내년 보유세 부담 얼마나 늘어나나 정부는 11일 당정협의를 거쳐 내년부터 적용할 부동산 보유세 세율과 과표기준을 확정, 발표했다. 이날 확정한 내용은 보유세 세율체계를 단순화하는 한편, 세율을 인하해 급격한 세부담을 최소화하고 과표는 현실화하는 방향으로 짜여져 있다. 최종확정된 부동산보유세제 개편 내용을 문답형식으로 자세히 알아본다. ▲ 보유세제를 개편하는 이유는. 사실 현재와 같은 과세표준 책정방식이나 과세방법으로는 세부담의 불형평문제를 해소할 수 없는게 현실이다. 현재는 시가가 비슷하더라도 지방의 면적이 넓은 아파트가 세부담이 높다. 예를 들어 기준시가가 3억2000만원인 대전 75평 아파트의 세액은 79만원인 반면, 3억6000만원인 강남 26평 아파트는 17만원에 불과해 형평성 논란이 끊임없이 이어져 왔다. 이같이 형평성 문제가 발생하는 이유는 주택을 구성하고 있는 토지와 건물을 구분평가하는 데다 평가기준이 서로 다르고, 특히 건물은 실제가격과 관계없이 면적을 기준으로 평가하기 때문이다. 과세방법과 세율에 있어서도 토지와 건물을 구분과세하는 방식과 세율체계가 서로 다른 문제점을 개선할 필요성이 컸다. 특히 현재 재산세 세율을 보면 과표가 1200만원 이하는 0.3%의 세율이 적용되나, 과표가 4000만원을 초과하는 경우 7.0%의 높은 세율을 적용하기 때문에 과표차이는 2800만원에 불과한데 세율 차이는 무려 23배나 나는 등 세율이 급격한 누진구조로 돼 있다. 따라서 세부담의 불공평 문제를 시정하기 위해 주택에 대한 과세방식을 ‘토지.건물 구분과세’에서 ‘통합과세’로 고치고, 과세표준을 실거래가를 기준으로 평가하는 한편 과세표준 현실화에 맞춰 세율인하와 세율구조를 단순화하는 방향으로 보유세제를 개편하는 것이다. ▲종합부동산세가 새로 도입됐다. 누가 적용을 받나. 아파트 등 공동주택의 경우 국세청 기준시가를 기준으로 9억원 이상, 나대지와 사업용 토지는 공시지가를 기준으로 각각 6억원과 40억원 이상인 경우 종합부동산세 과세대상이 된다. 실제 거래되는 금액기준으로는 공동주택의 경우 11억원 내외, 나대지는 8억원 내외로 보면 된다. 주택의 경우 종부세 대상자는 3만5000명, 나대지는 3만명, 사업용 토지는 8000여명으로 중복되는 부분을 제외할 경우 약 6만명 정도가 대상이 될 것으로 보인다. ▲종합부동산세 부과기준과 실제 부과되는 시점은. 부동산세 과세기준일은 매년 6월1일이다. 보유하고 있는 주택과 나대지를 합산해 대상여부가 결정된다. 재산세는 내년 7월말까지 건물분 재산세 전액과 주택분 재산세 절반을 내고 9월말에 토지분 재산세 전액과 주택분 재산세 나머지 절반을 낸다. 종합부동산세 납세기한은 12월15일이다. ▲내년 종합부동산세 세수는 얼마나 되나. 약 6000억~7000억원 수준으로 추산하고 있다. 이 세수는 전액 지방자치단체로 배분될 예정이다. 1차로 올해분보다 세수가 감소한 시·군·구에 배분될 예정이며, 재정자립도가 낮은 시·군·구, 거래세 완화를 위한 재원 등으로 사용된다. ▲세부담 상한제를 두었는데. 이번 세제개편으로 세부담의 불공평문제가 개선되고 과세가 정상화될 것으로 기대하고 있다. 그러나 그동안 가격(시가)에 비해 보유세가 워낙 낮았기 때문에 부동산의 경우 세부담이 크게 늘어나게 된다. 따라서 세부담 급증에 따른 조세저항을 최소화하기 위해 개별 세부담 상한선을 제도화하기로 했다. 우선 내년의 세부담액은 올해보다 50%를 초과하지 않도록 했으며, 2006년 이후에도 전년대비 50% 이상 증가하지 않도록 했다. 세부담 상한선은 종합부동산세를 포함해 계산한다. 