농가주택(농촌빈집) 구입해 전원주택 만들기

진명기(돌공인중개사 사무소 대표 02-536-2500)

현재 농어촌에는 6만여채의 빈집이 있는 것으로 조사되고 있다. 이 빈집들 중 3만여 가구는 개조와 간단단 손질만 하면 사용할 수 있는 것으로 알려져 있다. 이것들을 잘만 활용하면 새로 지은 집 못지않은 전원주택을 마련할 수 있다. 농가주택을 구입해 개조하면 여러가지 이점이 있다.

전원주택을 찾는 수요자는 날로 늘어나고 있다. IMF전과는 달리 30~40대가 많으며 생계유지형 전원주택자와 프리랜서 전원주택자들이 많아졌다. 또 전원에서 사업을 하려는 귀농자도 농가주택을 선호하는 경향이 있다. 이들은 소액으로 전원주택을 찾고 있어 농가주택 마련이 하나의 지름길이 되고 있다.

1. 농가주택 장점 첫째 절차가 복잡하지 않다. 부지매입부터 건축까지의 전과정이 만만치 않은 전원주택마련의 길은 자칫 잘못하면 쓸데없는 곳에 시간과 돈을 허비할 수 있다. 그러나 농가주택은 이미 집이 지어져 있기 때문에 매매의 형식만 취하면 돼 농지전용이나 건축의 절차가 없어 단순하다. 매매계약만 하면 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수도 있고 또 살면서 하나씩 고쳐갈 수도 있다. 그래서 시간적인 여유가 없는 수요자들에게 적당하다.

둘째 저렴한 가격으로 전원주택을 마련할 수 있다. 준농림지를 구입, 전용을 하게되면 전용부담금이나 대체농지조성비를 내야하고 다시 건축비가 드는 반면 농가주택을 구입해 개조하면 비용을 줄일 수 있다. 셋째 소액으로도 가능하다. 소형평수들이 많아 투자금액이 작다. 준농림지에 컨테이너 박스를 설치하고 임시거처를 마련한다 해도 전기가설을 하고 지하수를 파 수도를 쓰게된다면 그 비용도 상당할 것이다.

넷째 옛집의 분위기를 그대로 보존할 수 있다. 농가주택의 기둥과 서까래 등 기존구조체가 튼튼하다면 헐고 새로 짓는 것보다 개조가 더 품위있고 분위기 있다. 농가주택은 대부분 흙이나 나무로 되어 있는데 이런 분위기를 살려내고 입식부엌과 욕실을 실내에 두면 전원생활에 문제가 없다.

다섯째 농가주택에 달린 창고나 축사를 개조해 전원주택으로 이용할 수 있다는 점이다. 이들 건물은 흙이나 돌, 나무 등 천연자재로 되어 있으며 허름한 경우가 많은데 원룸형식으로 꾸미면 좋다. 개조한 후 주택으로 용도변경하면 전원주택으로 가능하다. 여섯째 살기 편하다는 점이다. 빈집이 있는 곳은 기존 마을이 형성돼 있어 마을 사람과의 융화를 걱정하지 않아도 되고 또 마당이 넓어 텃밭으로 이용할 수 있다.

2. 농가주택 단점
첫째 예전에 지은 집들이 많아 건평이 보통 10~15평 사이가 많고 규모가 있는 집이라야 건평 20평정도다. 둘째 지적상 도로가 없는 농가가 많다. 도로가 관심의 대상이 된 것은 자동차가 등장하면서 부터지 그 이전에는 그리 중요하지 않았다.

3. 농가주택 구입시 주의할 점
농가주택을 구입할 때 집이 있다하여 덜렁 사버리면 곤란한 경우를 당하게 된다. 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있다. 이를 확인하기 위해서는 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 확인해 보아야 한다.

또 지상권문제에 대해서도 필히 확인해야 한다. 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말한다. 지상권의 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수밖에 없게 되므로 매매를 했다해도 땅만 산 것이 되므로 건물주인이 지상권을 주장하면 골치아프게 된다.

다 낡아 허물어진 집이라도 지상권을 주장하는 경우가 많다. 보통 농가주택은 낡고 오래 됐기 때문에 재산가치가 없는 것으로 생각하나 요즘 귀농자 등 대충 수리해 살려고 하는 사람들이 많아지면서 나대지와 비교해 건물이 있으면 가격도 비싸다. 그런 곳을 부쩍 선호한다.

개조해 살 목적으로 빈집을 산다면 내부골조를 잘 살펴봐야 한다. 언뜻 보기에는 벽면 군데군데 떨어져 나가고 볼품이 없어 보이면 부수고 다시 지을 생각을 하는데 그러나 내부 기둥이나 서까래 등 골조에 이상이 없으면 개조하는데 문제가 없다. 또 빈집의 대지는 텃밭과 붙어 있는 경우가 많은데 만약 붙어 있는 텃밭이 3백3평이 안되면 사더라도 대지와 건물만 이전이 되고 텃밭은 이전이 안된다.

