주거용 오피스텔도 종부세 과세 대상

◆ 과세대상은 6월1일 기점 현재 주거용으로 사용되는 건물
주택은 단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관)과 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사)으로 구분된다.

이 중 종부세 과세 대상이 되는 주택은 과세기준일인 6월 1일을 기점으로 현재 주거용으로 사용되고 있는 건물을 말한다.

오피스텔의 경우 현황과세의 원칙에 따라 실제 주거용으로 사용되면 주택으로 분류돼 종부세 과세대상이 된다. 오피스텔에 대한 실제 사용현황은 과세기준일에 시·군·구에서 파악해 1차적으로 주택분 재산세가 부과되고 이를 바탕으로 종부세가 과세되는 것이다.

◆ 과세기준일 매매는 매수자가 종부세 내야
과세 대상 부동산(주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)을 과세기준일 현재 보유하고 있는 개인이나 법인이 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

만일 과세기준일에 과세 대상 부동산의 매매가 이루어진 경우(잔금청산일 또는 등기·등록일 중 빠른 날)에는 지방세법 운영세칙에 의해 매수자에게 종합부동산세 납세 의무가 부여된다.

따라서 종부세 과세대상이 되는 부동산을 구입하려는 개인이나 법인은 이 점을 감안해 매매 시점을 잡아야 한다.

◆ 임대사업자등록은 과세기준일까지 마쳐야 합산에서 배제
장기임대주택 사업자가 소유 임대주택을 종부세 합산 대상으로부터 배제 받으려면 3가지 요건을 모두 충족해야 한다.

다음으로 과세기준일까지 시·군·구에 임대사업자 등록과 세무서에 사업자등록을 마친 후, 종부세 신고기간(매년 12월 1~15일) 내에 임대주택 합산배제 신청을 해야 종부세 합산배제를 받을 수 있다.

다만, 다가구주택은 임대주택법상 구분소유가 불가능하므로 거래의 단위가 되는 전체주택을 주택 한 채로 보는 문제점이 있어, 임대사업자등록이 불가능한 점을 고려해 시·군·구에 임대사업자등록을 하지 못한 경우에는 관할세무서에 사업자등록만 해도 가능토록 했다.

◆ 합가 후 2년 이내 주택은 합산과세에서 제외
합가한 경우 하나의 세대이므로 원칙적으로 종부세를 합산과세 하게 된다.

다만, 혼인이나 60세(여자인 경우 55세) 이상의 직계존속을 모시기 위해 합쳐 1세대를 구성하게 되는 경우에는 혼인한 날 또는 합가한 날로부터 2년 동안은 합가전의 상태를 각각 독립된 세대로 인정한다.
따라서 2년 동안은 주택 또는 토지를 소유한 자, 그리고 그와 합가한 자를 각각 1세대로 보아 종부세 과세여부를 판단하게 된다.

◆ 공시가격에 대해서는 이의신청 등 통해 구제
개별 및 공동주택가격, 개별공시지가에 대해 이의가 있는 소유자 등은 당해 시장·군수·구청장이 가격 공시에 앞서 실시하는 가격열람 및 의견제출 기간(20일간) 내에 의견을 제출할 수 있다.

시·군·구에 비치된 서식을 작성해(공동주택은 인터넷 홈페이지의 소정양식에 의견 기재해 등록할 수도 있음) 단독주택 및 토지의 경우 당해 시장·군수·구청장에게, 공동주택은 건설교통부장관에게 의견제출하면 된다.

‘의견제출’을 하면 현지 재조사 및 감정평가사의 검증을 거쳐 결과통지(의견제출 기간이 만료된 날부터 30일 이내)를 받을 수 있다.

공시가격의 결정·공시 후에는 개별 및 공동주택가격의 경우 공시기관(건설교통부장관, 주택 소재지 관할 시장·군수·구청장)에 공시일(4월 28일)부터 30일 이내에, 개별공시지가는 공시기관(토지 소재지 관할 시장·군수·구청장)에 공시일(5월 31일)부터 30일 이내에 서면으로 이의신청을 하면 구제받을 수 있다.

이의 신청 기간이 지난 경우에는 원칙적으로 불복을 제기할 수 없다. 다만, 공시한 가격이 계산이 잘못되거나 기재에 오류가 있거나 그밖에 표준지 선정의 착오 등 가격의 산정이 중대하고 명백하게 잘못된 경우에는 가격을 공시한 기관에 정정을 요구하여 그 처리결과에 따라 구제받을 수 있다.

◆ 과다납부시에는 경정청구를 하면 구제 가능
종합부동산세 신고서를 법정신고기한 내에 제출한 납세의무자는 종부세법에 의해 신고해야 할 세액보다 적게 신고한 경우에는 납세지 관할 세무서장이 결정 또는 경정해 통지하기 전까지는 국세기본법에 의한 수정신고 및 추가납부 할 수 있으나, 이때에는 산출세액의 3% 세액공제 혜택을 받을 수 없다.

이와 반대로 세액을 과다하게 신고한 경우에는 법정신고기한 경과 후 3년 이내에 경정청구를 하면 환급 받을 수 있다.