땅, 땅, 땅-전원주택 짓는데 농지취득자격 필요

토지거래허가구역 내의 거주 요건을 충족하면 농지 매입이 가능한데 이때는 ‘농지취득자격증명원’을 발급 받아야 합니다.

자격은 농지를 취득하려는 사람 중 농업인이나 농업인이 되고자 하는 자 또는 농업 법인을 그 대상으로 하며, 농지 소재지의 관할 시장·구청장·읍장 또는 면장으로부터 발급 받아야 합니다.
이것은 강제 규정으로 농지의 소유권 이전 등기에 필수적인 첨부 서류로, 농지를 취득한 후 소유권에 관한 등기를 신청할 때 첨부해야 합니다.
그런데 과연 농사를 짓기 위해 농지를 취득하는 도시민이 몇이나 될까요?
농지취득자격 발급 신청 시 처리기간은 현지 조사 등을 감안 4일 이내입니다.
한편 2006년 1월 22일부터 농지 취득 시 농업경영계획서를 작성하지 않고(현지 조사가 불필요한 전용허가를 받은 농지, 주말·체험영농농지) 농지취득자격증명을 신청할 때에는 이를 2일 이내 처리하도록 처리기간을 단축했습니다.

농지은행에 임대하면 도시민 무제한 농지 소유

2006년 3월부터 토지거래허가를 받아 취득한 토지의 사후 이용 의무 불이행 시 이행강제금제도를 시행하고 있습니다.
그 전에는 이용 의무 위반자에게 과태료를 부과했으나, 금액이 적을 뿐만 아니라 계속해서 의도적으로 이용 의무를 이행하지 않을 경우 적절한 이행 담보 수단이 없어 이행강제부과금으로 전환한 것입니다.
또한 토지거래허가구역에서 법률 위반 사항에 대한 신고·포상제도 실시하고 있습니다. 일명 토파라치 제도입니다.
그 결과 부재지주 농지가 농지은행으로 몰리고 있습니다.

2005년 10월부터 농업 경영 목적으로 취득해 소유한 농지를 농지은행(한국농촌공사)을 통해 전업농 등에게 장기 임대할 경우 임대(사용대)를 허용하고, 그 기간 동안의 자기 농업 경영에 이용하지 않더라도 소유하도록 했습니다.

▲비농업인의 상속 받은 농지는 약 3025평(1헥타르) ☞ 농지은행에 임대할 경우 3헥타르까지 소유 가능.
▲8년 이상 영농 후 이농하여 계속 소유하는 농지 등은 약 3025평 ☞ 농지 은행에 임대할 경우 면적 제한 없이 소유 가능. 이렇듯 〈농지법〉상 자경하지 않는 농지는 처분해야 하지만 농지은행에 위탁하면 계속 소유할 수 있기에 도시민도 농지 소유가 가능해진 셈입니다.

일례로 3000평 정도의 농지를 투자 목적으로 매입한 K씨. 부재지주不在地主인데 법적 문제나 과태료는 없을까요?
그는 현행법상 직접 농사를 짓지 않더라도 농지은행에 위탁했기에 아무런 문제가 없습니다.

위탁 기간은 최소 5년 이상이며 위탁 수수료는 임대료의 10퍼센트 안팎입니다.
실제로 2005년 10월 이후 농지은행을 통한 임대 신청자 5698명의 거주지별 현황을 보면, 서울이나 광역시 등 대도시 거주자들이 3194명으로 전체 신청자의 56퍼센트 이상을 차지했습니다.
여기에 수도권인 경기도를 포함시킬 경우 도시지역 거주자가 75퍼센트 이상입니다. 이들의 농지 취득 사유를 보면 전체 면적 2807헥타르 중에서 매매로 농지를 취득한 면적이 2360헥타르로 84퍼센트 이상을 차지하는 반면 상속이나 증여로 농지를 취득한 경우는 16퍼센트에 불과합니다.

이 수치가 뜻하는 것은 농지를 취득할 때부터 자경을 목적으로 하지 않던 사람들이 이행강제부과금이나 농지처분 명령 등을 피하기 위해 농지은행에 임대를 신청하고 있다는 것입니다.

다음에는 토지 계약시 확인 서류 및 유의 사항에 대해 살펴보겠습니다. 전원주택라이프 윤홍로 기자