그러나 농지원부가 있으면 문제가 없다. 또한 대지라도 토지거래허가지역에서 1백51평 이상(그린벨트지역에서는 1백평 이상)이면 토지거래허가 대상이 되므로 반드시 허가를 받아야 한다. 빈집의 경우 주변사람들이나 소개를 해준 부동산에 그 집의 내력을 들어보는 것도 중요하다. 패가망신하였다든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서도 기분이 찜찜할 것이다.

농가주택은 80년대 들어 도시민들의 소액투자대상으로 거래되었으나 이때는 계약서만 있으면 면사무소 산업계에서 건축물대장을 재무계에서 가옥대장을 명의만 변경해 주었다. 그러나 부동산 바람을 타고 투기화 우려가 있는 모든 부동산 등기를 의무화하게 되었으며 각 지역 등기소마다 차이는 있어도 95년부터는 처음 건축물 대장상 기재된 소유자가 보존등기해야 이전등기를 할 수 있어 문제점이 많다.

대부분 농가주택은 50~70년 사이에 건축이 돼 소유주가 자주 바뀌었기 때문메 건축물대장을 꼭 확인해야 한다. 다행히 가옥대장은 계약서만 있으면 면사무소 재무계에서 명의변경만 하면 되나 이는 극히 드물다.

단 2~3년 사이에 폐옥을 시키고 새로 건축을 한다면 지상권문제가 생기지 않도록 확실한 장치를 하면된다.

4. 농가주택 지역별 시세
농가주택의 가격은 지역에 따라 천차만별이며 같은 지역에서도 위치에 따라 큰 차이가 나기 때문에 정확한 시세를 이야기 할 수 없다. 용인의 경우 수지 등 인기지역이 평당 80만~2백만원을 호가하고 있으며 남사· 이동·백암 등지가 20만~40만원 선이다.

양평은 지역에 따라 평당 최하 15만~50만원, 파주는 30만~70만원, 포천은 20만~50만원, 여주와 안성은 15만~30만원, 김포 30만~70만원, 광주 40만~1백만원, 가평 25만~70만원선이다. 또 수도권을 벗어난 충북권의 음성, 진천 등이 평당 5만~10만원 선이고 청주와 인접한 청원이 7만~12만원, 충주 제천 5만~10만원 선에 매물이 많다.

강원도 원주주변이 10만~15만원선, 횡성과 홍천이 10만~15만원선이다.

5. 준농림지와 비교 용인시 양지면 수목리에 대지 2백평의 매매가가 8천2백만원이다. 이 대지와 인접한 같은 평수 준농림지 전의 매매가격은 6천만원이다. 준농림지의 공시지가는 평당 12만원이다. 이렇게 보면 준농림지가 훨씬 싸다. 그러나 집을 짓는다 하였을 때 대지는 곧바로 집을 지을 수 있지만 준농림지는 전용을 받아야 한다.

준농림지 전을 대지로 만드는데 들어가는 비용은

대체농지 조성비(공시지가의 20%)가 평당 1만4천8백76원
지역개발공채 평당 9백92원
설계사무소 전용허가 대행비 2백만원 등이다. 이를 계산하면
전용허가 대행비 2백만원
전용부담금 12만원×0.2×2백평=4백8십만원
대체농지조성비 1만4천8백76원×2백평=2백97만5천2백원
지역개발공채 9백92원×2백평=19만8천원이다. 이를 합하면 8백42만6천4백원이며 여기에 땅값 6천만원을 더하면 7천17만2천원이다.대지 8천2백만원과 비교했을 때 1천1백82만원을 절약할 수 있다. 그러나 이것은 전용허가를 받아 집을 지었을 경우고 당분간은 텃밭으로 이용하다 3~4년 후 건축을 하려면 문제가 생긴다. 2년내 집을 짓지 않으면 전용허가가 취소된다. 처음 농지를 구입할 때 3백3평 이상을 구입해서 하며, 일반주택은 2백평, 근린생활(가든, 카페)은 1백51평만 전용된다.

6. 농가주택 정보 얻는 법
첫째 자신이 살던 고향이나 친지가 살고 있는 마을의 농가주택을 생각한다면 당연히 이들에게 부탁하는 것이 좋다. 이 사람들이라면 충분히 믿을 수 있기 때문이다. 그러나 고향을 떠난 지 30년이상 지나면 고향으로 돌아간다는 것이 쉽지 않다. 또 수도권일원은 전원주택전문업소에서 관리하는 매물이 현지에 살고 있는 친지들 보다 많고 정확히 알고 있다.

