농지법 개정에 따르는 농지시장 및 기타 용도별 토지 시장 전망

2005년 토지시장을 전반적인 토지시장 침체와 국지적 상승세라 본다면 국지적 상승세를 주도할 상품은 단연 농지가 될 것이다. 지난해 10월 26일 농림부는 전업농 임대를 통해 사실상 비농업인의 소유상한을 철폐하는 등의 농지법 개정안을 확정, 발표했다.

오는 2월 임시국회에서 통과되면 하반기부터 시행될 예정이다. 지금도 주말농장 용도로 비농업인의 소규모 농지 소유가 가능하지만, 하반기부터는 도시민의 농지 소유 상한이 없어지는 등 규제가 대폭 완화되는 셈이다. 게다가 종합부동산세 부과 대상에서 농지가 제외되면서 세제 부담을 피하기 위한 대체 수요 증가가 예상된다. 정부는 가용토지 활성화 방안에 따라 농업기반공사가 농지를 매입한후 비축, 활용할 수 있도록 함으로써, 가용 농지도 늘려나갈 계획이다. 그러므로 농지의 투자가치는 더욱 올라갈 것으로 보인다.

농지법 개정의 주요 내용과 영향
개정될 농지법의 주요 골격은 농지에 대한 소유 및 임대를 제도화하고 이들이 실행될 수 있도록 요건을 풀어준다는 것이 핵심이다.

우선 가장 주목할 만한 내용은 도시민 등 비농업인의 농지 소유상한제 폐지다. 지금도 편법으로 농지를 매매하고 있지만 합법적인 거래의 물꼬를 트는 것이다. 농업진흥지역 내 땅이라도 5년 임대기간이 지나면, 정부의 농지 규제 완화 기조에 따른 기대심리와 개발수요 등으로 시세차익을 얻을 수 있기 때문에 농지의 투자가치가 더욱 커질 것이다. 농업 경영에 이용하지 않는 농지에 대한 처분명령제도를 완화한다는 조항도 소유에 대한 규제를 완화시킴으로써 농지 가치 상승을 견인할 것이다.

또한 농지조성비 부과기준을 대체조성원가 기준에서 공시지가를 기준으로 적용한다는 조항은 공시지가가 상대적으로 저렴한 수도권 아래 농지의 투자가치가 높아질 것으로 보인다. 수도권에서 가까운 강원권은 개발사업의 비용부담까지 줄일 수 있어 주말주택용 수요가 증가할 것이다.

그밖에 농업회사법인의 농지소유 요건을 폐지함에 따라 올해 유행했던 영농법인의 토지 매각 사례 등이 더 늘어날 것으로 보인다. 기존에 농업회사법인은 대표이사가 농업인이고 농업인의 출자지분이 1/2 이상이여야 하는 등 농지소유 요건이 까다로웠다. 그러나 요건이 폐지됨으로써 이러한 형태의 토지 매각도 활성화될 것으로 보인다.

향후 전망 및 유망 농지
농지 시장에도 돈이 되는 농지와 그렇지 않은 농지로 양극화될 것이므로 투자에 특별히 유의해야 한다. 또한 농지는 단기수익성이 별로 없는 투자품목에 속하기 때문에, 미래 가치를 보고 5~10년 이상 중장기적인 안목으로 접근해야 할 것이다.

농지법상 농지는 농업진흥지역(이하 진흥지역) 내 농지와 진흥지역이 아닌 농지(관리지역 농지, 이하 비진흥지역 농지)로 구분된다. 투자성은 비교적 규제가 적은 비진흥지역 농지가 높고, 경지정리가 안 된 곳이면 더 올라간다. 그러나 이들 농지는 가격이 상대적으로 높으므로 입지에 따라 투자 여력이 어느 정도인지 수익률을 잘 계산해서 투자하도록 한다.

농지 중 가장 주목할만한 곳은 역시 수도권이다. 새롭게 교통망이 확충되고 도시화가 확장되는 고속전철 역사 및 전철역세권, 개통도로 주변 지역이 투자할 만하다. 단 본인의 투자자금과 목적에 맞게 구입해야 하며, 중단기적으로 본다면 비진흥지역 농지나 경지정리가 안된 농업진흥지역 내 농지를, 20년까지 길게 본다면 경지정리가 된 농업진흥지역 내 농지도 괜찮다.

