2004년 토지 시장은 주거용 부동산 시장의 침체에 대한 반사이익과 신행정수도 이전, 정부와 자자체에서 쏟아내는 공기업 이전, 기업도시ㆍ미니 신도시ㆍ행정타운 건설 등 풍부한 개발재료로 인해 활황을 이루었다. 토지관련 서적이 불티나게 팔리고, 각종 여론조사에서는 토지가 투자하고 싶은 부동산 1,2위로 꼽히는 등 일반 투자자들의 관심이 토지 투자에 집중되었던 한 해였다.

지가변동률은 지난해에 이어 3%가 넘고, 토지거래량은 10월까지 누계면적이 전년 대비 20% 이상 증가했다. 지역별로 충청권과 수도권 지가가 큰폭으로 상승했고, 용도지역별로는 녹지 및 관리지역, 지목상으로는 전ㆍ답이 지가상승을 주도했다.

그러나 하반기부터는 경기 침체와 토지투기지역 및 토지거래허가구역 지정, 신행정수도건설특별법 위헌 판결 등으로 인해 상승세가 꺽이고 있는 상황이다. 2005년 토지시장은 이러한 분위기의 연장선에 있다고 볼 수 있다. 그러므로 전체적인 상승세를 기대할 수 없고, 확실한 개발재료가 있는 지역을 중심으로 국지적인 상승세를 보일 것이다.

그렇다면 내년 토지시장 전체를 가늠하는 주요한 잣대는 무엇일까? 우선, 가장 주목해야 할 것은 토지 투자 열풍의 진원지이자 이 열기를 식힌 충청권의 신행정수도건설 후속대책이다. 정부는 올해 안에 정부안을 발표, 내년 2월까지 대안을 결정한다고 발표했다. 그러므로 후속대책과 이에 따르는 국가균형발전사업이 토지시장에 어떠한 영향력을 ‘행사’할지는 좀 더 지켜봐야 하는 상황이다.

그러나 올해가 정부 개발의 큰 틀이 그려졌던 해라면 내년부터는 그 틀이 보다 구체화되고 가시화되는 해로, 토지시장에서 적지 않은 의미를 갖는다. 국회에서 통과된 복합도시개발특별법(기업도시특별법)에 따라 기업도시가 윤곽을 드러내고 공기업 이전과 국가균형발전사업 상 혁신 클러스터 조성 등도 구체화될 것이다. 그밖에 서울~춘천~동홍천~양양간 고속도로 건설, 중앙선?경춘선 복선 전철화사업 등 굵직한 도로 및 철로 개발사업, 신도시 건설?택지개발에 따른 대토 수요 등 올해에 이어 여전히 크고 작은 개발재료가 상존해있다.

게다가 도시민의 농지소유제한이 없어지는 농지법 개정?시행이 예정되어 있고 가용토지활성화방안, 토지이용규제기본법 제정 등으로 개발할 수 있는 토지가 늘어나며 규제는 완화될 것이다. 그러므로 초저금리와 주거용 부동산 침체가 지속되고 마땅한 대체 투자처가 없는 상황에서, 400조원이 넘는 부동자금은 개발재료를 따라 언제든 토지로 흘러들어올 것으로 보인다.

지역별 토지시장 전망

1. 신행정수도 건설 특별법 위헌 판결과 지역별 토지시장 전망

충청권 토지시장 전망

내년 토지시장 전체를 가늠하는 잣대는 역시 신행정수도 후속 대책이다. 신행정수도 건설은 국가균형발전사업의 상징적 의미로 전국적인 토지 투자 열풍의 원인이 되었다. 그러나 위헌 판결에 따라 그 의미는 대폭 축소되면서 유일하게 활황을 보이던 토지시장 전반을 얼어붙게 했다. 실제로 위헌 판결 후 필자가 운영하고 있는 토지사이트의 방문객 수가 15~20% 가량 줄었고 컨설팅수도 감소했다. 그러므로 정부가 계획대로 2,160만평 수용과 인구 50만명 기준의 도시를 개발한다고 해도 수혜지역이 공주, 연기와 조치원읍 등 인근지역 이상으로 넓어지기는 어려운 상황이다.

이미 가격이 기대치 이상 상승해있고, 충청권 전역으로 가수요까지 지가에 반영되어 있기 때문이다. 그러므로 충청권의 인구 증가와 개발 속도 등을 감안한다면 오르기 이전 수준으로 떨어질 가능성도 배제할 수 없다.

