전원주택 및 수익형 전원주택(펜션)을 꿈꾸는 실수요자들을 위한 열린 공간입니다. FAQ는 정보의 객관성을 기하기 위하여 전원주택 컨설턴트 및 건교부, 농림부, 농촌투자유치센터, 산림청 해당 실국 관계자들의 조언으로 꾸며집니다. 궁금한 사항이 있으신 분은 월간 ꡐ 전원주택라이프ꡑ 홈페이지(www.countryhome.co.kr)나 팩스(02-322-8386)로 문의하기 바랍니다. 자연녹지 인접 연접 면적 초과 제한에 대해 자연녹지에 토지를 소유하고 있으나 주변 토지의 개발로 주도로(8m 이상)에 인접해 연접개발 면적 3024평을 초과해 더 이상의 개발이 불가한 지역이다. 이에 영구적 시설이 아닌 일시 야적장(약 3년간)으로 사용하려는데, 이것도 ꡐ국토의계획및이용에관한법률ꡑ에 저촉되는지? 국토의계획및이용에관한법률 제58조(개발행위허가의 기준) ①특별시장 광역시장 시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청 내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 개발행위허가를 하여야 한다. 1. 용도지역별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 개발행위의 규모에 적합할 것 2. 도시관리계획의 내용에 배치되지 아니할 것 3. 도시계획사업의 시행에 지장이 없을 것 4. 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천 호소 습지의 배수 등 주변환경 또는 경관과 조화를 이룰 것 5. 당해 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보계획이 적정할 것 국토의계획및이용에관한법률 시행령 제55조(개발행위 허가의 규모) ①법 제58조제1항제1호에서 ꡒ대통령령이 정하는 개발행위의 규모ꡓ라 함은 다음 각호에 해당하는 토지의 형질변경면적을 말한다. 다만, 관리지역 및 농림지역에 대하여는 제2호 및 제3호의 규정에 의한 면적의 범위 안에서 당해 특별시 광역시 시 또는 군의 도시계획조례로 따로 정할 수 있다. 1. 도시지역 가. 주거지역 상업지역 자연녹지지역 생산녹지지역 : 1만㎡(3025평) 미만 나. 공업지역 : 3만㎡(9075평) 미만 다. 보전녹지지역 : 5천㎡(1512평) 미만 2. 관리지역 : 3만㎡(9075평) 미만 3. 농림지역 : 3만㎡(9075평) 미만 4. 자연환경보전지역 : 5천㎡(1512평) 미만 ④제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 녹지지역 관리지역 농림지역 또는 자연환경보전지역 안에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정한다. 다만, 다음 각호의 요건을 갖춘 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 개발행위허가의 대상인 토지가 개발행위가 완료되었거나 개발행위허가 등에 의하여 개발행위가 진행중이거나 예정된 다른 토지와 고속국도 일반국도 또는 너비 20미터 이상의 도로 하천 공원 등 지형지물에 의하여 분리될 것 2. 개발행위허가의 대상인 토지의 진입도로가 너비 8미터 이상이고 주간선도로 또는 도로법 제11조의 규정에 의한 일반국도 또는 지방도에 직접 연결될 것 위 법률 및 시행령 따라 개발행위 허가 규모 및 연접개발은 개발행위 중 토지의 형질변경시 적용되는 것이다. 토지의 형질변경 없이 단순히 물건을 적치하는 행위는 동 규정에 의한 개발행위 허가 규모 및 연접개발에 적용되지 않는다. 다만 부지 조성 등을 위한 토지형질변경시에는 동 개발행위 허가 규모 및 연접개발에 대한 규정이 적용이 된다. 형질변경 면적 전 필지의 연접적용에 대해 형질변경이 없는 경우는 개발행위로 보지 않는데, 이후 주변에서 개발행위 신청시 이 면적은 연접에서 제외되는지? 또한 연접적용 되기 전(자연녹지 2003년 1월1일 전) 개발된 면적도 연접적용시 제외해야 하는 것은 아닌지? 연접개발은 △이미 개발행위가 완료된 부지 △개발행위가 진행 중인 지역 △기타 개발행위허가를 받아 개발행위가 예정된 지역 등과 연접해 개발하는 경우 이를 하나의 개발행위로 보아 면적 규모를 산정하는 것이다. 각 개별 사안에 대한 구체적인 연접개발 여부는 허가권자가 기존 부지와의 관계에 있어서 설치하고자 하는 시설의 종류, 토지 이용상 일단의 부지여부, 기타 지형적 여건 등을 종합적으로 고려해 판단하도록 하고 있다. 