일시적 1가구 2주택 1년까지는 비과세
-5대 신도시 내년부터 3년미만 보유엔 과세

서울 과천 및 5개 신도시에 대해 내년부터 1가구 1세대 양도세 면제요건이 강화된다.

내년부터 서울·과천 그리고 분당·일산·평촌·산본·중동 등 5대 신도시에 있는 주택을 보유하다 양도하는 경우 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 2년 이상을 실제로 거주해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

그러나 대체주택을 취득하거나 혼인·부모 봉양 등의 이유로 일시적으로 1가구 2주택이 된 경우 1년 이내에 종전의 주택을 팔면 1세대 1주택으로 간주한다.
국세청은 8일 부동산투기를 막기 위해 서울 및 수도권 일부 지역의 1가구 1세대에 대한 양도세 비과세요건을 대폭 강화키로 했다고 밝혔다.

이에 따라 내년부터 서울과 과천 그리고 5대 신도시 지역의 1가구 1주택에 대한 양도세 비과세 요건을 현행 '3년 이상 보유, 1년 이상 거주'에서 `3년 이상 보유, 2년 이상 거주'로 강화했다.

국세청 신현우 재산세과장은"양도세 비과세 요건을 강화하는 것은주택에 거주할 의사 없이 전세자금 융자 등을 통해 주택을 구입하는 등 재산증식 수단으로 주택을 보유하는 사례를 막기 위한 것"라고 밝혔다.

그러나 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년이내 3년 이상된 종전의 주택을 팔면 이 경우 양도세를 내지 않아도 된다.

혼인 및 직계존속(남자 60세이상, 여자 55세이상)의 동거봉양을 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우에도 혼인날 및 합친 날로부터 2년내에 3년 이상된 주택을 파는 경우 양도세 부담이 없다.

한편 국세청은 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 비과세가 되는 서울과 과천 및 5대 신도시 지역을 확정하고 이들 지역의 동이름과 지번을 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에 게시했다.

다음은 내년부터 달라지는 1세대 1주택 양도세 관련 내용을 문답을 통해 정리했다.

▲올해 12월31일 이전에 매매계약을 체결했지만 잔금 청산일이 내년인 경우 2년을 거주해야 하나.
-금년 12월31일 이전에 주택을 매매 계약한 경우라도 잔금 청산일이 내년이면 2년이상 거주요건을 충족해야 비과세적용이 가능하다. 하지만 올해안에 잔금을 청산한 후 등기하면 3년 보유 1년 거주만거주요건에 해당된다.

▲2년 거주요건 추가에 따른유예 조치는 없나.
-내년에 파는 서울·과천 및 5대 신도시 소재 주택부터 개정 규정이 적용된다.
다만, 개정법 시행일인 2004년 1월1일 현재 대체주택을 취득해 일시적으로 1세대 2주택을 보유하고 있거나 혼인 및 노부모봉양을 위해 합가해 일시적으로 1세대 2주택을 보유한 경우에는 1세대 1주택 비과세 요건 적용시 종전 규정인 '3년 보유 1년 거주'을 적용토록 경과규정을 마련하고 있다..

▲거주요건을 채우지 못해 비과세 혜택을 적용 받지 못할 경우 어떻게 신고하나.
-주택에 대한 양도소득세는 기준시가로 계산하는 것이 원칙이지만, 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택이거나, 당해 주택이 주택 투기지역 내에 소재, 1세대 3주택 이상 등 세법에서 열거한 실거래가 과세대상 부동산에 해당되면 반드시 실지거래가액으로 양소세를 계산해 신고 납부해야 한다.

▲거주하지는 않았지만 투기목적 없이 10년 이상 장기보유한 경우에도 양소세가 과세되나.
-내년이후 양도하는 서울, 과천, 5대신도시지역에 소재하는주택은 반드시 2년 이상 거주한 후에 팔아야 비과세 혜택이 적용된다. 따라서 보유기간이 오래됐더라도 거주한 사실이 없으면 양도소득세 비과세 혜택이 적용되지 않는다.
다만, △공공사업으로 주택이 사업 시행자에게 협의매수 또는 수용되는 경우, △해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 △취학 또는 근무상의 형편으로 1년이상 계속 국외거주가 필요해 세대전원이 출국하는 경우 등 부득이한 경우 거주사실이 없어도 비과세를 적용이 가능하다.

▲3년 이상 보유 2년 이상 거주한 1세대 1주택이더라도 고가주택에 해당하면 양도소득세가 부과되나.
-1세대 1주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 후에 팔아 양도소득세 비과세요건을 충족한 경우라도 당해 주택의 실지 양도가액이 6억원을 초과하면 6억원을 초과부분에 대한 양도차익은 양도소득세가 과세된다.

▲사업 시행인가일 현재 3년 이상 보유요건을 충족한 주택이 재건축 추진으로 재-건축아파트 입주권을 받아 내년 이후 양도하는 경우 비과세되나.
재건축추진 아파트로서 사업 시행인가일 현재 1세대 1주택이며 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주했다면 재건축입주권 상태에서 양도하면 비과세 혜택이 적용된다. 그러나 사업시행인가일 현재 2년 거주요건을 충족하지 못했다면 준공 후 2년 이상 거주한 뒤 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

▲2년 이상 거주기간은 어떤 식으로 계산하나.
-2년 이상 거주기간은 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 실제 거주기간을 모두 통산해 산정한다. 일반적으로 거주기간은 주민등록에 기재된 거주기간을 적용하고 있으나,실제 거주기간과 주민등록상 거주기간이 서로 다른 경우에는 실제 거주기간을 적용하게 된다.

▲1세대 1주택에서 세대원 일부만이 2년 이상 거주한 경우에도 비과세가 되는가.
-거주요건은 1세대가 2년 이상 거주해야 비과세 규정을 적용 받는다.
다만, 세대원 중 일부가 직장근무 등 부득이한 사유로 인해 거주하지 못하는 경우에는 2년 이상 거주한 것으로 볼 수 있다.

▲양도소득세 예정신고 납부는 어떻게 하나.
-양도소득세 예정 신고, 납부기한은 주택을 판 날이 속하는 달의 다음 다음달 말일까지(예:양도일이 2004년 1월이면 3월말까지)이다. 양도소득세 예정신고 기한내에 신고하면서 자진 납부할 경우 세액의10%가 공제된다.