도시민 농지소유 900평까지 확대
-농림부, 농지제도 대폭 개선

농촌의 젊은이들이 도시로 빠져나가 우리나라 농촌이 초고령 사회 진입 직전 단계인 것으로 나타났다. 이에 따라 정부는 농촌 투자를 유도하기 위해 도시인의 농지 소유 상한을 현재 302.5평에서 약 900평까지 큰 폭으로 늘릴 계획이다. 또한 농업진흥지역 밖의 농지로 필지가 작거나 경사가 심한 곳은 다른 용도로 바꿀 때 면적 제한을 없애서 개발이 한층 쉽도록 할 방침이다. 아울러 농지 전용을 허가받은 개발업자가 내야 하는 대체농지조성비의 부과기준도 조성원가에서 공시지가로 바꿔 부담을 줄여줄 계획이다. 농림부는 이 같은 규제 완화 방안을 금년 5월 말까지 확정한 뒤 연내 농지법 개정에 반영하겠다고 밝혔다.

허상만 농림부장관은 브리핑을 통해 “금년 중 지금까지 규제 위주로 운영해 오던 농지제도를 WTO/DDA, 쌀 재협상 등 여건 변화에 대응해 영농 규모화 등 농업 경쟁력 강화와 농촌의 활력 증진을 뒷받침하도록 대폭적으로 개선할 계획”이라고 밝혔다.

또한 “금년 농지제도 개선에서는 국민 식량의 안정적 공급과 국토 환경 보전을 위해 우량 농지는 최대한 보전하면서, 영농 규모화를 촉진하기 위해 농지 소유 및 이용 제도를 혁신하고, 농촌 활력 증진을 위해 전용제도 및 농지조성비제도를 대폭 개편, 농지시장의 효율적인 관리를 위해 농지 관리 기능을 확충하겠다”고 했다.

주요 내용을 살펴보면, 우량 농지는 농업진흥지역을 중심으로 최대한 보전한다.

적정 농지 면적은 농업진흥지역과 생산(보전)관리지역으로 지정 관리하고, 농업진흥지역의 농지 중 경지정리 등 생산기반이 갖춰지지 않은 농지를 진흥지역에서 제외하는 방안을 강구할 예정이다.

또한 진흥지역에서 제외된 농지와 진흥지역 밖 우량농지는 생산(보전)관리지역에 편입해 관리한다. 한편, 진흥지역 등 보전대상 농지에 대해서는 농업인의 소득과 편의가 증대되도록 농업에 필요한 시설 설치 범위를 확대하고 규제에 상응하는 지원을 강화한다.

농지의 소유 제한 완화
농지의 소유 제한도 최대한 완화하고 이용 제도를 혁신적으로 개선할 예정이다. 이를 위해 주말·체험영농목적을 위한 비농업인의 소유 상한을 확대하는 등 농지 소유 제한은 경자유전의 원칙 범위 내에서 최대한 완화하게 된다.

아울러 임대차를 통한 영농 규모화가 가능하도록 자경 목적 소유농지의 임대차와 위탁 영농 허용도 추진된다.

기존 진흥지역 밖 농지의 전용제도를 대폭 개편해 농업진흥지역 밖의 농지전용시 면적 제한을 철폐하는 등 제한을 대폭 완화한다.

그리고 지방자치단체에 대한 진흥지역 밖 농지전용허가권한의 위임 범위도 대폭 확대된다.

다만, 농지전용 규제 혁신은 투기와 난개발 방지를 위해 국토계획법상의 관리지역 세분화, 즉 토지적성평가를 바탕으로 수도권 내 시·군과 광역시, 광역시와 인접한 시·군은 2005년 말, 그 밖의 시·군은 2007년 말까지 세분돼 있는 계획과 연계해 추진할 예정이다.

특히 지역특구 내의 농지에 대해서는 농지의 소유와 이용을 전면 자유화하고, 전용제한도 대폭 완화해 지역특성에 맞는 개발이 가능하도록 뒷받침한다.

농지조성비제도 개선
농촌지역 투자가 활성화 되도록 농지조성비제도도 개선해, 농지조성비의 부과 기준을 기존의 농지조성원가 기준에서 공시지가 기준으로 변경하고 단가 수준을 인하한다.

농지조성비 단가 : 2만1900원/㎡(경지정리 + 용수개발), 1만300원/㎡(기타농지)
농촌투자와 공공투자에 대한 감면 폭도 확대하는 등 농지조성비 감면제도를 탄력적으로 운용해 경제자유구역, 제주자유도시 등 특정지구 내 공공개발 및 농촌지역 투자에 대한 감면 폭을 대폭 확대하게 된다.

농지 유동 정보화 지원 및 신탁 기능 도입
농지시장을 효율적으로 관리하고 농지 관리 기능을 확충하기 위해, 우선 농지시장의 수급 조절을 위해 농지제도 개선과 병행해 농지 유동 정보화 지원 및 신탁 기능 등을 도입하게 된다.

