■ 서울 수도권을 비롯한 광역시 등 대도시 지역에 1가구가 3채 이상의 주택을 보유하면 양도소득세가 중과된다.
■ 1세대가 서울과 수도권(경기, 인천 포함), 부산, 대구, 대전, 광주, 울산 등의 대도시에 3채 이상의 주택을 갖고 있다가 팔 경우 60%의 양도소득세를 물게 된다.
■ 또한 이들 대도시 외 지역에 3억 원 이상 고가주택을 3채 이상 보유한 경우에도 1가구 3주택자로 분류돼 60%의 양도세가 부과된다.

1세대 3주택의 판정기준은 서울과 수도권을 비롯해 광역시 소재 주택과 3억 원(국세청 기준시가)을 초과하는 기타 지역 주택이다. 한편 수도권과 광역시 가운데 군지역과 도·농 복합시의 읍면지역 3주택은 분류 대상에서 제외키로 했다. 또한 경기도 가평, 양평, 여주, 연천군, 평택시 포승면, 인천시 강화 옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군 등이 3주택 판정 대상에 속하지 않는다.

올해부터 1세대 3주택 이상 요건에 해당하면 60%의 양도소득세를 내야 한다. 특히 투기지역에 2주택 이상 소유하면 기본 세율 60%, 탄력세율 15%, 주민세율 7.5% 등을 합해 최고 82.5%의 세율이 적용된다. 또한 3년 이상을 보유해도 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

그러나 2003년 12월31일 현재 1세대 3주택 이상인 자가 2004년 12월31일 이전에 기존 주택을 양도하면 중과되지 않는다. 또한 1년 간 유예돼 일반세율을 적용 받는다. 일반세율은 기존 3주택일 때 1년 이내 양도하면 50%, 1∼2년 사이 40%, 2년 이상은 9∼36%의 양도세율을 적용하고 있다. 반면 올해 주택을 새로 취득하면 60%의 양도세를 내야 한다. 따라서 유예기간 중 주택을 새로 취득하면, 유예규정이 적용되지 않고 중과된다.

1세대 3주택은 주택 양도일을 기준으로, 당해 양도주택을 포함해 1세대 3주택 이상인지 여부로 판정한다. 예를 들어 올해 주택 1채가 완공돼 3주택이 되면 보유주택 양도 시 중과된다. 오피스텔도 주거 목적이라면 주택 수 계산에 포함된다.

한편 동일한 날, 2주택 이상을 양도하면 세금이 적게 나오는 방법을 택하도록 했다. 예를 들어 1세대 3주택자가 동일한 날에 2채의 주택을 양도할 경우, 먼저 양도한 것은 60%의 세율이, 후에 양도한 것은 일반세율이 적용된다.

예1 : 1세대 3주택자가 동일한 날에 2채(甲, 乙) 주택을 양도한 경우
·甲주택 : 양도차익 1억 원 → 먼저 양도한 것으로 처리
(3주택 60%세율 적용)
·乙주택 : 양도차익 2억 원 → 후에 양도한 것으로 처리
(2주택 일반세율 적용)
예2 : 1세대 3주택자가 동일한 날에 2채(甲, 乙) 주택을 양도한 경우
·甲주택 : 양도차익 2억 원,
양도세 감면대상 → 먼저 양도한 것으로 처리(양도세 감면)
·乙주택 : 양도차익 1억 원,
감면 대상 아님 → 후에 양도한 것으로 처리(일반세율 적용)

수도권과 광역시는 주택가격에 관계없이 모두 해당된다. 대부분 주택보급률이 100% 이하이고 주택가격이 높은 점을 감안해 주택가격에 관계없이 1세대 3주택 계산 시 포함시켰기 때문이다. 다만 수도권과 광역시 중 군지역이나 도농 복합시의 읍면지역은 1세대 3주택에서 제외했다. 수도권 중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안해 규칙(재정경제부령)으로 정하는 지역도 제외할 방침이다. 특히 이들 지역은 지방과 같이 3억 원(국세청 기준시가)을 초과하면 1세대 3주택 계산에 포함된다.

그러면 수도권 및 광역시에 2주택, 지방에 1주택을 소유해도 1세대 3주택에 해당될까. 지방 소재 주택의 가격이 국세청 기준시가 3억 원 이하이면 1세대 3주택에 해당되지 않는다. 하지만 국세청 기준시가 3억 원 을 넘으면 1세대 3주택에 해당된다.

■ 3년 이상 보유 2년 이상 거주해야
1세대 1주택 비과세 가능 지역
1세대가 1주택을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우, 고가주택을 제외하고 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다.

고가주택이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실거래가액의 합계가 6억 원을 초과하는 것을 말한다. 주택과 주택 외의 부분으로 구성된 복합주택의 1세대 1주택 비과세 대상 판정에 있어서 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 주택 외의 부분까지 포함한 전체 실거래가액을 가지고 고가주택 여부를 판정한다.

고가주택을 양도하면 1세대 1주택으로 비과세 요건을 갖춰도 양도 실거래가액이 6억 원을 초과하는 부분에 대해서는 비과세 규정이 적용되지 않는다.

1년 이상 보유한 부동산을 양도하면 원칙적으로 기준시가에 의해 양도소득세를 계산하지만, 고가주택을 양도할 경우에는 실지거래가액에 의해 양도소득세를 계산한다.

1세대 1주택인 고가주택의 양도소득 계산
양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익
·고가주택 해당 부분 양도차익(A)
양도가액 - 6억 원
= 총 양도차익 × ─────────
양도가액
양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액
·고가주택 해당부분 장기보유특별공제액(B)
양도가액－6억원
= 총 장기보유특별공제액 × ─────────
양도가액
※ 간편식 : (B) = (A) ×장기보유특별공제율

그러나 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정 고시된 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시지역에서 올해부터 양도하는 주택은 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세 적용을 받는다.

다만 △시행일 현재 대체주택을 취득해 일시적으로 1세대 2주택을 보유한 경우 △혼인 및 노부모 봉양을 위해 합가해 일시적으로 1세대 2주택을 보유한 경우에는 종전 규정(3년 이상 보유, 1년 이상 거주)을 적용한다.

대체취득을 위한 일시적인 1세대 2주택 : 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택(비과세 요건을 충족한 경우에 한함)을 양도하면 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

혼인을 위한 일시적인 1세대 2주택 : 1주택을 보유한 자가 1주택을 보유한 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대 2주택을 보유하면 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세요건을 충족한 경우에 한함)은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

동거봉양을 위한 일시적인 1세대 2주택 : 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유한 직계존속(60세 이상, 여자 55세 이상)을 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 일시적으로 1세대 2주택을 보유한 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 충족한 경우에 한함)은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

올해 1월1일 이전에 대체취득·혼인·동거봉양을 위한 일시적인 1세대 2주택이 된 경우 : 3년 이상 보유, 1년 이상 거주(서울, 과천, 5대신도시)해야 양도소득세가 비과세된다. 田