부동산으로 얻는 이익 올해부터 큰폭 떨어진다
-세제 개편따라 수익률 절반이하로 하락…예금수익에도 못미칠 듯

재정경제부는 12월 22일 지난해 말 8·31부동산정책 관련 입법이 완료됨으로써 올해부터 실수요 목적이 아닌 부동산에 대한 과세가 강화된다며 종전에 비해 부동산 투자로 인해 얻을 수 있는 기대수익률이 크게 낮아진다고 밝혔다.

예를 들어 이전까지는
시가 10억 원(기준시가 8억 원)인 주택을 소유한 사람이
=>강남지역에 5억 원(기준시가 4억원) 상당의 주택을 따로 사서
=>3년 후 6억6550만 원(매년 10%씩 가격상승 가정)에 양도한 경우에는
1억6500만 원의 양도차익(세금을 제하기 전 수익률은 연 10%)을 얻었다.

그러나 올해부터 강화된 종합부동산세와 부동산 실거래가 신고의무화, 취득세와 등록세 인하 등을 적용할 경우 수익률이 현저히 떨어지게 된다는 것이 재경부의 설명이다. 우선
-주택 구입에 따른 취득·등록세 1430만 원,
-3년간 보유한 것에 대해 재산세와 종합부동산세 등 부담액 1060만 원,
-양도소득세(1세대 2주택 양도세율 55%) 8180만 원 등
총 1억670만원을 세금으로 납부해야 한다.

이에 따라 강남주택 한 채 팔아 남긴 이 사람의 이득은 5880만 원에 불과하며,
이를 연간 수익률로 환산하면 연 3.78%에 그치게 된다.

만약 이 주택을 2004년 12월 이전에 취득·양도했다면 양도세가 기준시가로 과세되고 종부세가 신설되기 전의 재산세로 보유세가 과세된다. 즉
-주택 구입에 따른 취득·등록세 1120만 원,
-3년간의 재산세 330만 원,
-양도세 3000만 원 등 세부담이 4450만 원에 불과하다.
따라서 얻을 수 있는 수익은 1억2100만 원으로, 수익률이 연 7.49%에 달한다.

이 두 경우를 비교하면 결국 올해 이후 부동산 투자 시의 수익률은 종전보다 절반 가까이 떨어진다는 것이 입증된다.

이와 관련, 재경부는 "올해부터 8·31부동산 대책 관련 입법 시행으로 부동산을 통해 얻을 수 있는 투자수익률이 현저히 낮아질 것"이라며 "세후수익률을 따져보면 금융기관의 예금수익률에도 미치지 못할 정도가 될 것"이라고 설명했다.

실제로 5억 원을 은행에 예치했다면 세전 수익률이 5%라고 가정할 경우
3년 간 7880만 원의 수익이 발생하며,
부동산에 투자한 경우 1억6550만 원이 발생한다.
그러나 세금을 낸 후에는 예금은 6670만 원, 부동산은 5880만 원으로
예금의 수익률이 훨씬 높게 나타나는 결과를 보이고 있다.

<각 투자자산별 조세부담>

□ 예금
- 이자소득세 : 이자금액 14%
- 소득할 주민세 : 이자소득세의 10%

□ 부동산
ㅇ 취득단계(주택의 경우)
- 취득세 : 취득가액 1.5%
·취득세분 농어촌특별세 : 취득세 10%
- 등록세 : 취득가액 1.0%
·등록세분 교육세 : 등록세 20%

ㅇ 보유단계
- 재산세 : 과세표준(공시지가 50%) 8000만 원 이하 0.15%, 8000만∼2억 원 이하 0.3%, 2∼9억 원 0.5%
·도시계획세 : 과세표준(재산세 과세표준) 0.15%
·공동시설세 : 과세표준(재산세 과세표준) 600만 원 이하 0.05%, 1300만 원 이하 0.06%, 2600만 원 이하 0.07%, 3900만 원 이하 0.09%, 6400만 원 이하 0.11%, 6400만 원 초과 0.13%
·재산세분 교육세 : 재산세액 20%

- 종합부동산세 : 과세표준(공시지가) 6억∼9억 원 1.0%, 9억∼20억 원 1.5%, 20억∼100억 원 2%, 100억 원 초과 3%
·종합부동산세분 농어촌특별세 : 종합부동산세액 20%

ㅇ 양도단계
- 양도세 : 양도차익의 2주택 이상 50%, 3주택 이상 60%
·소득할 주민세 : 양도세액×10%