불가능 토지에서 수익 불가능 토지까지 확대’하는 방안도 추진하고 있어 지역주민들의 재산권 행사가 한층 쉬워질 것으로 기대된다.

또한 농공단지 건폐율이 현행 60%에서 70%로 조정되고, 개발제한구역 내 농업용 창고 설치 규모도 2배 이내로 확대된다.

주요 수혜 지역 시세

이번 결정으로 수혜가 기대되는 곳으로 경기도 파주, 문산, 김포, 연천, 강원도 화천 등이 꼽힌다. 특히 자유로 문산IC를 지나 경기도 파주시, 연천군까지 이어지는 37번 국도 주변지역인 경기도 파주시 교하와 금촌, 월롱, 광탄, 탄현 일대가 큰 혜택을 볼 것으로 예상되는데 이들 지역은 고도 제한이 완화되면서 건물과 공장 신증축이 한층 쉬워져 개발붐이 일 것으로 기대된다.

현재 파주시 야당리에서 공장용으로 허가를 받은 토지는 3.3㎡당 350~400만 원을 호가하고 탄현과 월롱, 광탄 등에서 인허가를 받은 곳도 호가가 3.3㎡당 120~150만 원에 달한다. 파주는 제2자유로 개통과 남북화물내륙기지 등 개발 호재가 풍부한 데다 LCD공장 유치, 운정신도시 파급 효과 등이 맞물리면서 문산읍, 교하읍 등을 중심으로 신규 아파트 분양도 활발하다.

건축 행위가 사실상 가로막혔던 민통선 안쪽 경기도 연천군 중면과 신서면 일대 농지는 3.3㎡당 4~5만 원, 왕징면과 백학면도 도로를 끼고 있는 농지가 10~15만 원선으로 2년 전 가격과 변동이 거의 없다.

민통선 인근 토지는 3.3㎡당 20~30만 원인데 최근 2~3년 동안 호가만 조금씩 올랐을 뿐 실제로 거래는 많지 않았다. 이유는 토지거래허가구역으로 묶여 외지인 수요가 없었기 때문이다. 하지만 민통선 인근은 이번 규제 완화 여부에 따라 5~10배 이상 오를 수 있는 잠재력이 있는 지역이기도 하다. 문산리의 경우 첼시가 여주에 이어 2호 명품 아울렛을 건설한다는 설이 돌면서 땅값이 오름세를 타고 있다.

문산리에서 전원주택을 지을 수 있는 입지 양호한 대지의 경우 2~3년 전보다 2배 이상 오른 3.3㎡당 30~100만 원선에 나와 있다. 특히 임진각 인근 문산읍 당동리는 3.3㎡당 500~600만 원선으로 역시 지난 몇 년간 크게 올라 현재 땅값이 가장 비싼 곳이다.

문산읍에서 차로 10분 거리인 파주 LG필립스 LCD 인근은 최근에 비교적 가격이 상승한 지역이다. 파주시 월롱면 능산리 공장용지의 경우 3.3㎡당 21만 원선으로 주변 지역보다 아직 저렴하지만 최근 4~5만 원 상승하였으며 파주 LCD단지 인근 공장 용지는 3.3㎡당 100만 원을 호가할 정도로 높은 가격대를 형성하고 있다.

한편 이미 오를 만큼 올랐다는 분위기인지 인천 강화도와 강원 철원 일대는 조용하다. 군사보호구역이 해제된다고 하지만 강화도 휴전선 접경지역은 건축허가나 개발과는 거리가 멀어 외지인들의 관심이 떨어진다. 강화군 송해면과 양사면에 그나마 관심이 가지만 그래도 거래는 드물다.

그동안 남쪽에 비해 상대적으로 낙후된 도로망 때문에 외면 받던 경기북부지역의 교통망이 획기적으로 발전하고 있다. 수도권 외곽순환도로, 제2자유로, 일산대교가 부분적으로 개통됐거나 건설 중이고 구리-포천 및 문산-상암 민자고속도로 건설이 본격화됐다.

경원선 복선전철 개통에 이어 경의선과 경춘선의 복선전철화가 2~3년 내에 마무리되면 대중 교통망도 한 단계 업그레이드 된다. 이에 따라 경기 북부권 집값도 지속적으로 상승할 전망이다.田

글 양승관<부동산인터체인지 이사>
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