그림을 클릭하세요. 크게 보입니다.

부동산 매매가 · 신고가 이중계약서 '꼼짝마'
새해부터 '실거래가 신고' 의무화… 허위 땐 취득세 3배 이하 과태료

실제 거래된 집값은 3억 원인데 신고는 2억 6000만 원에 한다? 이중계약서를 작성한다는 얘기다.
집을 사는 사람은 취득세와 등록세를 줄이고, 파는 사람은 양도소득세를 줄이기 위한 이중계약서는 부동산 거래 시장에서 관행처럼 자리잡고 있다.

이중계약서로 탈세를 하면 조세법에 따라 3년 이하 징역이나 포탈한 세액의 3배 이하 벌금형에 처해지지만 과세표준 금액과 비슷하게 적어내면 이를 검증할 수 있는 방법도 딱히 없었다. 당연히 적발이나 처벌도 거의 이뤄지지 않았던 것이다.

그러나 앞으로는 이중계약서 생각은 아예 접는 게 좋다. 2006년 1월 1일부터 8 31 부동산 정책의 일환으로 부동산 실거래 가격 신고가 의무화되고, 내년 6월부터는 신고된 가격이 등기부등본에 기재되기 때문이다.

종전의 거래 가격 신고는 등기를 위한 형식적 요건에 불과했었으나, 앞으로는 신고된 가격에 대해 건교부가 파악한 기준 가격과 비교해 적정성 여부가 검증되고, 문제가 있는 것으로 나타난 건은 따로 뽑아서 국세청의 조사를 받는 등 철저한 검증 과정을 거친다.

중개업자에 거짓 신고 요구 500만원 이하 과태료
만약 허위 신고를 하거나 신고 기간을 경과했다면 취득세 3배 이하의 과태료가 부과되며, 거래 당사자가 중개업자에게 거짓 신고를 요구한 경우 500만 원 이하의 과태료 처분을 받는다. 또 중개업자에게는 등록 취소나 6개월 이내 영업 정지 등 엄한 처벌이 내려진다.

무엇보다 2007년부터 모든 주택 및 토지에 대해 양도세가 실거래가 기준으로 과세되기 때문에 실제 거래가격보다 낮게 신고한 경우, 팔 때 양도차익이 커지고 그만큼 세금 부담도 늘어나게 된다. 이중계약서 작성으로 눈 앞의 작은 이익을 챙기려다가는 훗날 훨씬 더 큰 손해를 보게 되는 셈이다.

현재 실거래가를 보다 정확히 파악하기 위해 신고 시점도 명확히 했다. 지금까지는 계약 체결 후 '잔금 지급이 완료'되면 검인 신고를 하도록 했으나, 내년부터는 '거래 계약이 체결된 날'로부터 30일 이내에 실거래 가격으로 신고해야 한다.

계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야
이는 통상 계약 체결 후 잔금 지급까지 1~2개월, 많게는 6개월 이상 걸리기 때문에 현재 시세를 파악할 수 없다는 맹점을 없애고, 신고된 가격을 국세청 및 지방세 과세 부서의 과세 자료로 활용하기 위한 조치다.

실거래가 신고는 중개업자가 거래계약서를 작성ㆍ교부했을 경우 반드시 중개업자가, 중개업자 없이 거래했을 경우 거래 당사자가 해야 한다. 신고는 시ㆍ군ㆍ구청에 직접 방문하거나 시ㆍ군ㆍ구 인터넷 홈페이지 ‘부동산 거래 관리시스템’을 통해서도 가능하다. 인터넷 신고의 경우 반드시 공인인증서를 보유해야 한다.

실거래가를 신고하면 거래신고필증이 교부되며, 부동산등기 특별조치법에 따라 검인 신고를 받은 것으로 본다. 한편 건설교통부는 내년 1월 1일부터 ‘부동산 실거래가 신고제도 콜센터’를 운영해 전화(1588-0149)나 인터넷(rtms.moct.go.kr)을 통해 문의에 답할 예정이다.

부동산 실거래가 신고 관련 문답 풀이
- 2005년에 계약을 체결하고 2006년에 잔금을 지급하는 경우도 실거래가 신고 대상인가.
▲ 부동산 실거래가 신고는 내년 1월 1일 시행 후 최초로 거래계약서를 작성하는 분부터 적용된다. 따라서 2005년에 계약을 체결한 경우는 신고 대상이 아니다.

- 부동산 실거래가 신고 후 계약이 취소된 경우는.
▲ 부동산 거래 계약에 관한 내용을 신고한 후 계약이 무효ㆍ취소ㆍ해제된 경우, 거래 당사자 또는 중개업자는 ‘부동산 거래 계약 해제 등 신고서’에 서명 또는 날인(전자인증 포함)을 해 시ㆍ군ㆍ구에 제출하면 된다. 해제 신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 내용을 확인한 후 확인서를 신고인에게 교부하게 된다.

거래세 인하로 세 부담 늘어나지 않아
- 세금 부담이 크게 늘어나는 것 아닌가.
▲ 취득세와 등록세는 원칙적으로 실거래가를 과표로 하도록 규정돼 있다. 따라서 현재도 실거래가로 신고하는 성실 납세자는 세 부담 증가를 걱정할 필요가 없다. 더욱이 실거래가보다 낮게 신고했던 것과 비교해 실거래가 과세로 인해 세 부담이 늘어나는 것도 아니다. 과표 가액이 높아지는 대신 거래세를 인하(취득세 2→1.5%, 등록세 2→1%)하는 지방세법 개정안이 조만간 국회를 통과할 예정이기 때문이다.

- 대리신고도 가능한가.
▲ 인터넷으로 신고하는 경우는 중개업자나 거래 당사자가 해야 하지만, 방문 신고는 거래 당사자 중 한 명의 위임을 받은 자가 대리 신고할 수 있다. 대리인은 주민등록증 등 대리인의 신분을 확인할 수 있는 신분증명서와 대리권을 증명하는 서류 및 대리 행위를 위임한 거래 당사자의 인감증명서를 제출해야 한다. 중개업자의 경우 법적으로 정식 직원임이 확인 가능한 공인중개사가 대리할 수 있다.

- 외국인의 경우는.
▲ 외국인토지법에 의한 토지취득신고 대상 중 계약 유형이 매매인 경우는 외국인토지취득신고와는 별도로 부동산 실거래가 신고를 해야 한다.

- 주택거래신고지역 주택과 토지거래허가구역 토지도 실거래가격 신고를 별도로 해야 하나.
▲ 주택거래신고지역의 거래는 종전처럼 주택법에 의해 신고하면 되고, 별도 신고는 하지 않아도 된다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제118조에 의한 토지거래 허가 시에는 계약 유형이 ‘매매’일 경우 부동산 실거래가 신고를 해야 한다.