빚내서 하는 부동산 투기 "이젠 끝"

내달부터 투기지역 내 6억 원이 넘는 아파트를 구입할 때 금융기관에서 빌릴 수 있는 대출한도는 총 금융부채상환액이 소득의 40%를 넘지 않는 선으로 제한된다.
지금까지는 대출금을 갚을 능력 유무와는 관계없이 아파트를 담보로 투기지역의 경우 집값의 최대 40%까지 받을 수 있었다.
하지만 앞으로는 투기지역 내 고가 아파트에 한해 소득 등 채무상환능력을 평가해 돈을 빌려주도록 대출관행을 바꾸겠다는 것이다.
이렇게 되면 앞으로 투기지역의 고가 아파트를 구입하는 경우 매입금액의 상당부분을 금융권 대출에 의존한 자금조달이 매우 어렵게 된다.

◆ 주택담보대출 규제 강화 왜 하나
지금까지는 집을 담보로 은행에서 대출을 받을 때는 담보인정비율(LTV) 한도 내에서 가능했다. LTV는 투기지역의 경우 집값(시세)의 40%, 비투기지역은 60%로 제한하고 있다.
금융당국은 높은 주택담보대출이 집값 상승의 원인으로 작용하고 있다고 판단, 2002년 9월 부동산 가격 안정을 위해 LTV 규제에 나섰다.
당시에는 투기지역으로 지정한 곳은 담보대출 금액이 시세의 60%를 넘을 수 없도록 상한선을 뒀고, 이 비율은 2003년 5월에 50%, 2005년 6월에는 40%로 계속 강화됐다.
이 비율대로 할 경우 시가 10억 원인 아파트의 경우 최고 4억 원까지 대출을 받을 수 있는 것으로 돼 있다. 하지만 은행들의 과열대출경쟁으로 일부 은행들은 이 비율마저 지키지 않는 것으로 드러났다.
금융당국은 그 동안 금융기관이 주택담보대출에 대해 소득과 여타 대출 등 채무상환능력을 종합적으로 평가해 대출을 취급하도록 유도해 왔지만, 여전히 담보가액에만 의존해 대출하는 관행이 남아 있는 것으로 파악됐다고 설명했다.
이 때문에 주택담보대출은 LTV 규제 강화에도 불구하고 2000년 말 54조8000억 원에서 작년 11월 말 188조8000억 원으로 늘어나는 등 부동산 시장의 잠재적 불안요소로 작용하고 있다.
이러한 관행이 지속될 경우 부동산 가격 하락 시 가계는 물론 금융기관마저 건전성이 크게 훼손돼 제2의 금융대란이 발생할 수 있다는 최악의 시나리오도 예상하지 않을 수 없는 상황이다.
이에 따라 금융당국은 주택담보대출 취급 시 채무상환능력을 종합적으로 평가하도록 강력히 지도해 나가는 한편, 특히 투기지역 내 6억 원 이상의 고가 아파트에 대해서는 별도의 강력한 규제책을 마련하게 된 것이다.

◆ 대출규모 어떻게 제한되나
예를 들어 투기지역의 시가 10억 원인 아파트를 살 때 종전까지는 은행과 보험사에서 시세의 최고 40%인 4억 원까지 대출을 받을 수 있었다. 여기에 제2금융권을 통해 20%를 더 받아 최대 6억 원까지 대출이 가능했다.
하지만 4월 5일부터는 종전의 LTV 한도 내에서 확실한 소득증빙을 전제로 총부채상환비율(DTI) 40% 이내에서만 대출이 가능하다.
DTI는 해당 주택담보대출의 연간 원리금상환액과 기타 부채의 연간 이자상환액을 더한 값을 연소득으로 나눈 것이다.
적용대상은 대출취급일 현재 소유권이전등기일(접수일 기준)로부터 3개월이 경과하지 않은 투기지역 소재 시가 6억 원 초과 아파트(주상복합 아파트, 분양권, 재건축 지분 포함)를 담보로 하는 가계대출이다.
'DTI 40% 이내' 규정을 적용할 경우 연소득이 5000만 원인 사람이 만기 10년 원리금분할상황 방식으로 대출을 받을 때 2억 원까지만 대출이 가능하고, 만기 3년 일시상환방식을 선택했을 때는 5000만 원까지로 제한된다.
만약 다른 은행부채가 있을 경우에는 대출 가능한 금액은 이보다 더 적어진다. 또 연소득이 아무리 높더라도 대출금액은 LTV 한도(40%또는 60%) 이상은 받을 수 없다.
제도가 이렇게 개선될 경우 세무당국에 실소득보다 낮게 신고한 자영업자 등의 경우 주택담보대출에서 손해를 보게 되는 셈이다.
다만 대출시점상 아파트구입자금으로 간주되더라도 실제로는 긴박한 사업자금 마련을 위한 대출로 인정되는 등 예외적인 경우에는 금융기관의 여신심사위원회의 승인을 얻어 DTI 40% 조건이 배제될 수 있다.

