부부 모두 65세 이상 6억 이하 1주택자 대상

역모기지란
▲ 역모기지(Reverse Mortgage)란 고령자들이 보유하고 있는 주택을 담보로 제공하고 금융기관에서 매월 연금을 지급 받는 대출상품을 말한다. 집을 살 때 집을 담보로 일정액을 대출받고 원리금을 매월 갚아나가는 모기지(Mortgage)와는 반대 개념이다.

역모기지를 통해 고령자는 사망 시(또는 계약 시)까지 자택에 거주하면서, 매월 일정한 노후생활비를 안정적으로 확보할 수 있다는 점에서 주거안정과 노후소득보장을 동시에 달성할 수 있는 제도다.

역모기지 이용조건은
▲ 부부 모두 만 65세 이상의 고령자로 과세기준 6억 원 이하의 주택을 가진 1세대 1주택자로 제한된다. 논·밭 등 기타 부동산을 소유하고 있는 경우는 1주택자로 본다.

담보대상인 주택은 역모기지 이용자의 소유로 1년 이상 주된 거주지로 사용하고 있어야 하며 신청일 현재 가압류·가처분·경매 등 권리침해가 없어야 한다. 또 역모기지 이용주택에 대해 추후 별도로 전월세를 설정해 주택의 권리내용을 변경하는 것은 불가능하다.

주택가격(과세기준)을 6억 원 이하로 제한한 이유는
▲ 정부는 중산·서민층 고령자 지원을 위해 대상주택의 범위에서 고가주택을 제외하고 중저가 주택을 중심으로 설계했다. 현행 과세기준으로 6억 원을 초과하는 주택은 고가주택이므로 6억 원 이하로 설정했다.

공적보증 역모기지 시장이 정착될 경우 민간금융기관에서도 고가주택 등을 대상으로 상업적 판단에 의한 역모기지 상품 개발이 활발해 질 것으로 전망된다.

대출한도를 3억 원 이하로 제한한 이유는
▲ 역모기지는 국민연금·개인연금 등 기본적인 노후소득을 보완해 고령자의 복지수준을 제고하는데 목적이 있다. 따라서 필요 이상 과도한 대출을 제한해 손실발생 가능성을 낮출 필요가 있다. 미국의 공적보증 역모기지(HECM)도 대출한도를 지난해 기준 31만 달러 이하로 제한하고 있다.

참고로 대출한도는 역모기지 개시 단계에서 월지급금을 산정하기 위한 기초금액을 의미하며, 고령자의 가입연령·주택가격·주택가격상승률·할인율 등에 의해 대출한도가 결정된다.

주택가격이 동일해도 고령자가 늦게 가입하고, 주택가격상승률 전망치가 높고, 할인율(미래주택가격을 현재가치로 환산)이 낮으면 대출한도가 최고 3억 내에서 높게 설정된다.

역모기지로 인한 세제지원 효과는
▲ 세제지원 대상은 역모기지 이용자 중에서도 생활이 어려운 고령자에게 혜택이 돌아가도록 연간소득(근로·사업·임대·연금소득 등을 합산한 종합소득)이 1200만 원 이하면서 3억 원이 이하, 국민주택규모(85㎡) 이하의 주택을 가진 1주택 1세대주로 지원요건이 강화된다.

세제지원은 우선 등록세(근저당금액×0.2%)와 지방교육세(등록세×20%)가 면제되며, 근저당 금액의 1%에 해당하는 국민주택채권을 매입하지 않아도 된다. 이에 따라 과세표준 3억 원 주택일 경우 등록세(지방교육세 포함) 72만 원, 채권구입 면제로 33만 원(2월 9일 할인가격 기준)의 절감효과가 발생한다.

또 역모기지 이용주택에 대해 매년 재산세가 25% 감면되며 역모기지 대출이자비용에 대한 소득공제도 연간 200만 원 한도 내에서 적용된다.

대출금 지급방식 및 상환방식은
▲ 대출금 지급은 고령자가 사망할 때까지 매월 일정금액을 지급하는 종신 지급방식을 원칙으로 한다. 단, 고령자의 예기치 못한 거액자금 수요를 충족하기 위해 의료비, 자녀결혼비 등 일정목적에 한해 일시금을 허용할 계획이다. 그러나 역모기지 대출금 전액을 한번에 지급하는 일시금 지급방식은 고령자의 생활안정을 해칠 우려가 있어 허용하지 않을 예정이다.

대출기간은 종신까지이며 사망 외에 주택매각·양도·이사 등 고령자가 해당주택에서 일정기간 이상 거주하지 않는 경우에도 상환사유가 발생할 수 있다. 상환 시 주택매각대금이 대출 잔액보다 커서 잉여금이 발생하는 경우 상속인에게 지급되며, 그 반대의 경우가 발생하면 보증보험에서 충당하므로 상속인에게 별도의 손실액을 청구하지 않는다.

대출이자 및 보증보험료는
▲ 역모기지 대출이자는 금리변동으로 인한 대출금융기관의 손실을 방지하기 위해 변동금리를 원칙으로 하며, 최종적으로 주택 매각대금으로 상환하므로 차입자가 매월 납부할 필요가 없다.

역모기지의 보증재원은 원칙적으로 가입자가 내는 보증보험료로 충당하되, 손실발생 시 부족한 부분은 재정에서 지원된다. 이때 보증보험료는 대출 개시시점에 부과되는 초기보증보험료(예: 주택가격의 1~2%)와 매월 대출잔액의 연 0.5%에서 부과되는 월 보증보험료로 나뉘게 된다.