그러나 자체 개발 재료가 있는 천안아산역 인근과 경기 서남부와 가까운 아산 일부지역, 당진 등은 눈여겨볼 필요가 있다. 천안아산역 인근은 이미 가격이 많이 올랐지만 도시의 지속적인 팽창이 예상되기 때문에 미세하게 살피면 충분히 틈새를 찾을 수 있다.

아산의 둔포ㆍ인주ㆍ영인면의 잠재력도 살펴야 한다. 이들 지역은 평택 등 경기 서남부 지역의 팽창에 따른 영향권에 들어간다. 게다가 서해안고속도로의 연장선상에 있어 접근성도 양호하다. 경기 서남부의 영향은 당진까지 이어질 가능성이 크다. 당진은 10년 넘게 지지부진하던 석문국가산업공단 개발이, 최근 한국토지공사가 부지를 매수하면서 본격적인 개발이 예고되고 있기도 하다.

그러나 이런 흐름이 서산까지 이어질 것으로 기대하기는 어렵다. 종합레저단지 추진의 변수가 많고 별다른 호재없이 땅값이 너무 올랐기 때문이다. 그밖에 행정수도 호재와 함께 덩달아 가격이 뛴 논산, 부여, 청양, 홍성, 예산 등은 가수요가 많아 회생을 기대하기 어려울 것으로 보인다.

반사이익이 기대되는 수도권과 강원권

활기를 띄던 충청권의 침체가 예고됨에 따라 수도권과 강원권은 반사이익을 볼 것이다. 전체적으로 보수적이고 국지적인 토지투자패턴이 예상되므로 환금성에서 유리한 수도권이 다시 주목받고, 교통망 확충으로 접근성이 좋아지는 강원권도 레저개발에 대한 수요를 대체할 지역으로 떠오를 것이다.

수도권 투자에서 우선 주목해야 할 것은 전국적으로 2007년까지로 예정된 관리지역의 세분화가 내년(2005년)까지 완료된다는 점이다. 이는 관리지역을 생산ㆍ보전ㆍ계획관리지역으로 세분화함으로써 보전ㆍ개발할 땅을 구별하자는 것인데, 사람으로 치자면 ‘팔자’가 바뀌는 작업이 진행되고 있는 셈이다. 일부 농업진흥지역 농지가 생산관리지역으로 바뀔 수도 있고 관리지역 임야 일부는 보전관리지역으로 바뀔 수도 있다. 이런 경우 세분화 전후 땅의 가치가 크게 달라질 수 있으므로 반드시 살펴 투자해야 한다. 농지법 개정으로, 환금성 좋은 수도권 농지가 가장 큰 각광을 받을 것이며, 집단취락지를 중심으로 한 그린벨트 해제 예정지도 여전히 매력적인 투자처로 떠오를 것이다.

단 토지거래허가구역에서의 허가는 더 어려워 질 것으로 보이므로 유의해야 한다. 그러므로 토지거래허가구역에서 자유로운 가평군, 양평군, 용인시 남동부, 안성시의 자연보전권역, 옹진군, 연천군 일부 지역 등은 거래에 활기를 띌 것이다. 그러나 연천군의 경우, 수도권 북서부 중심 교통축에서 거리가 떨어져 있고 접경구역이며 대부분이 군사시설보호구역으로 지정되어 있어 일부 지역을 제외하고 투자성을 기대하기 어렵다.

자세한 지역별 투자 전망을 살펴보면 우선 경기 남서부 지역을 주목해 볼 수 있다. 이들 지역은 우선 수도권정비계획에 따른 성장관리권역으로 수도권 개발 압력을 흡수해낼 지역이다. 특히 평택, 오산, 화성은 미군기지 이전과 이에 따른 대토 수요로 성장 동력이 강력하기 때문에 이미 가격이 많이 올랐지만 추가상승을 기대할 수 있다.

용인, 안성, 이천 등 경기 남부지역은 호재와 가능성이 많다. 용인은 경전철 사업이 내년 착공함에 따라 사업이 가시화되고 일부 지역은 MBC 영상테마파크 건립 등 호재가 있다. 광주, 여주, 이천은 성남~여주간 복선전철화사업의 영향권에 있다. 그러나 이미 가격이 많이 올라 있는데다 여주까지 전철화사업 추진이 가시화되려면 시간이 필요하므로 여주권 투자는 신중히 접근해야 한다. 안성은 공도ㆍ원곡ㆍ대덕면 일대가 평택의 토지수용으로 인한 대토 수요로 인한 수혜지역이 될 수 있다.

