1. 최근 주택시장의 회복 기조와 배경

최근 국내 아파트가격지수는 지난해 하반기의 급락세에서 벗어나 일부 지역을 중심으로 증가세로 돌아서고 있다. 3월 중 전국 아파트 매매거래량도 3만 7,398건을 기록하고, 수도권에서만 1만 3,256건을 기록하는 등 8개월 만에 최고 수준을 기록하였다. 아파트 전세가격 지수 역시 신학기 등 계절적 요인, 불확실성 감소 등으로 전세거래 심리가 회복되면서 급락세에서 벗어나고 있다. 특히 이번 상승세는 서울 강남지역 등 소위 버블세븐 지역에서 소형아파트를 중심으로 빠르게 나타나고 있다.

이처럼 주택시장이 회복세를 시현하고 있는 것은 무엇보다도 먼저 주택수요 심리가 개선되고 있기 때문이다. 2008년 말 급격히 악화된 경제에 대한 공포심리가 안정되면서 글로벌 금융시장이 빠르게 진정되고 있다. 둘째, 다양한 부동산대책의 효과에 대한 기대감 때문이다. 지난해 하반기 이후부터 정부는 주택 수요억제 규제를 완화하여 거래 활성화에 노력하고 있으며, 미분양 해소 등 건설경기 보완을 위한 세제 및 금융지원을 확대하고 있다. 셋째, 정부와 금융기관이 가계대출에 대한 부담을 완화시킨 노력 때문이다. 통화당국의 대폭 금리인하로 유례없는 초저금리 기조가 형성된 가운데 금융기관들이 가계대출 만기연장 등 다양한 조치들을 취하고 있다.

2. 지속적인 상승 기조 유지는 어려울 전망

그러나 지금의 상승세는 상존해 있는 국내 부동산시장의 수요 및 공급의 제약 요인 때문에 지속되기 어려울 것으로 판단된다. 먼저 수요요인으로 첫째, 국내경제의 저성장 기조이다. 글로벌 금융위기 여파에 따른 투자부진과 수출증가율 감소 등으로 당분간 잠재성장률을 밑도는 성장세가 전망되고 있다. 둘째, 은행권의 대출여력 축소다. 초저금리 기조 속에 상대적으로 고금리 수신 등에 의존해야 하는 은행권의 자금 조달구조 악화와 주식시장으로의 '머니무브'에 따른 자금이탈 등으로 주택담보대출 증가에 한계를 보일 가능성이 크다.

한편 공급요인으로는 첫째, 대규모 미분양아파트의 존재이다. 2008년 하반기 가파르게 상승하고 있던 미분양아파트는 2009년에 들어 2달 연속 소폭 감소했음에도 불구하고, '준공 후 미분양' 아파트는 꾸준히 증가하여 2009년 2월말 현재 5만 가구를 상회하고 있다. 둘째, 잠재된 공급 매물이다. 지난해 정부의 기간 연장에도 불구하고 기본적으로 처분조건부대출에 따른 매도 물량 부담, 거치기간 만료에 따른 주택담보대출에 대한 원금상환 부담 등은 여전히 잠재되어 있으며, 강남 3구를 제외한 전국 모든 지역에 대한 전매권 제한이 완화됨에 따른 매도 물량 증가 가능성도 배제할 수 없다. 셋째, 목표보다 늘어난 공급이다. 올해 정부의 주택공급계획 목표가 주택시장 환경 악화에도 불구하고 중장기 수요에 상응하기 위해 지난해 37만 가구에 비해 6만가구나 늘어난 43만가구로 확정되었다.

3. 예상 부작용과 향후 대책 방향

주택경기는 앞으로 전반적인 상승 기조를 유지하기는 어려우나 현재와 같이 버블세븐 등 일부 지역을 중심으로 주택가격 상승세가 지속될 경우 지역별 버블 가능성이 우려된다. 정부의 각종 부동산관련 규제완화, 양도세 인하 등의 대책이 단기적으로 악성 미분양아파트가 산적해 있는 지방 보다는 대기수요가 상존하고 있는 수도권의 특정지역에 영향을 미칠 가능성이 높기 때문이다. 특히 2009년 1/4분기 말 현재 약 800조원으로까지 추정되고 있는 단기부동자금이 수도권, 특히 버블세븐 등으로 이동될 경우 이 지역에 또 다시 버블현상이 심화될 가능성도 배제할 수 없다

따라서 정부는 일단 전반적으로는 부동산 거래 활성화를 통하여 주택경기가 침체되는 것을 방지할 필요가 있다. 이를 위해서는 첫째, 미분양아파트의 할인 판매를 활성화해야 한다. 미분양아파트에 대해서 기입주자 또는 계약자 등과 분쟁마찰 없이 시장가격에 자연스럽게 거래될 수 있도록 시행사와 시공사, 입주자 등 이해당사자 간의 합의가 시급하다. 둘째, 미분양아파트의 용도 변경이다. 지방과 수도권 일부 지역의 미분양아파트를 소호(SOHO) 또는 창업 준비자의 사무실 등으로 활용할 수 있도록 할 필요가 있다. 셋째, 우리나라의 독특한 전세제도의 개선이다. 전세제도를 금융기관의 대출과 연결하여 합리적인 시장이자율이 적용되는 월임대 형식으로 전환시켜 막힌 집주인과 세입자간에 자금이 흐를 수 있는 방안을 모색할 필요가 있다. 넷째, 가계부채의 조절이다. 증가 일로에 있는 국내 가계부채가 가계 위기로 까지 확대되지 않도록 주택담보대출을 미국 상업은행의 프라임모기지론 형식으로 20~30년 장기화하여 원리금 부담을 축소시켜 줄 필요가 있다.

뿐만 아니라 특정 지역의 버블화도 막을 필요가 있다. 이를 위해서는 대규모 부동자금이 초과수익을 겨냥하여 특정지역으로 과다 유입되지 않도록 재건축이나 재개발 등을 추진할 때 적정한 초과이익환수방안 등의 대책도 함께 추진되어야 할 것이다.