토지거래허가구역 토지 매입, 6개월 거주해야

관리지역 내에서 마음대로 살 수 있는 농지나 임야는 드물기에 허가를 받아야 한다는 점입니다.
농지와 임야를 매입할 때 소유 자격과 소유 한도를 규제하는 토지거래허가제와 농지취득자격증명원, 농지소유상한제 그리고 거래 정보를 관리하는 검인계약서제와실명 거래를 준수하도록 규정한 부동산실명제와 부동산등기의무제 등이 그 것입니다.
농지는 농민이 아니면 살 수 없고, 임야를 살 때도 매매 증명을 받아야 합니다.
특히 빼놓을 수 없는 게 토지거래허가제도입니다.
수도권뿐만 아니라 대도시 주변은 대부분 토지거래허가 대상 지역이라고 해도 과언이 아닙니다.

정부는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역, 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 있습니다.
이 구역 내에서 일정 규모 이상인 토지의 소유권과 지상권을 이전 설정하는 계약은 거래 당사자가 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.
그 허가를 받으려면 토지 소재지 시·군에 거주해야 하고, 거주 기간도 세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 시·군에 허가 신청 전 최소 6개월 전부터 거주해야 합니다.
한강수계권역 내의 농지를 매입할 때도 마찬가지로 세대원을 포함한 세대원 전원이 주소를 이전하고 현지에서 6개월 이상 거주해야 합니다.
이 권역은 한강수계의 수질 보전을 위해 팔당호, 남한강(팔당댐∼충주 조정지댐), 북한강 및 경안천의 양안 중 특별대책지역은 해당 그 경계로부터 500미터 이내의 지역을 말합니다.

토지거래허가 대상 면적
용도지역 대상면적
도시지역 주거지역 약 54.4평(180㎡) 이상
상업지역 약 60.4평(200㎡) 이상
공업지역 약 199.6평(660㎡) 이상
녹지지역 약 30.2평(100㎡) 이상
용도 미지정 약 27.2평(90㎡) 이상
비도시지역 농지 약 151.2평(500㎡) 이상
임야 약 302.4평(1000㎡) 이상
기타 약 75.6평(250㎡) 이상
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이처럼 토지거래허가구역에서는 토지의 까다로운 매입 절차 때문에 위장 전입과 증여 등의 거래가 성행하고 있습니다.
K씨는 토지 마련 시 6개월 이상 거주해야 한다는 조항 때문에 현지인의 명의를 빌렸다고.
“한적한 농촌에서 노후를 보낼 전원주택을 지으려고 땅을 산다는데 6개월 이상 거주해야 한다니… 어이가 없더군요. 6개월간 월세나 전세를 살기도 그렇고, 또 점찍어 둔 땅이 나만 기다려 준다는 법도 없잖아요. 할 수 있나요, 현지인의 명의를 빌려 땅을 매입할 수밖에….”
K씨처럼 현지 거주민의 명의로 토지를 매입한 뒤 그 토지에 대한 근저당을 설정하거나 처분금지가처분신청, 가압류 등을 걸어 두는 사례는 흔합니다.
간혹 그 중에는 명의를 빌려준 현지인이 중도에 소유권을 주장해 법정 분쟁으로 가기도 합니다.
또한 L씨의 경우는 농지 매입에 관한 계약 후 중도금과 잔금 지급일을 6개월 이상 뒤로 미루기도 했습니다.
그리고 해당 지역에 위장 전입해 거주 기간 요건을 충족했습니다.
물론 토지거래허가구역 내라도 용도지역에 따라 기준 면적 미만의 규모로 토지를 매입하면 허가를 받지 않아도 됩니다.
그 기준 면적은 도시지역 내 주거지역은 약 55.4평(180㎡) 미만, 상업지역은 약 60.5평(200㎡) 미만, 공업지역은 약 200평(660㎡) 미만, 녹지지역은 약 30.2평(100㎡) 미만이다. 만약 용도지역이 없다면 약 27.2평(90㎡) 미만이다. 비도시지역의 면적 제한은 약 75.6평(250㎡) 미만이며 농지는 약 151.2평(500㎡) 미만, 산지는 약 302.5평(1000㎡) 미만입니다.

앞에서 보았듯 아무런 조건 없이 토지를 사서 전원주택을 지으려면 비도시지역의 관리지역으로, 논이나 밭이라면 151.2평 이하(임야는 302.5평 이하)를 구입해 농지전용허가를 받으면 토지거래허가나 농지취득자격증명을 받지 않고도 집을 지을 수 있습니다(단 토지거래신고는 해야 함).

다음에는 농지취득자격에 대해서 살펴보겠습니다. 전원주택라이프 윤홍로 기자