따라서 일정 시기 이전에 개발행위가 완료된 지역을 연접개발 적용 대상에서 제외하는 것은 불가하다. 연접개발 적용 시점에 대해 2001년 6월경 준농림지역에 농지전용허가를 득한 후, 이미 토목공사가 완료된 상태에서 건축허가를 받으려고 한다. 그러나 ꡐ국토의계획및이용에관한법률ꡑ 및 ꡐ조례ꡑ 제정으로 인해 지역이 준농림에서 관리지역으로 변경된 경우 신 구법의 적용 여부는? 국토의계획및이용에관한법률 부칙 제19조(다른 법률과의 관계) ①이 법 시행 당시 다른 법률에서 종전의 국토이용계획법, 도시계획법 및 그 규정을 인용하고 있는 경우 이 법 중 그에 해당하는 규정이 있는 때에는 종전의 규정에 갈음하여 이 법 또는 이 법의 해당 규정을 인용한 것으로 본다. ②이 법 시행 당시 다른 법률에서 종전의 도시계획법의 도시계획을 인용하고 있는 경우에는 국토이용및도시계획법에 관한 법률의 국토도시계획 또는 국토도시관리계획을 인용한 것으로 보며, 도시계획의 결정은 국토도시관리계획의 결정, 도시기본계획은 국토도시기본계획, 도시기본계획의 결정은 국토도시기본계획의 결정, 도시계획구역은 도시지역, 도시기반시설은 기반시설, 도시계획시설은 국토도시계획시설을 인용하고 있는 것으로 본다. ③이 법 시행당시 다른 법률에서 종전의 국토이용관리법의 토지 이용 계획을 인용하고 있는 경우에는 국토이용및도시계획에관한법률의 국토도시계획 또는 국토도시관리계획을 인용하고 있는 것으로 본다. 위의 규정에 의해 국토의계획및이용에관한법률 시행령 제55조제4항에 관리지역에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에 이를 하나의 개발로 보아 3만㎡(9074평) 이상의 행위를 할 수 없도록 규정하고 있다. 다른 법률에 의해 건축허가 용도변경신고 사업승인 등을 신청 중인 건축물이나 그 밖의 시설의 용도나 종류 및 규모 등의 제한, 건폐율 및 용적률에 관해서는 제76조 (보존지구 안에서의 건축제한) 보존지구 안에서는 다음 각호의 구분에 따른 건축물에 한하여 건축할 수 있다. 다만, 특별시장 광역시장 시장 또는 군수가 지구의 지정 목적에 위배되지 아니하는 범위 안에서 도시계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 관계 행정기관의 장과의 협의 및 당해 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 문화자원보존지구 : 문화재보호법의 적용을 받는 문화재를 직접 관리 보호하기 위한 건축물과 문화적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 및 보존을 저해하지 아니하는 건축물로서 도시계획조례가 정하는 것 2. 중요시설물보존지구 : 국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호 및 보존을 저해하지 아니하는 건축물로서 도시계획조례가 정하는 것 3. 생태계보존지구 : 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 및 보존을 저해하지 아니하는 건축물로서 도시계획조례가 정하는 것 제78조(취락지구 안에서의 건축제한) ①법 제76조제5항제1호의 규정에 의하여 자연취락지구 안에서 건축할 수 있는 건축물은 별표23과 같다. ②집단취락지구 안에서의 건축제한에 관하여는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법령이 정하는 바에 의한다. 위의 규정에도 불구하고 종전의 국토이용관리법 도시계획법 또는 건축법의 규정에 의하도록 하고 있다. 따라서 이 법의 시행 이전에 건축허가나 신고를 신청하지 않은 경우라면 현행 법령의 규정에 적합한 범위 내에서 건축허가를 받아야 한다. 도로 확장으로 이축시, 건축허가에 대해 개발제한구역 내 도로 확장공사로 인해 주택이 도로로 편입돼 이축할 경우, 그 부지가 접한 도로가 3미터 새마을도로로 포장(관할군청 시행)됐을 때 개발행위 및 건축 허가가 가능한지? 개발제한구역 내에 있는 적법한 건축물이 공익사업으로 철거된 경우, 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법제11조(개발제한구역에서의 행위제한) ①개발제한구역에서는 그 지정목적에 위배되는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 국토의계획및이용에관한법률 제2조제11호의 규정에 의한 도시계획사업(이하 ꡐ도시계획사업ꡑ이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 하고자 하는 자는 시장 군수 또는 구청장의 허가를 받아 이를 행할 수 있다. <개정 2002.2.4> 2. 