가평, 양평 등 경기 동부권은 전원주택, 펜션 등 실수요용 투자처로 각광받을 것이다. 이들 지역은 서울~춘천간 고속도로, 중앙선 복선전철화사업 진행이라는 호재도 작용하고 있다. 게다가 토지거래허가구역도 아니다. 그러나 수도권 정비계획에 따른 자연보전권역으로 지정되어 있고 상수원보호구역, 수변구역이 많아 근본적으로 개발에 한계가 있다. 그러므로 교통망이 확충되더라도 나들목, 역세권 주변으로 수혜지는 한정될 가능성이 크다는 것을 염두해두어야 한다.

파주, 김포 등 경기 북서부는 최근 대규모 산업단지와 택지개발이 실현되면서 성장 잠재력이 크다. 그러나 남북문제의 변수를 잘 살펴야 하는 지역이기도 하다. 파주는 출판산업단지와 LCD공장 개발은 물론이고 금촌ㆍ운정ㆍ교하지구 등 택지개발지구 입주 본격화에 따라 도시 확장의 효과가 예상된다. 게다가 개성공단 시범단지가 들어서면서 물건이 생산되고 문산읍에 물류창고 등이 가시화되면 유통 효과도 조심스럽게 예상할 수 있다. 남북간 화해무드가 형성된다면 제한적으나마 이 일대 지가 상승을 기대할 수 있다. 일산 신도시와 달리 접근성이 떨어졌던 고양시는 2006년까지 서울외곽순환고속도로 일산~송추 구간 개통의 영향으로 지가 상승이 기대된다. 김포시는 개발 압력에 따라 신도시 개발 규모 재조정이 예상됨에 따라 제한적인 재반등이 예상된다. 그러나 애초 개발규모까지 확대될 것으로 기대하기 어려우므로 올 초 가격까지 회복되기는 어려울 것으로 보인다.

강원권은 최근 경춘선 복선전철화사업, 중앙선 전철화사업과 서울~춘천~동홍천~양양간 고속도로 건설사업 진행과 함께 교통환경이 대폭 개선됨에 따라, 주5일 근무제 확산에 따른 레저용 토지 수요의 대상지가 될 것이다.

특히 원주시는 공기업 이전ㆍ기업도시 예상후보지, 택지개발 등의 호재로 이미 가격이 상승했지만 토지 보상에 따른 대토 수요와 기업도시 유치가 성사된다면 지가가 한번 더 움직일 것이다. 횡성은 원주 팽창에 따른 후광과 양호한 서울 접근성 등으로 투자성이 기대된다. 춘천은 서울~춘천간 고속도로 건설, 경춘선 복선전철화사업의 가장 큰 수혜지역이며, 홍천도 접근성이 좋아져 지가 상승을 기대해봄직하다.

호재 있으나 불확실한 계획 많은 기타 지역

수도권, 충청ㆍ강원권을 제외한 기타 지역은 호재가 많지만 불확실한 재료가 부풀려진 경우도 많다. 영남권은 산업 기반 위에 비교적 안정적인 개발재료를 가지고 있는 반면, 호남권은 관광 기반 개발 재료의 변수가 많은 상황이다.

영남권은 신항만 건설공사로 인해 부산, 진해, 마산, 창원 등 해안선을 따라 있는 지역이 장기적 유망지역이 될 것이다. 그밖에 울산, 포항 주변 택지개발지구, 개통 도로 나들목 주변을 관심가져 볼 만하다. 호남권은 섬 간 교량 건설과 관광레저형 기업도시 개발이라는 호재가 있다. 목포와 신안 압해도간 다리 건설이 가장 확실한 개발재료다. 그러나 기업도시, 새만금 간척사업이나 J프로젝트 등은 아직 가시화되기 어렵고, 이 지역 인구 변화 추이를 보면 지가 상승을 기대하기는 쉽지 않다. 그러므로 이들 지역은 신행정수도 후속 조치, 기업도시, 공기업 이전 등의 진행상황을 살펴 신중히 접근해야 할 것이다.

<출처> www.jmkland.com