펜션 부지 선정, 이렇게 하라


--------------------------------------------------------------------------------
펜션의 입지로 가장 자연이 잘 보존된 곳이 좋으며 흔히 이야기하는 조용한 숲 속이나 호숫가, 한적한 바다가 내려다 보이는 곳, 또는 전원의 풍경이 그대로 자연스럽게 펼쳐진 아늑한 곳이라면 어디든지 관계가 없다. 다만 주변에 오염물질이나 악취를 풍기는 공장이나 대규모 축사 등이 있는지를 우선 살펴야 한다. 이러한 시설과 인접해있는 곳에 펜션이 들어선다면 고객 확보가 쉽지 않을 것이다. 물론 관광지 주변에서 벗어난 한적한 곳에는 고객확보가 어렵다고 생각할 수 있으나 마케팅 전문회사에 홍보와 예약을 맡기게 되면 인터넷에서 사전에 모든 예약을 완료한 고객층을 대상으로 하는 것이므로 아무런 문제가 없다.
--------------------------------------------------------------------------------


펜션에 대한 일반적인 정보를 얻고 나서 자기가 가지고 있는 자금이나 여건, 적성 등을 검토한 후 펜션을 하기로 결정했다면 가장 먼저 해야 할 것이 부지를 선정하는 일이다.

펜션 창업 상담을 하는 사람들의 70%정도는 이미 노후에 살 전원주택을 짓고자 땅을 확보한 경우이며, 30%정도는 토지부터 구입해야 할 사람들이다.

부지를 확보하고 있는 사람이든 새로 구해야 할 사람이든 간에 공통적으로 갖는 편견은 펜션을 하려면 대규모 관광지 안에 있어야 한다고 생각한다는 점이다.

그러나 절대 그렇지 않다. 펜션은 전문적인 숙박시설이라기 보다는 전원생활과 취미생활을 겸해서 자연을 벗삼아 살면서 찾아오는 여러 사람들과 서로 교류하며 재미있게 사는 공간이다.

펜션의 입지는

첫째, 가장 자연이 잘 보존된 곳이 좋으며 흔히 이야기하는 조용한 숲 속이나 호숫가, 한적한 바다가 내려다 보이는 곳, 또는 전원의 풍경이 그대로 자연스럽게 펼쳐진 아늑한 곳이라면 어디든지 관계가 없다. 그러므로 주변에 오염물질이나 악취를 풍기는 공장이나 대규모 축사 등이 있는지를 우선 살펴야 한다. 또한 관광지 주변에서 벗어난 한적한 곳에는 고객확보가 어렵다고 생각할 수 있다.

그러나 마케팅 전문회사에 홍보와 예약을 맡기게 되면 인터넷에서 사전에 모든 예약을 완료한 고객층을 대상으로 하는 것이므로 아무런 문제가 없다.

다만 마케팅 전문회사에 맡기지 않고 혼자서 운영하고자 할 때는 관광지 주변에 입점을 해야 한다. 이런 경우에는 보통 토지 가격이 비싸 50평 정도를 구입하는데 토지 구입비만도 약 2~3억원 정도가 들어간다.

둘째로는 펜션을 건축하기에 인허가가 가능한 곳인지 확인해 보아야 한다. 펜션의 인허가는 두 가지로 살펴볼 수가 있다. 우선 숙박시설로 허가를 받아 설계 및 신축을 해서 펜션의 취지에 맞게 운영하는 경우와 순수한 전원주택으로 허가를 받아 민박에 의한 펜션으로 설계 및 건축해 운영하는 경우가 있다.

숙박시설로 허가를 받기 위해서는 준농림지의 경우 대부분 규제를 받고 있어 불가능한 경우가 많으므로 준도시 지역이나 공원 지역 내 집단시설지구 등의 토지를 구입해야 한다.

전원주택 형태의 펜션인 경우, 준도시나 준농림, 농림 지역, 자연녹지 지역 등 대부분 지역에서 건축이 가능하다. 자연환경 보전 지역이나 그린벨트인 경우에는 무주택 현지 농민이거나 기존의 대지가 있어야만 하는 경우가 대부분이어서 사전에 인허가에 대한 사항을 면밀히 검토해 보아야 한다.

또한 펜션을 짓고자 하는 부지에 지적도상 3m이상의 도로가 있는지 살펴보아야 한다. 지적도상 도로가 없는 경우엔 포장된 현황도로가 있거나 최근에 현황도로를 이용해 토지주의 사용 승낙서를 받아 누군가 주택을 신축한 적이 있는지를 알아봐서 현황도로를 그대로 이용하는 것이 가능한지 따져보아야 한다. 만일 도로 확보가 안되면 토지주로부터 도로 사용 승낙서를 받아야 인허가가 가능하다.

또한 인근까지 전기가 들어와 있는지를 살펴보고 해당 부지 내에 지하수맥이 있어 식수 확보가 가능한지, 오 폐수 방류에 필요한 도랑이나 하천이 있는지를 살펴보아야 한다.

만일 전기를 끌어오는데 몇km를 연결해야 한다면 몇 천만원이 들어갈 수도 있고 해당 부지 내에 지하수맥이 없어 식수공급이 안 된다면 펜션 사업은 불가능해진다.

이런 모든 것을 종합적으로 검토해 펜션이 들어서게 되는데 이런 분야에 자신이 없다면 전문가에게 맡겨 진행해야 한다. 가끔 상담을 하기 위해 찾아온 고객들 중 무턱대고 토지를 구입해 혼자서 진행하려다 이런 문제점에 처해 해결 방법을 찾아달라고 오는 경우가 종종 있는데 사실 난감한 때가 많다.

셋째로는 펜션을 신축하는데 적정한 부지 면적을 결정하는 일이다. 연면적 약 60평 정도의 펜션 한 동을 신축해 운영을 하려면 보통 50평 정도가 적당하다.

펜션이 들어설 자리에 전용허가를 받아 집을 짓고 대지로 형질 변경을 할 때 보통 2백평 이내로 허가를 받는다. 대지 내에는 건물과 주차장 잔디 바베큐장, 정원 등을 설치하고 나머지 3백여 평은 텃밭이나 자연학습장으로 이용할 수가 있기 때문이다.

물론 부지가 더 넓으면 다양한 부대 시설과 테마를 갖출 수 있고 향후 고객이 늘어 객실이 모자라게 되었을 때 추가적인 증축을 할 수 있어 좋을 것이다. 田

■ 글 이학순((주)렛츠고펜션월드 대표) 02-597-7144 www.pensionok.com