◆ 주택담보대출 리스크관리 강화
금융감독당국은 LTV 규제가 제대로 지켜지고 있는지에 대해 지난 2월 149개 금융기관(은행.보험사.저축은행 포함)을 대상으로 실태점검을 실시했다. 결과는 언론에서도 보도된 것처럼 이 LTV를 제대로 지키지 않는 금융기관이 제법 있다는 것이다.
금융감독당국은 금융기관의 주택담보대출 리스크관리 실태에 대한 점검을 지속으로 강화하는 한편, 지난 2월 실시한 실태조사에서 LTV 기준을 위반한 금융기관 및 임직원에 대해서는 엄중 조치키로 했다.
또 기업운전자금 대출을 다른 용도로 유용하거나 LTV 기준을 회피하기 위해 신용대출을 취급하는 등 고의적인 위반사례에 대해서는 근본적인 재발방지책을 강구키로 했다.
특히 상호저축은행 등 제2금융권에 대해서도 대출모집인의 과장광고 등을 통한 적정한도 초과 대출이 발생하지 않도록 감시를 강화해 나갈 계획이다.

◆ 'DTI 40%' 적용대상
대출취급일 현재 소유권이전등기일(접수일 기준)로부터 3개월이 경과하지 않은 투기지역 소재 시가 6억 원 초과 아파트(주상복합아파트 포함)를 담보로 취급되는 가계대출이 대상이다.
또 4월5일 이후 새로 취득(최초 분양 또는 전매)한 분양가(또는 시가) 6억 원을 초과하는 아파트 분양권에 대한 중도금대출, 시가 6억 원 초과 재건축(재개발) 지분 관련 대출(이주비 및 추가분담금 대출 포함)로서 취득(조합원명부 변경신청일 또는 지분이전등기 기준) 후 3개월이 경과되기 이전의 대출도 포함된다.
아파트 매매시 매수자가 매도자의 기존 대출채무를 인수하는 경우 및 매매 이전에 매도인 소유 아파트를 담보로 매수인이 대출을 받는 경우도 해당된다.

◆ 적용 배제대상
대출취급일 현재 소유권이전등기일(접수일 기준) 이후 3개월이 경과한 아파트를 담보로 한 대출은 'DTI 40%' 적용대상이 아니다.
또 소유권이전등기일로부터 3개월이 경과하지 않은 아파트를 담보로 대출받았다 하더라도 그 금액이 5000만 원 이하의 소액이거나, 5000만 원을 넘었더라도 긴박한 사업자금 마련을 위한 것을 여신위원회(또는 이에 준하는 의사결정기구)로부터 승인을 얻은 대출은 제외된다.
이와 함께 이미 보유(취득후 3개월 경과)하고 있는 주택의 재건축(재개발)이 추진됨에 따라 받게 되는 이주비 및 추가분담금 대출도 포함되지 않는다.
금융감독당국은 소유권이전등기일 이후 3개월이 경과한 아파트라도 DTI 적용을 회피하기 위한 대출로 판단되는 경우에는 DTI 요건을 부과키로 했다.

◆ DTI 적용시 대출가능금액 예시
연소득 5000만 원인 사람이 만기 15년, 원리금분할상환방식 대출을 받는 경우 다른 금융부채가 없고 금리는 5.58%(고정금리)라고 가정했을 때 DTI 40%에 해당되는 최대 대출가능금액은 2억 원 수준이다.
이 금액은 시가 6억 원 아파트의 33.8%, 시가 8억 원 아파트의 25.4% 수준으로, LTV 최고한도(60%)까지 대출받을 때(3억6000만 원, 4억8000만 원)에 비해 각각 1억6000만 원, 2억8000만 원이 줄어드는 셈이다.
한편, 시가 6억 원, 8억 원 아파트에 대해 LTV 60%까지 대출받기 위한 연 소득금액은 각각 8900만 원, 1억2000만 원 수준이다.
또 연소득이 5000만 원이면서 만기 3년 일시상환방식으로 대출을 받을 경우에는 DTI 40%에 해당되는 최대 대출가능금액은 5000만 원 수준이다.
이 대출금액은 시가 6억 원아파트의 8.6%, 8억 원 아팥의 6.4%에 불과한 수준으로, LTV 최고한도(40%)까지 대출받는 경우에 비해 각각 1억9000만 원, 2억7000만 원이 감소하게 된다. 이 경우 LTV 40% 한도까지 대출받으려면 연소득은 최소한 2억3000만 원은 돼야 한다.