기준시가 3억 이하 지방 주택은 양도세 중과 안해
[종합부동산세법 · 소득세법 시행령 등 문답풀이]

재정경제부는 8·31부동산정책 관련 법률인 종합부동산세법, 소득세법, 조세특례제한법, 농어촌특별세법 등의 시행령 및 시행규칙 개정안을 2일 발표했다.
종부세 과세 기준 및 대상, 1세대 2주택 및 비사업용 토지에 대한 양도세 중과 여부 등을 문답풀이로 알아본다.

종합부동산세
Q 종합부동산세를 세대별 합산 과세하도록 변경되는데, 합산 대상 세대원 범위는.
A 합산 대상 세대원은 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제 자매)이다. 취학·요양·근무상 형편에 따른 일시퇴거자도 합산 대상이다.
예를 들어 혼인한 자녀의 경우 분가해 별도의 세대로 보지만, 부모와 동일한 주소에서 같이 사는 경우에는 합산 과세된다. 또 30세 이상의 유학 중인 자녀가 아파트 1채를 소유하고 있더라도 부모와 함께 사는 경우 1세대로 간주된다.

Q 부부가 별도세대를 구성하는 경우는 어떻게 되나
A 본인과 배우자가 주민등록상 별도세대를 구성한다 하더라도 1세대로 보아 합산 과세된다. 이혼한 경우에는 합산하지 않으나, 이혼 후 사실상 혼인 관계를 유지하는 위장 이혼인 경우 합산 대상이다.

Q 미성년자는 단독세대가 인정되지 않나.
A 미성년자는 원칙적으로 단독세대를 인정하지 않지만, 생계를 유지할 수 있는 소득이 있으면서 가족의 사망, 결혼 등으로 부득이하게 1세대를 구성하는 경우는 단독세대로 인정된다.

Q 혼인 또는 노부모 봉양을 위해 세대를 합친 경우 어떻게 과세되나.
A 이런 경우 원칙적으로 종부세가 합산 과세된다. 다만, 합친 날로부터 2년 간은 1세대 1주택 비과세 요건과 같이 세대별 합산에서 제외된다.
그러나 2006년 6월1일 현재 합가일이 2년 이상된 경우에는 내년부터 합산 과세 대상에 포함되며, 1년 이상 2년 미만인 경우 2007년부터, 1년 미만은 2008년부터 합산된다.

세대별 합산과세 비싼 집 소유자가 우선 납세
Q 세대별 합산과세시 누가 납세의무자가 되나.
A 세대원 중 소유한 주택가가 가장 큰 사람이 우선 납세의무자가 된다.

양도소득세
Q 수도권 또는 광역시에 주택 1채, 그 외 지방에 주택 1채를 소유하고 있을 때 1세대 2주택에 해당되나.
A 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수에 포함되나, 지방소재 주택은 기준시가가 3억 원을 초과하는 경우에만 1세대 2주택에 해당된다.

Q 수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 그리고 수도권이면서 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재한 기준시가 9000만 원인 주택을 소유한 경우 양도소득세가 중과되나.
A 수도권에 소재한 주택이라도 기준시가 1억 원 이하인 주택은 원칙적으로 1세대2주택 양도세 중과대상에서 제외되지만, 그 주택이 정비구역으로 지정 고시된 지역에 있다면 양도세가 중과된다.
그러나 기준시가 1억 원 이하이면서 정비구역으로 지정 고시된 지역에 있지 않은 주택을 소유한 경우에는 무엇을 먼저 파는가에 따라 양도세 중과여부는 달라진다. 즉 기준시가 9000만 원인 주택을 먼저 팔 경우 기준시가 1억 원 이하 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 제외되므로 양도세가 중과되지 않으며, 기준시가 2억 원인 주택을 먼저 팔 경우에는 양도세가 중과된다.

Q 수도권에 주택 1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 갑이 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 취득해 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 양도세는.
A 지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 주택수에 포함되므로 갑은 1세대2주택에 해당된다.
그러나 근무상 형편으로 지방의 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득해 1년 이상 거주하다가 지방파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도했다면 양도세 중과대상이 아니다.

2채 중 조특법상 감면대상 있으면 중과 안해
Q 수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면 대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채 보유시 어떻게 과세되나.
A 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있더라도, 그 주택 중 조특법상 감면대상이 있다면 2채 모두 양도세 중과 대상이 아니다.

Q 내년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 2007년부터는 60%의 고율이 적용되며 법인세가 추가과세(30%)되는, 즉 양도세가 중과되는 비사업용 토지는 어떻게 판단하나.
A 양도일 직전 3년 중 2년 이상 직접 사업에 사용했더나 △양도일 직전 5년 중 3년 이상 직접 사업에 사용 △보유기간 중 100분의 80 이상을 직접 사업에 사용 등의 요건 중 하나만 충족해도 사업용토지로 본다. 이 요건을 하나라도 충족시키지 못하면 비사업용 토지로 본다.

양도세가 중과되는 농지의 범위는
Q 개인의 경우 농지소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 거주(재촌)하면서 농작업의 절반을 자기 노동력으로 경작(자경)하고 있다면 양도세 중과 대상에 제외된다.
또 주말·체험영농 목적의 300평 이하 농지 등 농지법에서 소유가 인정되는 일정한 요건을 갖춘 경우에는 재촌·자경과 관계없이 중과대상이 아니다.
법인의 경우도 농업을 주업으로 하는 법인이 소유한 농지만 중과대상에서 제외되며, 농업 생산자가 시험·연구·실습지로 소유하는 농지 등 농지법에서 인정되는 요건을 갖춘 법인 농지도 제외된다.
그러나 특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍·면지역 제외)의 도시지역 안(개발제한구역과 녹지지역 제외)의 개인·법인 소유 농지는 무조건 중과대상이다.

건축물 없는 일반 나대지 등 양도세 중과
Q 양도세가 중과되는 비사업용 나대지.잡종지는.
A 건축물이 없는 일반 나대지, 공장 및 일반 건축물 부속토지 기준면적 초과분 등 지방세법상 재산세 종합합산과세대상토지가 중과대상이다. 또 주택부수토지 초과분, 별장과 별장부수토지도 이에 포함된다.
재산세 종합합산과세대상 토지이나 체육시설업용 토지 등 사업·거주에 필수적인 토지는 중과대상에서 제외된다.
다만, 사업을 가장할 우려가 있는 일부 토지에 대해서는 지가대비 업종별 연간수입금액 비율이 일정 비율 이상인 경우에만 사업에 사용되는 것으로 인정한다.