2006 달라지는 세금 / 주택 등 양도세 실거래가 과세 확대

지난해 12월 말 입법이 완료된 소득세법 시행령 및 시행규칙에 따라 양도소득세와 관련해 올해부터 달라지는 내용이 많다.

먼저 올해부터 양도세 실거래가 과세대상이 확대됐다. 그 동안 양도세는 원칙적으로 기준시가로 과세하면서 1년 미만의 단기거래, 실거래가가 6억 원 이상인 고가주택, 투기지역 내의 부동산과 1세대 3주택 이상 보유자의 주택 등에 대해 실거래가로 과세해 왔다.

사용하지 않는 토지도 실거래가 과세
올해부터는 자산증식 목적이 강한 1세대 2주택 보유자의 주택과 부재지주 농지·임야 등 사업에 사용하지 않는 토지에 대해서도 양도세를 실거래가로 과세할 계획이다.

내년부터는 모든 부동산에 대해 양도세를 실거래가로 과세한다.
이는 올해부터 부동산 실거래가 신고제도 시행과 함께 부동산거래관리시스템 등 과세인프라가 구축됨에 따라 가능하게 된 것이다.

주택과 재건축·재개발 입주권을 함께 보유한 세대에 대한 양도세 과세가 강화된다. 그 동안 주택을 2채 또는 3채 보유한 사람이 재건축·재개발사업으로 주택이 한 채 없어진 후 다른 주택을 팔아 1세대 1주택 비과세 혜택을 받거나 1세대 3주택 양도세 중과세를 회피하는 과세의 불형평이 발생해 왔다.

올해부터는 1세대 1주택자가 재건축 입주권을 함께 보유하고 있는 상태에서 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않으며, 주택과 입주권을 3개 이상 보유한 세대가 주택을 양도하는 경우에는 1세대 3주택 보유자와 같이 60% 세율로 중과세된다.
이러한 개정 내용은 소급과세 논란이 발생하지 않도록 올해부터 취득하는 재건축·재개발 입주권에 대해서만 적용된다.

1주택자 재건축 기간중 거주 주택 구입은 비과세
1세대 1주택자가 재건축·재개발사업 시행기간 중에 거주하기 위해 취득한 주택이나 주택 완공시점에 거주하기 위한 목적으로 입주권을 구입한 경우 등 실수요를 목적으로 하는 경우에는 양도세 비과세를 적용받도록 예외규정을 뒀다.

자산증식 목적이 강한 1세대 2주택 보유자의 주택 및 부재지주 농지·임야 등 사업에 사용하지 않는 토지를 양도하는 경우에는 각각 50%와 60%의 양도세율이 적용되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 없게 된다.

이 제도는 매물이 시장에 공급될 수 있도록 1년간의 유예기간을 두고 내년부터 시행할 계획이다.

한편, 1세대 2주택 보유자에 대한 양도세 중과제도를 도입하면서도 거주목적으로 주택을 보유한 자를 보호하고 서민부담을 완화하기 위해 양도세 중과대상 주택의 범위를 가급적 최소화했다.

이사·부모봉양 따른 1세대 2주택은 중과 안해
이사·결혼·부모를 모시기 위한 합가 또는 근무상 형편 등 불가피한 사유로 1세대 2주택이 되는 경우, 그리고 수도권 이외의 지방에 소재한 기준시가 3억 원 이하의 주택이나 수도권에 소재한 1억 원 이하의 주택은 양도세가 중과되지 않는다.

또한 비사업용 토지의 범위를 원칙적으로 ‘소유자가 농지·임야 소재지에 거주하지 않거나 스스로 경작·영림하지 않는 농지·임야와 재산세 종합합산과세대상 토지’로 규정하면서도 주말농장 등 농지법에 따라 소유할 수 있는 농지와 거주와 사업에 필수적인 토지에 대해서는 양도세를 중과하지 않도록 하는 등 많은 예외규정을 마련했다.

아울러 수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 외의 지역으로 이전함에 따라 그 종사자가 함께 기관 인접지역으로 이주해 일시적 2주택이 된 경우에는 종전주택을 1년 내 팔아야 양도세를 비과세하던 것을 2년까지 연장했다.
이는 국가균형발전을 위한 공공기관과 기업의 지방이전 촉진을 지원하기 위한 조치이다.

고가주택 장기보유특별공제율 우대 폐지
장기간 보유한 자산의 양도세 부담을 완화하는 장기보유특별공제제도가 개선된다. 그 동안 형평성 측면에서 문제가 있었던 일정면적 미만의 고가주택에 대해 장기보유특별공제율을 우대하는 제도가 폐지된다.
그리고 장기보유특별공제제도의 취지에 맞게 15년 이상 보유한 1세대 1주택자의 주택에 대한 공제율이 양도차익의 30%에서 45%로 상향조정돼 주택을 장기간 보유한 1세대 1주택자의 세부담이 경감된다.

올해부터는 자경농민이 경작의 필요에 의해 경작하던 농지를 팔고 다른 농지를 대체취득해 경작하는 농지대토에 대한 과세제도가 달라진다.
농지대토에 대해 양도세를 전액 비과세하는 제도가 양도세를 100% 감면하는 제도로 전환되고 감면한도액이 5년간 1억 원으로 제한된다.
또 농지대토에 대한 양도세 감면요건이 ‘종전 농지면적 이상 또는 종전 농지가액의 2분의 1 이상을 취득할 것’에서 ‘종전 농지면적의 2분의 1 이상 또는 종전 농지가액의 3분의 1 이상을 취득할 것’으로 완화된다.

이러한 조치는 그동안 각종 개발사업으로 농지가 수용되는 경우 농지소유자가 양도세 비과세를 받기 위해 인근의 농지를 과다하게 매입함으로써 주변지역의 지가를 상승시키는 현상이 발생함에 따라 농지소유자의 불필요한 대토수요를 줄여 지가를 안정시키기 위한 것이다.

8년 자경농지 감면제도 등 각종 양도세 감면제도의 감면요건이 합리적으로 조정된다.
그 동안 피상속인이 농지를 8년 이상 자경한 경우에는 상속인이 농지를 자경하지 않더라도 양도세를 감면받을 수 있었다.
그러나 상속받은 날부터 3년 이내에 농지를 양도하는 경우에만 양도세를 감면받을 수 있게 된다.

해외 이주후 2년내 집 팔아야 비과세 적용
해외 이주 시 1세대 1주택 비과세 기준을 조정했다. 해외 이주를 이유로 주택을 양도할 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 충족하지 않아도 됐으나 앞으로는 해외 이사로 출국한 후 2년 내 주택을 팔아야 양도세 비과세를 적용받도록 했다.
이는 해외로 이사한 뒤 10년이 지난 뒤 국내 집을 팔아 양도차익이 크게 늘어났는데도 세금을 부과하지 않는 것은 불합리하다는 판단에 따른 것이다.

8·31 부동산 정책의 세제개편 내용은 세금을 늘리려는 것이 아니라 보유세제와 양도세제를 합리화하는 것이다.
그리고 그 정책의 핵심은 부동산 투기를 통한 초과이익을 세금으로 환수함으로써 부동산에 대한 투기수요를 억제하고 시중자금이 생산적인 부문으로 흘러가도록 유도하는 것이다.

이러한 보유세제와 양도세제의 개편과 아울러 공급측면의 부동산대책도 원활하게 추진돼 앞으로 부동산을 재산증식수단으로 활용하려는 투기적 수요가 억제되고 부동산시장이 실수요자 위주로 재편되고 안정되기를 기대한다.
-임홍규<재경부 재산세제과>