그것은 80년대 빈 농가주택 거의가 도시민들에게 팔려나가 현지에는 매물이 없기 때문이다. 둘째 마을 이장에게 부탁한다. 그러나 이들은 소유권이전 등에 대해서 무지할 수 있으므로 계약전에 필히 부동산중개업소나 관공서를 찾아가 계약에 문제가 없는지 확인해야 한다.

셋째 물건을 취급하는 믿을 수 있는 전문중개업소를 이용하는 것이 가장 좋다. 전문성이 있는 업체를 찾는 것이 힘들기 때문에 여러 곳을 방문해 시세를 확인한 후 취사선택을 하는 것이 좋다. 전문업소 중에는 단순한 중개만 하는 경우들이 많은데 제대로된 중개업소는 다양한 물건들을 비교분석할 수 있는 능력을 갖추고 있다.

넷째 농어촌빈집센터를 이용한다. 각 시군청의 도시과나 주택과 등에서 운영하는 빈집정보센터는 빈집의 위치와 대략적인 면적, 소유자, 집사진 등을 열람할 수 있다. 그러나 이들 센터에서는 빈집의 정보만 알려줄 뿐 중개행위는 하지 않기 때문에 가격 등은 소유자와 직접 협의해야 한다. 빈집정보센터에서 얻는 정보는 물건의 소재파악 정도가 많으며 매물확인은 어렵다. 실질적인 정보는 기대하지 않는 것이 좋다.

다섯째 농협 하나로복덕방에서도 농가주택 관련 매물정보를 얻을 수 있다. 농협에서 97년 12월부터 운영하고 있는 하나로복덕방은 농협의 전국 4천여개 점포망을 연결하고 있는 온라인시스템을 이용해 농업인들이 팔려고 내놓은 물건이나 사려고 하는 물건정보를 중계해 주는 곳이다. 이곳에서는 농가주택 외에 임야와 토지 등 농촌에 있는 부동산 전반적인 매물정보를 제공하고 있다.

특히 귀농자라면 중고농기계 및 농산물 등의 정보도 제공되기 때문에 관심을 갖고 살펴보면 마음에 드는 물건을 고를 수 있다. 하나로복덕방을 이용하면 당사자들끼리 직접 거래를 할 수 있어 중계수수료가 필요없다. 하나로복덕방을 통해 부동산 매매를 원할 경우 매도자는 위치, 면적, 희망가격 등의 내용을 가까운 농협에다 등록신청을 하면된다. 별다른 수수료는 없다. 등록된 정보는 불특정 다수에게 제공된다는 점을 명심해 피해가 없도록 해야한다. 이렇게 등록된 매물을 매수자들이 찾아보기 위해서는 가까운 농협의 하나로복덕방 담당자를 찾아 사고 싶은 지역과 물건을 알려주고 농협의 온라인단말기를 통해 조회를 요청하면 된다.

조회만 하려면 농협의 PC통신(GO NACF)과 인터넷 홈페이지(http://www.nacf.co.kr)를 통하면 간편하다. 농협에서는 정보만 제공할 뿐 거래에는 개입하지 않으므로 흥정과 계약은 당사자와 책임하여 체결해야 한다. 등록된 가격은 거래가격이 아닌 희망가격이므로 쌍방간의 합의하에 조정이 가능하며 특히 등록된 정보는 확인, 검증을 거친 자료가 아닌 신청인들이 주문하고 희망한 내용이므로 경솔하게 판단하지 말아야 후회가 없다.

여섯째 귀농운동본부에서도 농가주택에 대한 매물정보를 얻을 수 있다. 특히 이곳에 있는 정보는 매매뿐만 아니라 임대매물도 많다.

7. 농가주택 개조하는 법
농가주택은 구조가 허술하기 때문에 리모델링하기 전에 반드시 구조안전진단을 받아야 한다. 특히 외풍이 심하기 때문에 단열에 신경을 써야 한다. 그리고 방의 수가 많이 필요없다면 거실을 되도록 넓혀 사용하는 것이 좋다.

또 농가주택은 층고가 낮기 때문에 천장을 트고 서까래를 노출시킨 상태로 개조를 하면 층고가 높아져 훨씬 시원해진다. 경관이 뛰어난 쪽으로는 벽면을 헐어 통창을 내고 입식부엌과 욕실, 화장실을 실내에 끌어들이고 나면 완벽한 전원주택이 된다. 이때 벽난로를 놓는 것도 고려해볼 수 있다.

이렇게 농가주택을 개조하는데 드는 비용은 평당 80만~1백50만원정도 생각해야 한다. 그러나 대충한다면 평당 30만~50만원선에도 가능하다

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