개발제한구역 안의 건축물로 제14조의 규정에 의하여 지정된 취락지구 안으로의 이축 제14조(취락지구에 대한 특례) ①시 도지사는 개발제한구역 안에 주민이 집단적으로 거주하는 취락(제11조제1항제3호의 규정에 의한 이주단지를 포함한다)을 국토의계획및이용에관한법률 제37조제1항제8호의 규정에 의한 취락지구(이하 ꡐ취락지구ꡑ라 한다)로 지정할 수 있다.<개정 2002.2.4> ②취락을 구성하는 주택의 수, 단위면적당 주택의 수, 취락지구의 경계설정기준 등 취락지구의 지정기준 및 정비에 관한 사항은 대통령령으로 정한다. ③취락지구에서의 건축물의 용도 높이 연면적 및 건폐율에 관하여는 제11조제6항의 규정에 불구하고 따로 대통령령으로 정한다. 위의 규정에 의해 시 도지사가 지정한 취락지구 안으로 이축하도록 하고 있다. 또한, 주택이 공익사업으로 철거된 경우에는 동법 시행령 별표1 제3호 제1호 가목의 규정에 의한 단독주택을 말한다. (다) (가)의 규정에 불구하고 기존의 주택이 공익사업의 시행으로 인하여 철거되거나 재해로 인하여 거주할 수 없게 된 경우에는 당해 주택의 소유자는 철거일 또는 재해를 입게 된 날 당시의 자기소유 토지로서 건설교통부령이 정하는 입지기준에 적합한 곳에 주택을 신축할 수 있다. 위의 규정에 의해 주택의 소유자는 철거일 당시 자기 소유 토지 동법 시행규칙 제3조의3(개발제한구역 안에 주택을 신축할 수 있는 토지의 입지기준) 영 별표 1 제3호(다)의 규정에 의하여 개발제한구역 안에 주택을 신축할 수 있는 토지의 입지기준은 다음 각호와 같다. 1. 기존의 주택이 소재하는 시 군 구(자치구를 말한다. 이하 같다)내의 지역. 이 경우 기존의 주택이 소재하지 아니하는 시 군 구 내의 지역으로서 기존의 주택으로부터 2킬로미터 이내인 지역을 포함한다. 2. 우량농지(경지정리 수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있는 농지를 말한다)가 아닐 것 3. 하천법 제2조제2항제1호 및 제2호의 규정에 의한 국가하천 및 지방1급하천의 경계로부터 500미터 이상 떨어져 있을 것. 다만, 그 경계로부터 500미터 내의 지역이 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 하수도법 제2조제4호의 규정에 의한 하수처리구역으로서 하수종말처리시설을 설치 운영중인 지역 나. 하수도법 제6조의 규정에 의하여 공공하수도의 설치인가를 받은 하수처리예정지역 4. 새로운 진입로의 설치가 필요하지 아니할 것. 다만, 영 별표 2 제3호 가목(2)에 규정된 면적 안에 포함되어 진입로가 설치되는 경우에는 입지기준에 이 호 본문의 규정을 적용하지 아니한다. 5. 전기 수도 가스 등 새로운 간선공급설비의 설치가 필요하지 아니할 것[본조신설 2002.4.22] 위의 입지 기준에 적합한 곳에 주택을 신축하도록 허용하고 있다. 따라서 위 규정에 의거 신축이 가능하지만 건축법 제33조(대지와 도로의 관계) ①건축물의 대지는 2미터 이상을 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로를 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 1999.2.8> 1. 당해 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우 2. 건축물의 주변에 대통령령이 정하는 공지가 있는 경우 ②건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 그 대지가 도로에 접하는 부분의 길이 기타 그 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령이 정하는 바에 의한다.<개정 1999.2.8> 동법 시행령 제28조(대지와 도로와의 관계) ①법 제33조제1항제2호에서 ꡐ대통령령이 정하는 공지ꡑ라 함은 광장 공원 유원지 기타 관계 법령에 의하여 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 것을 말한다.<개정 1999.4.30> ②법 제33조제2항의 규정에 의하여 연면적의 합계가 2000제곱미터 이상인 건축물의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다.