최근 논의되고 있는 LTV(주택담보대출비율)규제와 DTI(총부채상환비율)규제의 완화와 관련해 DTI규제의 완화는 소득 5분위까지의 서민·중산층의 주택지불능력을 향상시키는 한편 LTV규제의 완화는 소득 5분위 이상 중산층 및 고소득층의 주택지불능력을 향상시킨다는 연구결과가 나왔다.

건국대 부동산·도시연구원 정경진 연구원은 18일 ‘서민주택금융제도를 통한 주택지불능력에 관한 연구-수도권 무주택 가구를 대상으로’라는 논문(지도교수 고성수)에서 한국주택금융공사의 보금자리론을 대상으로 소득분위별 주택 구매 용이성을 검증한 결과 주택금융관련 규제별로 정책효과가 상이하게 나타나고 있는 것으로 나타났다고 밝혔다.

건국대 부동산도시연구원은 따라서 향후 주택금융규제의 완화 시 시장에 미치는 영향이 상이할 것으로 판단됨에 따라 신중한 접근이 필요하며 정책목표에 따라 규제완화의 대상이 차별화될 필요가 있다고 말했다.

건국대 부동산·도시연구원은 한국주택금융공사의 대표적인 주택담보대출상품인 보금자리론은 현재 DTI40%와 LTV70%의 주택금융제약 아래에서 제공되고 있으나, 주택금융제도의 제약 조건의 변화 때 수도권 무주택가구의 주택지불능력의 변화에 대해 알아보고자 모의실험을 실행했다.

DTI규제를 현재 40% 기준에서 70%까지 규제 완화시켰을 때와 DTI 규제 폐지 시 및 LTV 규제를 60%에서 90%까지 상승시켰을 경우 각 소득분위별 주택지불능력(주택구매용이성)을 보유하는 가구 수의 변화 추이를 분석했다.

그 결과 DTI규제를 완화시켰을 경우, 소득 1분위부터 소득 5분위의 서민, 중산층이 가장 큰 영향을 받는 것으로 나타났다.

소득 1분위의 경우, 주택지불능력을 갖고 있는 가구 수는 현재 전체 가구 수 중 9.3%에서, DTI 규제 폐지 시 16.1%로 73% 포인트 증가하였으며 소득 4분위의 경우 DTI규제 완화에 따라 15.4%에서 28.2%로 83% 포인트 증가했다.

단, DTI규제 완화 및 폐지 시 소득 6분위부터 소득 10분위에서는 주택지불능력 해당 가구 수의 변화가 보이지 않았다.

DTI규제를 현행 40%로 유지한 채 LTV규제를 완화(현행 70% => 90%)하였을 때 주택지불능력 가구 수의 변화 추이는 소득 5분위의 경우 41.7%에서 47.9%로 14.9% 포인트 증가했으며, 소득 10분위는 90.9%에서 96.2%로 0.58%포인트 늘어났다.

DTI규제 완화 시 영향을 받은 소득 1분위부터 소득 4분위의 경우 LTV규제 완화의 영향을 받지 않았다. 반대로 LTV규제를 70%에서 60%로 강화시켰을 경우, 주택지불능력 해당하는 가구 수가 적게는 5.6%부터 크게는 11.2% 감소하는 것으로 나타났다.