토지 구입 시 꼭 확인해야 할 관련 서류

토지 상태를 확인했다면 관련 문서를 확인해야 합니다.
직접 하기 어려우면 전문가에게 검토를 의뢰하거나, 관할 관청 민원실에 문의하면 전원주택을 지을 수 있는 땅인지, 어떠한 절차를 거쳐야 하는지 확인해 줍니다.
기본 문서에는 지적도, 토지(임야)대장, 국토(도시)이용계획확인원, 등기부등본 등이 있습니다.

토지(도시)이용계획확인원
<국계법>상 용도지역·지구·구역을, 또 군사보호구역, 문화재보호구역 등 각종 토지 이용 규제 사항을 확인할 수 있습니다.

지적(임야)도
해당 부지의 지목과 모양 및 방위를 알 수 있는 지도로 부지에 접하는 도로의 유무와 인접 대지의 상황을 알 수 있습니다. 규모가 작은 부지인 경우에는 도시(토지)이용계획확인원 뒷면에 부착된 도면으로 지적도의 내용을 확인할 수 있으나, 규모가 큰 부지는 지적도를 별도로 발부 받아야 합니다. 그러나 지형이나 형질 파악은 불가능합니다.

토지대장(임야대장)
토지 소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권 변동, 소유자, 토지 등급 등이 명기된 서류입니다. 대개의 경우 등기부등본 상에도 면적과 소유자가 명기되어 있으므로 자주 이용되는 서류는 아니지만 지적도나 토지(도시)이용계획확인원과 같이 일괄적으로 해당 관청에서 발부 받을 수 있으므로 사용하기에 용이합니다.

등기부등본
부지의 소유권뿐 아니라, 지상권과 근저당권의 설정 관계를 표기해 주는 서류이므로 땅을 구입하고자 할 경우에는 필히 확보하고 확인해야 할 서류입니다.

땅 계약할 때 유의 사항
토지 매매 계약을 할 때에는 등기부상 주인이 사망했거나 미성년자라면 조심해야 합니다.
상속인 앞으로 등기돼 있지 않았을 경우 피상속인 전체의 합의서와 인감증명이 필요하고, 미성년자 명의의 부동산은 법적 대리인의 동의서가 필요하므로 계약 당사자가 법정 대리권이 있는지 호적등본과 주민등록등본 등을 통해 확인해야 합니다.
공유부동산은 자기 지분에 대하여는 자유롭게 처분할 수 있으나 공유자 전원의 동의서가 첨부되어 있지 않으면 주의할 필요가 있습니다.

사고자 하는 부동산의 지번과 지목, 면적 등을 표시하는데, 보통 토지대장이나 임야대장을 보고 면적을 표시하지만, 실제 면적과 서류상의 면적이 다른 경우도 있습니다.
따라서 동호인주택단지처럼 제법 큰 면적의 부동산은 계약 조건에 평당 가격을 명시하고, 측량 후 정산하기로 하는 것도 이러한 문제점을 해결하는 한 방법입니다.
지목 표시의 경우 형질변경을 할 때에는 공부상의 지목뿐만 아니라 현재 이용 상황을 비고란에 표시하는 것도 좋습니다.

대금 지불 조건
농지나 임야 등 소유권 이전이 어려운 부동산을 구입할 때 꼭 명시해야 할 부분입니다.
보통 계약금 10퍼센트, 중도금 40퍼센트, 잔금 50퍼센트로 나눠 지불하는데, 계약금 단계에서 토지사용승낙서를 받으면 가장 좋고, 그렇지 못하더라도 중도금 납입 시까지는 토지사용승낙서를 받는 것이 좋습니다.
만약 잔금까지 납입해야 토지사용승낙서를 써주겠다고 하면 소유권 이전에 필요한 모든 서류와 명의 이전에 필요한 인감증명 등도 받아놓아야 합니다.
소유권을 완전하게 이전하는 문제도 중요합니다.
구입하고자 하는 토지에 지상권과 지역권 등 여러 가지 제한이 걸려있을 때, 이에 대한 처리를 일정 기간 안에 하겠다는 사항을 계약서에 명시해야 합니다.
세금이 체납된 경우도 종종 나타나므로 이러한 문제가 발생했을 경우 책임져야 한다는 내용을 계약서에 명시하십시오.

토지 마련, 이것만은 체크하자
●종합부동산세 강화
주택과 비사업용 토지의 종합부동산세 과세 방식이 ‘인별 합산’에서 ‘세대별 합산’으로 바뀌었습니다.
세대별 합산 과세 방식은 세대별 주거 현실에 기초한 것으로 변칙적인 세부담 회피를 억제하려는 것입니다.
세대란, 주택 또는 토지 소유자와 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족으로 구성되는 단위입니다.
생계를 같이 한다는 것은 일상생활에서 유무상통하여 동일한 생활자금으로 생활하는 것을 말합니다.

●부동산 실거래가 신고 의무제
2006년 1월 1일부터 이중계약 등 잘못된 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 부동산 실거래 가격 신고 의무제도를 시행하고 있습니다.
토지 및 주택을 매매한 경우에는 반드시 30일 이내에 실제 거래 가격으로 시·군·구청에 신고해야 합니다.
거래신고는 인터넷으로도 할 수 있으며, 신고에 따른 부담을 줄이기 위해 거래세를 인하했습니다.
중개업자가 거래계약서를 작성·교부한 경우에도 반드시 중개업자가 신고를 해야 합니다.
가격을 낮추어 신고하거나 허위로 신고하는 등의 경우에는 중개업자 또는 거래 당사자는 불이익 처분을 받습니다.
▲신고 의무 위반(무신고, 허위신고, 지연신고) ☞ 매도자, 매수자 및 중개업자에게 취득세 3배 이하의 과태료.
▲중개업자의 거짓 기재 또는 이중계약서 작성 ☞ 중개업등록 취소 또는 6개월 이내 자격 정지

●토지개발사업에 대한 개발부담금 부과
2006년 1월 1일부터 토지 개발 이익의 환수를 위해 개발부담금으로 부과하고 있습니다(수도권은 2004년, 비수도권은 2002년부터 부과 중지 상태에 있어 왔음).
도시지역 300평(특별시·광역시 200평) 이상, 비도시지역 500평 이상을 개발하는 토지개발사업으로 택지개발사업, 대지조성사업, 지목변경을 수반하는 건축 등입니다.
납부 의무자는 부과 대상 사업의 사업 시행자나 납부 의무자가 되며, 토지 소유자가 따로 있는 경우에는 토지 소유자가 납부 의무자가 됩니다.
부담금 부과·납부는 사업 준공시점으로부터 3개월 내에 시·군·구에서 납부 고지를 하며, 납부 의무자는 납부 고지를 받은 날로부터 6개월 내에 납부해야 합니다.
부과 기준은 개발 이익(지가 초과 상승분)의 25퍼센트(부과율)다. 개발 이익은 부과 대상 토지의 사업 착수 시점부터 사업 종료 시점까지의 지가 상승분에 정상 지가 상승분(당해 시·군·구의 평균 지가 상승분)과 개발에 소요된 비용을 차감하여 산정합니다.

지금까지 토지 관련 법규에 대해서 살펴보았습니다.
다음에는 본격적으로 농지와 임야를 대지로 전용하는 방법에 대해서 전해 드리겠습니다.-월간 전원주택라이프 윤홍로 기자-