<개정 1999.4.30> 등에 의한 대지와 도로의 관계에도 적합해야 하므로 구체적인 건축행위에 대해서는 허가권자인 시장 군수 또는 구청장에게 문의하기 바란다. 그린벨트 내 형질변경에 대해 그린벨트 내 형질변경(목적: 농로 설치)을 하려는데 도로에서 A라는 토지로 진입하기 위해 B라는 토지를 반드시 거쳐 갈 수밖에 없어서 농로를 만들려고 한다. 이때 B토지를 매입하지 않고 사용승락서만으로 농로 설치를 위한 형질변경을 할 수 있는지? 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법시행령제14조(건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경의 범위) 법 제11조제1항제4호에서 ꡐ대통령령이 정하는 토지의 형질변경ꡑ이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.<개정 2001.9.6> 3. 농로 임도의 설치를 위한 토지의 형질변경 위의 규정에 의거 농로 임도의 설치를 위한 건축물의 건축을 수반하지 않는 토지의 형질변경 및 동법시행령 제16조(토지의 분할) 법 제11조제1항제6호에서 ꡐ대통령령이 정하는 범위ꡑ라 함은 분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터 이상(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 분할하는 경우에는 330제곱미터 이상)인 경우를 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있다.<개정 2001.9.6> 3. 사도법상의 사도, 농로, 임도 기타 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우 위의 규정에 의거 사도법상의 사도, 농로, 임도 기타 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 토지의 분할은 가능하다. 그러나 민법상의 지역권 설정행위 등에도 적합해야 할 것으로 보이니 구체적인 사항에 대하여는 시장, 군수 또는 구청장에게 문의하기 바란다. 농지법 관련 농지분할에 대해 농업용 지하수 관정에 의해 농업 용수를 공급받는 농지인 경우 농업생산기반정비사업이 시행된 농지로 봐야하는지? 또한 진입로가 없는 맹지 농지인 경우 진입로 확보를 위해 농업용수가 시설된 인접 농지를 농지전용허가 또는 신고 없이 605평 이하로 분할이 가능한지? 농지법 개정으로 2003년 1월1일부터 농지 세분화 방지를 위해 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 농지전용 농지개량 등 부득이한 경우를 제외하고는 각 필지의 면적이 2,000㎡이하로 분할하는 것은 제한하고 있다. 농지법 제21조(농지소유의 세분화 방지) ①국가 및 지방자치단체는 농업인 또는 농업법인의 농지소유가 세분화되는 것을 방지하기 위하여 그 농지가 1농업인 또는 1농업법인에게 일괄하여 상속 증여 또는 양도되도록 필요한 지원을 할 수 있다. ②농어촌정비법의 규정에 의한 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 제외하고는 분할할 수 없다.<신설 2002.12.18> 1. 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역 안의 주거지역 상업지역 공업지역 또는 도시계획시설부지 안에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우 2. 제36조제1항의 규정에 의하여 농지전용허가(다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가 허가 승인 등을 포함한다)를 받거나 제37조 또는 제45조의 규정에 의한 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우 3. 각 필지의 면적이 2천제곱미터를 초과하도록 분할하는 경우 4. 농지의 개량, 농지의 교환 분합 등 대통령령이 정하는 사유로 분할하는 경우 다만, 인접농지와 분합을 위한 경우에는 2000제곱미터 이하로 분할이 가능하다. 농지법시행령 제24조(토양의 개량, 보전을 위한 사업의 시행) ②시장 군수 또는 자치구구청장은 토양을 개량 보전하는 사업을 시행할 필요가 있다고 인정할 때에는 다음 각호의 기준에 적합한 지역을 토양개량 보전사업시행지역으로 지정할 수 있다.<개정 1996.8.8> 1. 당해 지역에 대한 토양의 개량 보전사업의 시행이 기술적으로 가능하고 경제성이 있을 것 2. 