신탁 기능은 농업인이 농지를 신탁할 때 농업기반공사가 농지 대금의 일정 부분(70%)을 우선 무이자로 지원하고, 농지를 전업농에게 매도 후 매도대금을 정산하는 제도다.

단기간 급격한 농지가격 하락에 대비하기 위해서는 농지를 매입 후 전업농에게 매도·임대하는 농지매입 기능 도입도 검토할 예정이다.

금년부터 농어촌주택 세제 감면

1세대 1주택자 농어촌주택 취득 보유 후,
기존 주택 양도시 양도소득세 감면

양도세 비과세 농어촌주택 건평 45평까지 허용

금년부터 건물 면적이 45평까지인 농어촌주택을 구입해 1가구 2주택이 됐을 때, 도시지역 주택을 팔더라도 양도소득세를 내지 않아도 된다. 이에 따라 농어촌주택을 구입해 펜션·민박 등의 용도로 활용하게 됐다.

1세대 1주택자가 농어촌주택 취득 후, 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 특례를 인정하는 ‘조세특례제한법 및 동법 시행령’(법 제99조의4, 영 제99조의4)이 국회를 통과해 금년부터 시행된다.

법 개정 전에는 1세대 1주택 3년 보유에 한해 비과세를 인정(소득세법 제89조, 시행령 제154조)함으로써 농어촌주택 취득에 따른 양도세 부담으로 농어촌주택 구입을 기피했다.

그러나 법이 개정됨으로써 도시민의 농어촌주택 취득이 활발해질 전망이다.

1세대 1주택자가 2003년 8월1일부터 2005년 12월31일까지 기간 중에 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도할 경우에는 양도소득세를 비과세한다.

한편 농어촌주택과 일반주택이 행정구역상 동일한 읍·면, 또는 연접한 읍·면에 소재할 경우 감면 대상에서 제외된다. 농어촌주택에 대한 양도소득세 과세특례 범위는 다음의 요건을 모두 갖춰야 한다.

첫째, 광역시 및 수도권 지역(접경지역 제외) 이외의 읍·면지역으로 도시지역, 허가구역, 지정지역, 관광단지를 제외한 농어촌주택.

※경기도 연천군, 인천광역시 옹진군, 그밖에 지역특성이 이와 유사한 지역으로 재정경제부령이 정하는 지역은 과세특례가 적용된다.

둘째, 대지 면적이 약 200평(660㎡) 이내.

셋째, 주택 연면적이 약 45.3평(150㎡ ; 공동주택의 경우 전용면적 116㎡) 이내.
넷째, 주택 및 이에 부수되는 토지 가액(기준시가)의 합계액이 당해 주택의 취득 당시에는 7000만 원이하, 일반주택의 양도 당시에는 1억 원 이하.

휴양 목적으로 취득한 농어촌주택
‘별장’으로 보지 않고 지방세 중과 배제

농어촌주택 추가 취득·보유에 따른 지방세 중과 배제

일정한 조건을 충족하는 읍·면 소재 농어촌주택 취득 보유시 지방세(취득세, 재산세, 종합토지세) 중과 대상 별장에서 제외하는 ‘지방세법및동법시행령’(법 제112조제2항, 영 제84조의3제1항) 금년부터 시행됐다.

종전에는 지방세법상 상시 거주하지 않는 주택은 ‘별장’으로 간주해 주말주택 등으로 이용하는 농어촌주택은 지방세를 중과세했다.

재산세와 종합토지세는 5%(일반 농촌주택 세율은 통상 0.2∼0.5%), 취득세는 일반세율의 5배(10%)로 중과 (등록세는 일반세율과 같은 3%).

※별장이란, 주거용 건축물로 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(지방세법 제112조).

그러나 ‘지방세법및동법시행령’이 개정됨으로써 농어촌주택은 사치성 별장과 차별화를 두어 선진국과 같이 제2의 주택(second house) 개념으로 도시민의 소유를 촉진할 것으로 보인다.

첫째, 일정조건을 충족하는 읍·면 소재 농어촌주택 및 그 부속토지는 취득세 등 지방세 중과대상 별장에서 제외

둘째, 농어촌주택의 지방세 중과 대상 별장에서 제외되는 다음의 조건을 모두 갖추어야 함

-광역시 및 수도권 지역(접경지역과 자연보전권역 중 행정자치부령이 정하는 지역은 제외)을 제외한 읍·면지역으로 도시지역, 허가구역, 지정지역, 관광단지를 제외한 농어촌주택
-대지면적 약 200평(660㎡) 이내
-건물 연면적 약 45.4평(150㎡) 이내
-건물의 시가표준액 2500만 원 이내 田