토지 분양, 과장 광고 많아

최근 정부의 강력한 집값 안정대책 등의 영향으로 아파트, 오피스텔을 대신해 펜션, 전원주택용 토지 등이 새로운 재테크 수단으로 떠오르면서 토지 분양 허위·과장 광고가 기승을 부리고 있다.
이에 따라 광고만 믿고 농지(農地) 등을 구입했다가 분할등기가 되지 않거나 시세보다 훨씬 비싼 가격이어서 재산권 행사도 하지 못하고 돈만 잃는 사례가 빈발하고 있다.

[사례 1]
-김모씨(경기도 거주)는 '04. 7월 부동산컨설팅사를 통해 200평 토지를 평당 15만원에 매매 계약하고, 계약금 300만원을 지급함.
-현지답사를 해 보니 해당 토지의 평당 시세가 5-6천원에 불과하고 개발계획도 없어 계약 해제 요청

한국소비자보호원은 최근('04. 8∼9월) 9개 주요 일간지에 게재된 19개 업체의 토지 분양 광고를 조사한 결과, 상당수가 객관적 근거없이
'최고의 입지', '복합레저타운 급부상' 등의 표현을 사용하여 투자 전망을 부풀려 광고하고 있는데, 이들 광고에 나타난 개발계획은 확정여부가 불투명한 검토단계에 불과한 것이 많아 소비자들의 주의가 필요하다고 지적했다.

□올해 토지 관련 소비자상담 건수 작년 동기 대비 36.5% 급증
실제로 올해 한국소비자보호원에 접수된 '토지' 관련 소비자상담 건수는 10월말 현재 213건으로 작년 동기(156건)에 비해 36.5%나 증가했다.
※한국소비자보호원에 접수된 토지 관련 상담 건수 : 2002년 137건→2003년 199건(45.3% 증가)
2002년 이후 접수된 토지관련 소비자상담 건수 중 분양지역 확인이 가능한 138건을 분석한 결과, 지역별로는 충청권이 34.1%(47건)로 가장 많았고, 제주권 29.0%(40건), 강원권 23.2%(32건)의 순으로 나타났다.

계약 해제를 청구한 이유로는, 확인가능한 314건 가운데 개발계획 등 업체의 허위·과장으로 인한 경우가 24.5%(77건)으로 가장 많았고, 충동계약 등 본인 사정에 의한 경우가 24.2%(76건), 가격차이로 인한 경우가 18.2%(57건)였다.

[사례 2]
-김모씨(서울 거주)는 신도시가 형성되고 철도역사가 300미터내에 들어선다 하여 '02. 5월 강원도 양양
소재 토지 400평을 평당 14만원에 계약 체결함.
-알고 보니, 개발 계획이 없는 것으로 확인되어, 이에 대한 손해 배상 요청.

□ "최고 위치의 한정 필지", " 금일 선착순 마감" 등의 광고로 충동계약을 조장
조사대상 광고 중 '최고 위치의 한정 필지' 등 실증할 수 없는 배타성을 띤 절대적 표현을 사용한 광고가 68.4%(13개 업체), '금일 선착순 마감', '한정 필지 마지막 기회' 등의 광고로 소비자의 충동계약을 조장하는 광고가 63.2%(12개 업체)로 나타났다.

또한, 21.1%(4개 업체)의 광고가 객관적인 근거없이 '복합레저타운 급부상', '인구 5만명 6년 이내 100만명 예상' 등의 표현을 사용하여 '투자 전망이 밝은' 것처럼 광고하고 있었는데, 실제 소비자보호원에 접수된 피해사례에서도 개발계획 등 업체의 허위·과장광고로 인한 피해가 24.5%(314건 중 77건)으로 가장 많았다.

특히 광고 당시 농지법상 도시민의 농지소유상한이 300평까지임에도 불구하고 900평까지 취득가능한 것처럼 허위 광고한 업체도 있었다.

□ 조사대상 광고 모두 주요 정보 누락하고 있어
토지 분양 광고 역시 일종의 통신판매광고라고 볼 수 있는데, 『전자상거래등에서의소비자보호에관한법률』에 따르면 통신판매광고는 광고주의 주소·통신판매업 신고번호 등을 반드시 기재해야 한다. 그러나, 이러한 주요사항을 모두 기재하여 법규를 준수한 광고는 단 1건도 없는 것으로 나타났다.

※ 통신판매광고시 표시·광고 항목 : 상호 및 대표자 성명, 주소·전화번호·전자우편주소 및 통신판매업
신고번호, 재화 등의 가격과 그 지급방법 및 시기, 재화등의 공급방법 및 시기, 청약의 철회 및 계약의 해제의 기한·행사방법 등

□ 총 분양대금 대비 계약금 비율이 너무 높아
- 계약금이 총 매매대금의 10%를 초과한 경우가 78.9%
계약금은 거래중 발생할지도 모르는 채무불이행에 대비하여 손해배상액을 미리 약정한 것으로(손해상액의 예정) 위약금의 성격을 동시에 띄고 있으며, 총매매대금의 10% 정도가 일반적이다

조사대상 업체의 광고내용에 표시된 계약금을 분석한 결과, 총 분양대금 대비 계약금의 비율이 10%를 초과한 경우가 78.9%(15개 업체)나 되는 것으로 밝혀졌다. 심지어 분양대금 대비 계약금의 비율이 최고 46.7%에 이르는 경우도 있어, 계약 해제를 원하는 소비자에게 과다한 부담을 지우는 것으로 조사되었다.

□ 분양 대상 토지의 지목·지번 등 중요 정보 표시 등 제도 개선 필요해
한국소비자보호원은 이러한 허위·과장 광고에 현혹되어 피해를 입지 않기 위해서는 계약전에 반드시 현장을 답사하고, 등기부등본과 토지이용계획확인원 등 관련 서류를 꼼꼼히 확인할 것과, 계약 당시 각종 권리 관계의 유지나 환불조건 등을 잊지 말고 계약서에 명기할 것을 소비자들에게 당부했다.

또한, 현재 건축물 분양에만 한정하고 있는 『중요사항표시·광고고시』를 토지까지 확대시켜, 분양 대상 토지의 지번·지목·용도지역 지정여부 등과 같은 중요한 사항을 광고에 의무적으로 기재토록 공정거래위원회에 요청할 예정이다.