토지거래허가구역 해제
장기간 지가 안정 지역을 중심으로 약 287㎢ 해제

국토교통부는 “중앙도시계획위원회의 심의·의결을 거쳐 2월 6일부로 토지거래허가구역 287.228㎢를 해제한다”고 밝혔다.

해제되는 면적은 기존 허가구역(482.371㎢)의 59.5%에 해당하며, 이에 따라 허가구역은 우리나라 국토 면적(100,188㎢)의 0.5%에서 0.2%로 줄어들게 된다.

이번 해제 대상에는 장기간 사업이 지연된 국책 사업지와 함께, 사업추진이 불투명한 지자체 개발사업지도 포함되었다.

해제 대상 주요 개발 사업지 *괄호 안 일자는 지구지정일

▲경제자유구역 ① 황해경자구역 포승지구(평택, ’08.5.), ② 황해경자구역 현덕지구(평택, ’08.5.), ③ 대구경자구역 수성의료지구(대구 수성, ’08.5.)

▲보금자리 ① 양원(서울 중랑, ’10.12.), ② 항동(서울 구로, ’10.5.), ③ 고덕강일(서울 강동, ’11.12.), ④ 성남고등(성남 수정, ’10.5.), ⑤ 광명시흥(광명, ’10.5.), ⑥ 하남감일(하남, ’10.5.), ⑦ 하남감북(하남, ’10.12.), ⑧ 과천지식정보타운(과천, ’11.10.), ⑨ 의정부고산(의정부, ’08.10.), ⑩ 대구도남(대구 북구, ’09.4.)

▲지자체 사업지 ① 덕성일반산단(용인, ’08.6.), ② 백운지식문화밸리도시개발(의왕, ’10.4.), ③ 덕은도시개발(고양, ’10.5.), ④ 월곶도시개발(시흥, ’11.10)

지역별로는 경기도(98.685㎢), 인천광역시(92.74㎢), 부산광역시(46.642㎢)를 중심으로 대폭 해제하였고, 대구광역시(3.59㎢), 광주광역시(23.82㎢), 울산광역시(1.2㎢), 경상남도(7.39㎢)는 이번 조치에 따라 국토부 지정 허가구역이 전부 해제되었다.

반면, 중앙행정기관 이전, 국제과학비즈니스벨트 개발사업 등으로 투기 우려가 높은 세종특별자치시와 대전광역시는 전면 재지정하였다.

이번 조치는 ’08년 세계금융위기 이후 계속되고 있는 지가 안정세와 개발사업 지연으로 인한 주민 불편을 감안한 것으로, 지가 안정 등으로 지정 사유가 소멸된 지역, 지연되고 있는 개발사업지 중에서 향후 사업 추진에 지장이 없는 지역 등을 중심으로 대폭 해제하였고, 지가 급등 또는 투기 우려가 높은 지역, 지자체에서 재지정을 요청한 지역 중 필요성이 인정되는 지역 등은 허가구역으로 재지정하였다.

이번 허가구역 해제는 공고(2.6) 즉시 발효되며, 앞으로 해제된 지역에서는 시장·군수·구청장의 허가없이 토지거래가 가능하고, 기존에 허가받은 토지의 이용의무도 소멸된다.

* 허가구역 공고문은 국토교통부 홈페이지에서 확인 가능하며, 이번에 해제대상에서 제외된 지역은 ’15.5.30일까지 허가구역으로 재지정

국토교통부는 “허가구역에서 해제된 지역은 투기·난개발 등 부작용이 발생할 수 있는 만큼, 토지시장 동향을 지속적으로 모니터링하고 이상 징후 발생시 관계기관 합동 투기 단속, 허가구역 재지정 등을 추진하여 지가 불안요인을 최소화하겠다”고 밝혔다.

이번 허가구역 조정의 지역별 상세 내역과 필지별 해제 여부는 해당 시·군·구(지적과, 민원실 등)를 통해 확인할 수 있다.

1. 허가구역 해제 배경은?

장기간의 지가 안정세와 개발사업 지연에 따른 주민 불편을 감안하여 허가구역 일부 해제를 실시하게 된 것

ㅇ 전국 평균 지가변동률은 ’08년 세계금융위기 이후 연간 1% 내외로소비자물가지수(CPI) 상승률 보다 낮은 안정세가 지속

* (지변율, %) -0.32(’08) → 0.96(’09) → 1.05(’10) → 1.17(’11) → 0.96(’12) → 1.14(’13) ** (CPI, %) 4.7(’08) → 2.8(’09) → 3.0(’10) → 4.0(’11) → 2.2(’12) → 1.3(’13)

ㅇ 개발사업자(LH, 지자체 등)의 재무여건 악화 등으로 각종 개발사업이 계획대로 추진되지 못한 경우가 많았으며,

- 이로 인해 허가구역으로 지정된 개발사업지 토지를 소유한 주민들의 재산권 행사가 제한되어 어려움이 가중

* 보상금 수령을 예상하고 개발사업지 내 토지를 담보로 대출받거나 주변 토지를 매입(대토)하였으나, 보상이 늦어지면서 이자 부담 등 가중

2. 인위적인 경기 부양을 위한 조치가 아닌지?

