8.31 부동산대책 하위법령 시행

건설교통부는 ‘8.31 대책’을 내용으로 하는 주택법 시행령 및 택지개발촉진법시행령 개정안이 ’06.2.21일 국무회의 의결을 거쳐 24일부터 시행에 들어갔다.

이에 따라 이미 입법예고된 바와 같이 ’06.2.24일부터는 주택법 시행령·시행규칙·주택공급규칙 및 택지개발촉진법 시행령·시행규칙 개정안이 일제히 시행된다.

개정안 주요 내용
분양가상한제 확대에 따른 시세차익 방지를 위해 85㎡초과 분양가상한제 주택은 주택채권입찰제가 적용된다.

청약예금 동일순위중 채권 매입액이 가장 많은 자에게 주택이 공급되며, (동일순위 추첨방식→동일순위 주택채권입찰), 이 경우 채권매입 상한은 실제 분양가격이 주변시세의 90% 이상이 되도록 설정된다.

주변시세는 분양승인권자(시군구, 주공은 자체결정)가 주택공시가격, KB시세 등을 종합하여 결정하되, 추후 건교부장관이 세부지침 시달할 예정이다.

그 상한액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원 초과분에 대하여 “주택공급 계약체결 전”과 “잔금납부 전”으로 분할매입하도록 하여 수요자의 자금조달을 보다 쉽게 하였다.

채권매입액이 1억원 이하 : 전액 주택공급 계약체결 전에 일괄 매입
채권은 10년만기 이자율 0% 조건으로 발행된다. 분양가상한제 주택의 전매제한이 5년→10년으로 연장된다.

또한, 주택공영개발지구에서 주공 등 공공기관이 건설하는 주상복합아파트 등은 분양가상한제는 적용되지 않으나, 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택은 5년간, 85제곱미터를 초과하는 주택에 대하여는 3년간 전매가 제한된다.

다만, 공익사업의 시행으로 주거지를 상실한 철거민에게 이주대책용으로 공급된 주택은 그 특수성을 인정하여 당해 주택에 해당하는 전매제한기간이 1/2이상 경과되면 전매가 가능하도록 예외를 인정하였다.

한편, 분양가상한제 주택은 전매제한기간 중 생업 등의 사유로 예외적으로 전매가 허용되는 경우에도, 판교 등 투기우려지역에서는 주택공사가 이를 예외없이 우선환매토록 하여 私人간 전매차익을 차단할 계획이다.

※ 예외적인 전매허용 및 주공의 우선환매권
① 예외적인 전매허용 사유 (주택법시행령 제45조의2)
- 생업·질병 등의 사유로 다른 지역으로 이전하는 경우
- 상속취득한 주택으로 이전하는 경우
- 해외이주하는 경우
- 이혼으로 인하여 배우자에게 주택을 이전하는 경우
- 이주대책용 주택으로서 전매제한기간이 1/2이상 경과한 경우 등

② 주공의 우선환매권 (주택법 제41조의2)
분양가상한제 주택 및 주택공영개발지구내 공공건설주택은 예외적인 전매허용사유가 인정되는 경우에 주택공사의 우선매입권 인정 (우선환매 여부를 주택공사가 선택)

또한, 재당첨 제한도 전매제한과 동일하게 적용되어,
85㎡이하 주택은 수도권(과밀억제·성장관리권역)에서 당첨된 경우는 10년간, 기타 지역은 5년간 재당첨이 제한되며, 85㎡초과 주택은 수도권(과밀억제·성장관리권역)에서 당첨된 경우는 5년간, 기타 지역은 3년간 재당첨이 제한된다.

택지개발사업의 투명성 제고, 국민의 알권리 등을 위하여 공공택지 조성원가 공개가 시행된다.

그 동안 임대주택용지 등 조성원가 기준으로 공급되는 용지가격을 통해 간접공개되던 택지조성원가에 대하여, 조성원가를 구성하는 7개 주요항목별 금액을 시행자가 택지공급 공고시 포함하여 공고하도록 의무화하였다.

* 7개 주요항목 : 용지비, 조성비, 인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 기타비용

◈ 이번 개정안에는 주택의 특별공급, 주택관리사보시험 등 '8.31 대책' 이외의 내용도 일부 포함되었다.
택지지구 지정에 관한 주민의견청취 절차를 조정하였다.
시장·군수·구청장이 민원 등을 이유로 주민공람절차를 이행하지 않아 택지지구 지정이 원활하게 추진되지 못하는 일부 문제점을 해소하기 위하여

택지예정지구가 2 이상의 시·군·구에 걸치거나, 시장·군수·구청장이 주민공람공고를 지연할 경우에는 건교부장관이 직접 주민공람을 시행하거나, 시·도지사로 하여금 주민공람을 시행할 수 있도록 하였다.

‘05 국감시 지적된 공공택지 수의공급제도를 개선하였다.
택지지구지정 이전부터 사업을 추진중인 주택건설업체에 공급하는 “협의양도사업자 택지공급”과 관련하여
- 수의계약으로 공동주택용지를 받기 위하여 계약일자를 소급하는 등의 문제점을 해소하기 위하여
- 검인, 부동산거래신고, 공증 등으로 공람공고일 이전의 계약사실이 확인될 수 있는 경우에만 “협의양도 사업자택지”를 수의계약으로 공급할 수 있도록 하였다.

ㅇ 협의양도 사업자에게 공급하는 택지규모와 관련하여,
- 종전에는 택지지구의 무상공급 공공시설면적을 감안하여 협의양도택지의 공급면적을 결정하였으나,
- 앞으로는 국토의계획및이용에관한법률에서 정한 기반시설면적을 감안하여 이를 결정하도록 변경하여
- 종전보다 협의양도택지의 공급면적의 기준을 보다 엄격하게 적용하도록 하였다.

국가균형발전의 일환으로 지방이전 기업의 종사자에 대한 특별공급이 신설된다.
현재는 지방으로 이전하는 대학·공장에 근무하는 종사자에게 주택을 특별공급하고 있으나, 앞으로는 지방으로 이전하는 기업과 지방으로 이전하는 기업부설연구소 종사자에게도 특별공급이 확대된다.

또한, 행정중심복합도시 건설청 근무를 위해 지방으로 이전하는 종사자에 대한 특별공급이 신설되는데.
- 행정중심복합도시가 아직 계획단계임을 고려하여 연기·공주시 및 대전시에서 건설되는 주택을 대상으로 시행된다.
종전에는 2년마다 시행되던 주택관리사보시험을 앞으로는 매년 정기적으로 시행하여 수험생의 응시기회가 확대된다.

이외에 불법적인 전매행위 및 이의 알선행위를 신고한 자에 대한 포상금제가 신설된다.
ㅇ포상금은 당해 신고내용에 대하여 수사기관에 수사를 의뢰하여 신고내용이 불법으로 밝혀진 경우에 지급되며,
ㅇ구체적인 포상금의 수준은 향후 관계부처 협의를 통해 동 제도가 효과적으로 운용될 수 있도록 마련할 방침이다.

◈ 주택관계 법령이 ’06.2.24일부터 차질 없이 시행됨에 따라, 분양을 앞둔 판교 등에 전매제한 등이 본격적으로 적용되어 실수요자의 내집마련 기회가 늘어날 것으로 기대된다.