예를 들어 올해 보유세액이 200만원이었고, 내년 개편된 세법에 따른 세액이 350만원일 경우 세부담 상한선인 300만원만 납부하면 된다. ▲분당 아파트 17평을 소유한 경우와 서울 상계동 아파트 35평을 소유한 경우의 세부담 증감은 어떻게 바뀌나. 이 두 아파트는 기준시가가 각각 1억5000만원, 1억4000만원으로 비슷하지만, 현재 세부담액은 분당 아파트가 5만6000원, 상계 아파트가 13만만9000원으로 큰 차이를 보이고 있다. 그러나 내년부터 개편 세제안이 적용될 경우 분당 아파트는 17만6000원, 상계 아파트는 15만4000원으로 역전되며, 50% 세부담 상한제를 적용할 경우 첫해에는 똑같이 8만4000원이 부과된다. 단독주택의 경우 기준시가가 17억4000만원인 서울 강남 99평 주택은 올해 561만4000원에서 내년에는 종합부동산세 208만원을 포함한 617만원을 내야 하며, 서울 노원의 기준시가 6억4000만원의 94평 주택은 올해 432만2000원을 냈으나 내년에는 이보다 70% 감소한 133만원을 내면 된다. ▲종합부동산세가 적용되는 서울 강남구 대치동의 45평형짜리 아파트는 세부담이 얼마나 늘어나나. 서울 강남구 대치동의 45평형 아파트의 기준시가는 9억 3500만원으로 종부세 부과대상이다. 이 아파트는 올해 재산세 58만3000원과 종합토지세 42만7000원 등 모두 101만원의 세금을 냈지만, 내년에는 166만원의 재산세를 지자체에 납부하고, 18만원의 종합부동산세를 국가에 납부하게 돼 모두 175만원을 내야 한다. 그러나 세부담 상한선 50%가 적용되기 때문에 실제 납부하는 세액은 150만원이 될 것으로 보인다. ▲종합부동산세는 동일 부동산에 대해 이중과세하는 것이 아닌가. 위헌론을 제기하는 사람들도 있는데. 종합부동산세는 시·군·구에서 과세된 부분에 대한 세액을 전액 공제하기 때문에 이중과세가 아니다. 예를 들어 국세청 기준시가로 9억원 미만인 주택에 대해서는 지자체가 재산세를 부과하게 되고, 전국에 있는 주택을 모두 합산해 9억원이 넘는 사람에 대해 그 초과분에 대해서만 국가가 2차로 종합부동산세를 매기는 구조로 돼 있다. ▲종합부동산세를 미실현 이득에 대한 과세로 보면 과거의 토지초과이득세와 비슷해지는 것 아닌가. 종합부동산세는 보유세이다. 즉 보유 그 자체에 대해 과세하는 것이며 소득에 대한 과세는 아니다. 현재도 부동산 보유에 대해서는 종합토지세(토지) 또는 재산세(건물)로 과세하고 있으며, 세계 각국도 보유 부동산에 대해 공통적으로 과세하고 있다. ▲종합부동산세를 개인에 대해 과세할 경우 재산을 분산등기하는 방식으로 종부세를 회피할 가능성도 있는데. 부부 합산 등 세대별 합산과세는 위헌 소지가 크기 때문에 불가능하다. 종부세를 회피하기 위해 가족 등 타인명의로 분산 등기하는 경우 각종 불이익을 받을 수 있기 때문에 실제로 등기를 바꾸는 경우는 거의 없을 것으로 보고 있다. ‘부동산실권리자명의등기에관한법률’는 명의신탁 약정에 의한 등기는 무효로 처리하고, 부동산가액의 최고 30%를 과징금으로 추징토록 하고 있다. 여기에 5년 이하 징역, 2억원 이하의 벌금이 함께 부과된다. ▲시·군·구 단체장협의회에서는 종합부동산세 신설에 반대하고 있는데. 현재 기초자치단체가 반대하는 것은 종합부동산세 도입을 반대하는 것이 아니라 국세화를 반대하고, 지방세로 유지해야 한다는 것이다. 그러나 국세로 징수한 종합부동산세는 전액 지방재정이 취약한 시·군·구에 우선 배분하게 되기 때문에 사실상 국세화되는 것이 아니며, 이를 통해 지방재정의 균형발전을 기할 수 있는 장점이 있다.