부동산 경기를 인위적으로 부양하기 위한 조치가 아니며,장기간의 지가 안정세와 주민 불편을 감안하여 해제를 실시

* ’08년 이후 지가 안정세가 계속되면서 허가구역을 지속적으로 해제함에 따라 이번 해제 조치 전 허가구역 면적은 국토면적(100,188㎢)의 0.5%에 불과

다만, 허가구역 해제로 토지거래가 증가할 경우 지방세수 증대, 지역 개발사업 활성화 등 부수적인 효과를 기대할 수 있을 것

3. 6월 지방선거를 의식한 선심성 조치가 아닌지?

지방선거를 고려한 선심성 조치가 아니며,

ㅇ 매년 정례적으로 실시하는 허가구역 조정을 토지시장 안정세와 주민 불편을 감안하여 예년에 비해 앞당겨 실시한 것

* 국토부는 허가구역을 1년 단위(당해 5.31∼익년 5.30)로 재검토하여 중도위 심의?의결을 거쳐 매년 5월경 조정한 허가구역을 공고 중

오히려, 예년과 같이 지방선거가 임박한 5월경에 허가구역을 조정할 경우 불필요한 오해와 논란을 불러일으킬 소지가 있음

4. 지가 안정세 등을 감안할 때 전면 해제가 필요한 것 아닌지?

전국적으로 토지시장 안정세가 장기간 지속되고 있으나, 국지적인 토지시장 불안 요소가 상존하고 있으므로,

ㅇ 지가 급등 및 투기 우려가 높은 일부 지역은 허가구역으로 계속 지정하여 토지시장 관리 필요

각종 대규모 개발사업이 동시 다발적으로 진행되고 경제가 급격히 발전했던 과거에는

ㅇ 토지시장 불안 현상이 특정 용도지역?구역과 개발사업지를 중심으로 전국적으로 광범위하게 발생

* 과거에는 개발제한구역, 녹지?비도시지역 등 향후 지가 상승 가능성이 높은 지역과 신도시·혁신도시·기업도시 사업지 및 주변지역 등을 중심으로 광범위한 토지시장 불안이 발생

최근의 토지시장은 전국적인 안정세가 장기간 계속되고 있으나,

ㅇ 개발압력과 토지이용 가치가 높은 일부지역은 지가 급등 및 투기 우려 등 불안요인이 여전히 존재

5. 허가구역 해제 및 재지정 기준은?

지가 안정 등으로 지정 사유가 소멸된 지역은 최대한 해제하였고, 지가 급등 및 투기?난개발 우려가 높은 지역은 재지정

ㅇ 특히 지구지정 후 보상이 착수되지 않은 국책사업지와 장기간 소유자의 개발행위가 제한되었거나 향후 사업 추진이 불투명한 지자체 개발사업 예정지를 중점 해제

6. 보상 미착수 사업지를 해제한 것은 문제가 아닌지?

지구지정 후 보상 미착수된 사업지를 허가구역에서 해제하여도 보상 등 향후 사업추진에 지장이 없음

보상금액은 지구지정일 해당 년도의 공시지가를 기준으로 보상평가 당시의 정상적인 지가 상승분만 반영하므로 허가구역 해제로 인한사업비 증가 우려는 없음

7. 토지거래허가제도의 연혁과 허가구역 조정 경위는?

1970년대 후반 경제성장 및 외화유입 등에 따른 지가 급등에 대응하기 위하여 舊「국토이용관리법」에 토지거래허가제 도입(’78.12)

* (전국 지변율, %) 26.99(’75) → 26.60(’76) → 33.55(’77) → 48.98(’78) → 16.63(’79)

* 現 허가제도의 근거 규정은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조∼제126조

대덕연구단지 일원 27.8㎢를 허가구역으로 최초 지정(’85.7)하였으며,

ㅇ 금융실명제 실시에 따라 국토의 93.8%를 허가구역으로 지정(’93.8)

IMF 외환위기에 따른 지가 급락(’98년 전국 평균 지변율 -13.60%) 및 경기 침체를 감안하여 허가구역을 전면 해제(’98.4)

이후, 전국 개발제한구역 5,397㎢를 허가구역으로 지정(’98.11)하였으며,

ㅇ 신도시, 행정중심복합도시, 혁신도시 등 대규모 개발사업 추진으로 국토부 지정 허가구역이 계속 확대(’07.9월 20,061㎢)