신,구도시 사이나 도심에서 가까운 곳의 진흥지역 내 농지는 장기적으로 규제가 풀릴 가능성이 높기 때문이다. 개발제한구역 내 농지도 투자 여력이 있고, 자연환경이 우수한 강원권 한계농지도 투자할만하다. 농지조성비가 면제되고 규제에서 비교적 자유로워 기업의 레저용 부동산 개발이 유리하기 때문이다.

임야 등 기타 용도 토지시장 전망
농지는 규제가 완화되는 반면, 임야는 산지관리법에 따라 규제가 강화되는 편이다. 그러므로 도심 인근이라도 보전산지 등의 구입은 피하는 것이 좋다. 또한 임야 구입시에는 토지적성평가를 통한 관리지역 세분화를 예의주시해야 한다. 예컨대 경사도가 높거나 미관지구, 경관지구, 문화재보호구역 등에 가까우면 보전관리지역 등으로 지정될 수 있고 경사도가 낮은 임야의 경우는 계획관리지역으로 분류될 수 있으므로, 임야의 특성에 따라 투자성의 희비가 엇갈릴 것이기 때문이다.

그밖에 최근 창고부지가 많은 남양주 별내면 일대가 택지개발 예정지구로 지정됨에 따라, 인근 포천, 광주, 남양주 일대로 창고부지 수요가 늘 것이다. 반면 공장용지 등은 경기 불황에 따라 거래도 한산할 것으로 보이며, 수변구역 땅 등은 환경보호와 수해보상의 문제로 규제가 강해지므로 구입시 건축 규제사항을 잘 따져야 한다.

투자전략 및 유의사항

이처럼 2005년 토지시장은 신행정수도 후속 대책과 농지법 개정, 관리지역 세분화 등에 따라 전반적인 재편이 예상된다. 그러므로 꼼꼼한 투자 분석과 전략이 필요하다.

토지는 무리하게 대출을 받아 구입하기보다는 여유자금으로 투자하는 상품이므로 금액별로 전략을 세워 투자하는 것이 좋다. 투자 1순위는 역시 수도권이다. 그러나 환금성이 좋은만큼 투자금액에 대한 부담이 크다.

우선 1억원 대 투자자라면 여러 가지 제약으로 개발 재료가 지가에 반영이 안된 수도권 외곽지역 농지나, 환금성이 다소 떨어지나 레저 수요가 예상되는 강원권, 충청권 일부 토지에 투자해봄직하다. 2~5억원 정도 여유자금이 있다면 수도권 내 비진흥지역 농지를 구입하는 것이 좋다. 이들 지역은 향후에 계획관리지역으로 지정되면서 투자가치 상승을 기대할 수 있기 때문이다.

5억원 이상이라면 개발 예정지 인근의 근린생활시설 개발이 가능한 대로변 토지에 투자하는 것이 좋다. 이들 지역은 땅값이 비교적 높지만 그만큼 투자수익도 크기 때문이다.

주의해야 할 것은 개발계획 있는 지역이 모두 투자성이 높은 것이 아니므로, 철저히 개발재료의 옥석을 가려야 한다는 점. 반드시 시행주체를 살피도록 한다. 건교부, 토지공사, 주택공사 등이 시행하는 사업이라면 좋은 개발재료로 볼 수 있다. 대기업 등 민간이 개발하는 것도 기대할만하지만, 지자체가 시행하는 사업인 경우 예산 등의 문제로 변수가 많아 잘 살펴 투자해야 한다.

또한 수요(‘지가 상승 현상’)와 투자성(미래가치)이 항상 비례하는 것은 아니라는 것도 유념해야 한다. 예컨대 별다른 개발 재료는 없어도 규제가 약하다는 이유로도, 그 지역의 도시화 수준 이상으로 지가가 오를 수 있기 때문이다. 이들 지역은 되팔때 제값을 받기 어려우므로 투자성이 떨어진다.

그러므로 토지 투자시에는 검증된 전문가의 컨설팅을 통해 개발계획의 인구유발 효과, 지역 발전 가능성 등 꼼꼼한 투자가치 분석이 선행되어야 할 것이다.

◈ 글 : (주)JMK플래닝 02-2040-6781