올 들어 많은 부동산 관련 정책과 지침이 바뀌고 있다. 정책의 큰 틀은 건설교통부가 주도하고 있지만 각 지방자치단체도 법 률 변경에 따라 자치법규를 잇달아 새롭게 바꾸고 있다. 특히 국토 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)이 시행되면서 대부분 지자체가 도시계획법 조례를 수정하게 됐다. 부동산 전문가들은 지자체별로 조례나 지침을 명확히 알고 난 뒤 투 자에 나서야 피해를 보지 않을 것이라고 조언하고 있다. 최근 일산에 사는 김 모씨는 파주 LG필립스LCD 투자결정에 따라 앞으 로 발전 가능성을 보고 땅에 투자하려다 낭패를 볼 뻔했다. 땅을 매입해 공장용지로 허가를 낼 수 있을 것이라고 생각했지만 5월 말부터 파주시 교하읍ㆍ조리읍ㆍ금촌동 일대와 탄현면에서는 일반공 장이나 제조업, 공동주택 등은 개발을 위한 인허가를 받을 수 없도록 파주시가 제한했다. 파주시가 신도시 발표에 따라 개발행위 제한에 나섰기 때문이다. 파주 금바위공인 관계자는 파주시 방침이 나온 뒤 공장허가를 이미 받아놓은 땅이 갑자기 비싸졌다며 싸다 싶은 게 평당 100만원에 달 하고 있다고 말했다. 김포시 역시 신도시 주변 개발행위를 제한하고 있다. ■용적률 상한 제각각■ 서울시를 비롯해 수도권 각 시ㆍ군이 주거지역과 상업지역 등에 적용 하는 용적률이 제각각이다. 물론 층수 제한도 다르다. 용적률 상한선에 따라 땅에 대한 투자수익성도 달라지기 마련이다. 국토계획법에 따라 각 시ㆍ군은 도시과밀화 억제와 계획개발을 위해 일반주거 지역을 1~3종으로 나누고 상한선 200%, 250%, 300% 범위에서 용적률을 적용하게 됐다. 서울시는 일반주거지역을 1종, 2종, 3종으로 나누고 용적률 상한선을 각각 150%, 200%, 250%로 정했다. 종 세분화안은 아직 심의를 통과하 지 못하고 있다. 일부 시ㆍ군은 더 좋은 조건으로 상한선을 규정했다. 수원시는 1종 일반주거지역을 200%, 2종은 250%(공동주택은 230%, 재 건축지역과 지구단위계획구역은 250%), 3종은 300%(공동주택은 230%, 재건축지역과 지구단위계획구역은 300%)로 용적률 상한선을 정했다. 결정고시는 이미 지난 6월에 났다. 수원시에서는 2종으로 구분된 재건축단지가 서울시 3종과 같은 용적 률을 적용 받는 셈이다. 수원시는 주거환경 보호를 위해 주상복합 용적률은 크게 규제하고 있다. 상업지역에서 주상복합은 400%, 오피스텔은 600%까지로 제한했다 . 또 성남시는 1종 일반주거지역은 160%, 2종은 210%, 3종은 280%로 용적률 적용 상한선을 정했다. 과천시는 1종과 2종이 모두 200%라는 점이 특이하다. 3종 상한은 250 %다. ■개발행위 조건 알아야■ 땅을 개발하려 해도 지자체가 정한 조건에 맞지 않으면 개발행위에 대한 허가를 받을 수 없다. 분당에 사는 박 모씨는 최근 용인시에서 전원주택을 지으려고 땅(녹지)을 계약했다가 계약금만 날렸다. 집을 지으려면 진입도로가 8ｍ 이상이 돼야 하고 국도나 지방도에서 연결돼 있어야 허가가 나올 수 있었기 때문. 진입도로만 땅값의 10배 넘게 들어갈 판이어서 포기하고 만 것. 국토계획법 시행령과 용인시 조례에 따르면 개발행위 허가 대상인 땅 은 8ｍ 이상 진입로를 확보해야 허가가 나올 수 있다. 기존 마을을 통과하거나 근처에 있는 연접지역을 개발할 때 이 같은 규정이 적용된다. 박씨가 전원주택을 지으려던 땅도 기존 전원단지 근처 땅이었다. 박씨뿐 아니라 이 때문에 사업을 포기하는 경우가 적 지 않다. 한편 전원주택이나 펜션 등을 주로 개발하는 녹지는 경사도에 따라서 도 개발행위가 제한된다. 수원시의 경우는 밭에는 경사도 20도 미만이 허가대상이었지만 10도 미만으로 조건을 강화했다. 그만큼 개발할 수 있는 땅이 줄어드는 것. 경사도가 10도 이상인 땅 은 도시계획위원회에서 결정하도록 했다. 성남시 역시 10도 미만으로 규정했다고 설명했다. 반면 용인시는 조건을 완화했다. 경사도 조건을 17. 5도 미만으로 변경해 난개발을 막겠다는 전반적인 용인시의 정책 의지와는 다소 다른 양상을 보였다.