농림부장관이 정하는 규모 이상으로 토양의 이화학적 성질이 불량한 농지가 집단화되어 있을 것 3. 농지의 토양이 중금속등으로 오염되어 개량이 필요하다고 인정될 것 ꡐ농어촌정비법ꡑ에 의한 농업생산기반정비사업의 종류는 △농어촌지역의 농업용수 등 농어촌용수개발사업 △경지정리, 배수개선, 수리시설 개보수 등 농업생산기반개량사업 △농수산업을 주목적으로 하는 간척 매립 개간 등 농지확대개발사업 △농업주산단지조성 및 영농시설확충사업 △기타 농지의 개발 또는 이용을 위하여 필요한 사업 등이다. 따라서 농지에 농업용 용수로 및 배수로 설치가 농업용수개발사업으로 시행된 경우, 당해 농어촌용수개발사업의 시행으로 농업용수의 공급을 받는 수혜지역 안에 위치한 농지도 분할이 제한된다. 아울러 농지개량의 범위를 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 다음 각호의 1에 해당하는 행위로서 인근농지의 관개 배수 통풍 및 농작업에 영향을 미치지 않는 것으로 규정하고 있다. △농지의 이용가치를 높이기 위하여 농지의 구획을 정리하거나 개량시설을 설치하는 행위 △당해 농지의 토양개량이나 관개 배수 농업기계이용의 개선을 위하여 농지에서 객토 성토 절토하거나 암석을 채굴하는 행위 △농지의 진입농로개설은 농지의 이용가치를 높이기 위하여 농지의 개량시설(농로 등)을 설치하는 행위에 해당되므로 농지의 분할이 가능하다. 농지취득자격증명에 관해 개인이 취득할 수 있는 하한 면적이 있는지? 공동명의(14명)로 농지를 3필지 취득하고자 하는데, 그 면적이 각각 18, 80, 8제곱미터이다. 농지취득이 가능한지? 농지를 자기의 농업경영에 이용하고자 취득하는 경우에 농지 소재지 시 구 읍 면장이 신청인이 작성하여 제출한 농업경영계획서의 내용이 실현 가능하다고 인정되는 때에 발급하도록 하고 있다. 농지법 시행령 제10조(농지취득자격증명의 발급) ①법 제8조제2항의 규정에 의하여 농지취득자격증명을 발급받고자 하는 자는 다음 각호의 구분에 따른 농지취득자격증명신청서류를 농지의 소재지를 관할하는 시 구 읍 면장에게 제출하여야 한다.<개정 2002.3.30> 1. 법 제8조제2항 본문의 규정에 의하여 농지관리위원회 위원의 확인을 받아야 하는 경우 가. 농지관리위원회 위원의 확인을 직접 받아 신청하는 경우 : 제8조제1항의 규정에 의하여 농지관리위원회 위원의 확인을 받은 농지취득자격증명신청서류 나. 농지관리위원회 위원의 확인을 받지 아니하고 신청하는 경우 : 농지취득자격증명신청서와 농림부령이 정하는 서류 2. 법 제8조제2항 단서의 규정에 의하여 농지관리위원회 위원의 확인을 받지 아니하는 경우 : 농지취득자격증명신청서와 농림부령이 정하는 서류 ②시 구 읍 면장은 제1항의 규정에 의한 농지취득자격증명의 발급신청이 있는 때에는 그 신청을 받은 날(제1항제1호 나목의 규정에 의하여 농지관리위원회 위원의 확인을 받지 아니하고 신청한 경우에는 시 구 읍 면장이 그 확인을 받은 날을 말한다)부터 4일 이내에 제9조의 규정에 의한 확인기준 및 다음 각호의 요건에 적합한지의 여부를 검토한 후 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. <개정 1996.8.8, 1999.10.11, 2002.3.30> 1. 신청당시 소유하고 있는 농지의 면적에 취득하고자 하는 농지의 면적을 합한 면적이 법 제7조제1항 및 제2항의 규정에 의한 농지의 소유상한이내일 것 2. 신청당시 농업경영을 하지 아니하는 자가 자기의 농업경영에 이용하고자 농지를 취득하는 경우에는 당해 농지의 취득 후 농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총면적이 다음 각목의 1에 해당할 것 가. 고정식온실 버섯재배사 비닐하우스 기타 농업생산에 필요한 시설로서 농림부령이 정하는 시설이 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지 : 330제곱미터 이상 나. 가목 외의 농지 : 1천제곱미터 이상 2003년 1월1일부터는 비농업인도 1,000제곱미터 미만의 농지를 주말체험영농목으로 취득할 수 있도록 농지법을 개정하여 운용하고 있다. 따라서 농지 취득의 하한선에 대해 농지법상 제한은 없으며 18, 80, 8제곱미터는 302평 미만으로 토지소재지 시 구 읍 면사무소의 판단에 따라 취득자격에 적합할 경우 주말체험영농목적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 있다. 田