관리지역 부지 종 세분화 전 점찍어 두자

‘내 돈으로 땅을 사서 집을 짓겠다는데 뭐가 그리 걸리는 게 많은지.’
농지와 임야를 구입해 대지로 전용, 설계와 시공을 거쳐 사용승인을 받아 등기부등본에 기재하기까지…
단독 필지에 전원주택을 지어 본 사람들은 그 많고 복잡한 절차에 고개를 절레절레 젓습니다.
땅은 공공재적 성격이 강하기에 그 소유에서 개발, 관리까지 각종 규제가 따르기 때문입니다.

용도지역은 〈국토의 이용 및 계획에 관한 법률-이하 국계법-〉,
자연보전권역 안에서의 행위 제한은 〈수도권 정비법〉,
농지의 전용 및 소유는 〈농지법〉,
산림의 형질 변경은 〈산림법〉,
보전 산지 안에서의 행위 제한 및 산지 전용은 〈산지관리법〉 등.

여기에서는 전원주택과 밀접한 관리지역 중 토지거래허가구역 내 농지 구입 방법을 중심으로 살펴보겠습니다.

전원주택지를 구입하려면 법에서 정한 토지의 용도를 알아야 합니다.
다른 용도로 이용하려면 까다로운 절차를 밟아야 하는데 그렇지 않을 때에는 규제를 받기 때문입니다.

전원부동산시장에 매물로 나온 농지와 임야에는 대개 ‘관리지역’이란 수식어가 붙어 있습니다.
토지의 이용과 방법을 규제하는 용도지역 중 관리지역이 상대적으로 개발하기 쉽다는 홍보 문구입니다.

〈국계법〉에서는 용도지역을 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경지역으로 구분해 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하고 있습니다.
그 가운데 전원주택과 밀접한 관리지역은 다시 보전·생산·계획관리지역으로 나뉩니다.
보전관리지역 - 자연 환경 보호, 산림 보호, 수질 오염 방지, 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하지만, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정 관리하기 힘든 지역입니다.
생산관리지역 - 농업과 임업, 어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정 관리하기가 힘든 지역입니다.
계획관리지역 - 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연 환경을 고려해 제한적인 이용·개발하려는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역입니다.

종 세분화 전 관리지역을 주목해야
이렇듯 과거 준농림지에 해당하는 보전·생산관리지역은 개발보다는 생태계 보전과 농업·임업 등 생산 위주입니다.
반면 계획관리지역은 예전 도시지역이었거나 편입 예상지역으로 도시의 계획적이고 체계적인 개발을 위한 곳입니다.

관리지역의 세부 용도별 관리 방안을 보면, 생산·보전관리지역은 각종 개발 행위가 제한되므로 투자 가치가 떨어지기 마련입니다.
반면 계획관리지역에서는 용적률 100퍼센트 이하에서 공동주택과 근린생활시설, 숙박시설, 비공해업종 공장 등이 들어설 수 있고, 2종 지구단위계획을 수립하면 용적률 200퍼센트의 아파트 건립도 가능합니다.

정부는 올해까지 각 지방자치단체에 관리지역의 세분화를 마무리지을 것을 종용하고 있습니다.
그러나 계획관리지역하고 보전·생산관리지역의 토지 가격 차이가 다섯 배까지 벌어질 전망이기에 지자체에서는 주민들의 눈치를 살피는 입장입니다.
한편 토지 개발 전문가들은 “세분화가 이뤄지기 전 관리지역의 토지를 매입해 토지개발행위를 하면 계획관리지역으로 편입될 가능성이 높다”고 귀띔합니다.
땅값이 종 세분화가 이뤄지기 전, 세분화가 이뤄진 후 상승한다면서-

다음엔 토지거래허가구역 내 토지 거래에 대해서 살펴보겠습니다.
지금까지 전원주택라이프 윤홍로 기자였습니다.