 부동산이 돈 되는 이유
재산 목록 1호 하면 대부분 ‘집’ 또는 ‘땅’이라고 답한다. 분명, 화폐가 존재하는데도 불구하고 돈보다 부동산을 우선으로 생각한다. 돈은 상품을 교환하는 매개체이며, 가치를 나타내는 척도일 뿐이다. 10년이 지나도 만 원짜리 지폐는 만 원일 뿐이다. 시간이 흘렀다고 만원의 가치가 높아져 지금보다 더 많은 물건을 살 수 있는 건 아니다. 그러나 부동산의 가치는 경제논리에 따라 변한다. 그렇다면 부동산이란 무엇이고 부동산 가치의 변화는 어떻게 알 수 있을까?
글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com
부富의 척도가 된 토지
부동산不動産이란 용어는 1896년 제정된 일본 민법 제86조 제1항에서 처음 사용되었다. 지금은 일상용어로 빈번하게 사용되지만, 동산과 구별되는 일본식 한자어로 등장했다. 프랑스어로는 immobiliers, 독일어로는 Immobilien인데, 모두 ‘움직일 수 없는 것’이라는 의미이다. 일본 민법은 이를 한자로 직역하여 ‘不動産’이라 칭하고, 부동산을 ‘토지 및 그 정착물’이라고 정의하였다.
1958년에 제정된 우리 민법도 같다. 부동산을 ‘토지 및 그 정착물’이라 하고(민법 99조 1항), 부동산 이외의 ‘물건’을 ‘동산’이라고 한다(민법 제99조 2항). 본래 법률상 물건이란 ‘유체물 및 기타 관리 가능한 자연력’을 말한다(민법 제98조). 그리고 물건은 소유권의 대상이 된다. 즉 물건을 마음대로 지배할 수 있는 정당성이 소유권이다.
인류 초기에는 동산소유권이 중요했지만, 농사가 시작되면서 토지가 생명이 되었다. 사람들은 자연이 선물한 동산(채집물이나 수렵물)에만 의지하지 않고, 먹을거리를 생산할 수 있는 토지를 이용할 수 있게 되었다.
그러나 농경사회가 시작되었다고 곧 사유재산私有財産으로서의 토지소유권이 확립된 것은 아니었다. 국가가 성립하고 강력한 왕권이 형성되었기 때문이다. 강력한 국가를 이룬 유목민의 경우에는 토지소유권 개념조차 알지 못했다. 토지는 국가 또는 왕의 소유이므로 농민들은 막대한 부담을 져야 했다. 시민혁명이 이루어질 때까지… .
사유재산으로서의 토지소유권! 그것은 17~18세기에 걸쳐 유럽과 북아메리카에서 일어난 시민혁명에 의한 결과였다. 비로소 시민(bourgeoisie)들은 자기 토지를 아무런 제한 없이 마음대로 사용·수익·처분할 수 있게 되었다.
시민들은 생산수단인 토지에 대한 사소유권私所有權을 취득하였고, 토지는 황금알 낳는 거위가 되었다. 이때부터 토지는 부富의 척도가 되었다. 가장 중요한 생산수단이기 때문이다.
영어로 부동산을 real estate라고 하고, 동산은 personal estate라고 한다. real estate는 1666년 영국에서 처음 사용되었는데, 여기에서 ‘real’이란 법률용어로서 personal이 아닌, 즉 「사람에 속하지 않은 사물에 관한」이라는 뜻이다. 결국 ‘토지에 관한’이라는 의미이다. 영국 시민혁명이 진행되면서 real(토지)이 real(진짜)이 된 것이다. 서구에서는 real estate는 토지를 의미하고, 건물은 토지 일부분으로 본다.
그러나 한국, 일본, 중국에서는 건물을 토지와 별도로 독립한 부동산으로 취급한다. 중국어로는 부동산을 방지산房地産이라고 하는데, 이때의 방房은 집을 뜻한다. 현대생활에서 건물은 토지에 버금가는 중요한 생산수단이다. 특히, 토지에 대한 사소유권을 인정하지 않는 중국에서는 주택에 대한 투기가 대단하다.
워런 버핏의 내재가치
현존하는 최고 투자자인 워런 버핏은 세계 부자 순위 1위에서 4위를 오르내린다. 그래서 1930년생, 80세가 넘는 고령에도 불구하고 워런 버핏의 한마디는 모든 사람의 관심을 끈다.
과연 워런 버핏이 투자하는 종목은 무엇일까? 워런 버핏의 보유종목 리스트를 보면 코카콜라, 아메리칸 익스프레스처럼 세계적인 브랜드나 효율적 저비용을 경쟁력으로 갖고 있거나 코스트코, 월마트 등 소비자 독점력을 갖춘 회사 등을 선호하며, 정보기술(IT) 업종의 주식을 거의 포함시키지 않고 있다.
워런 버핏은 자신이 잘 알지 못하는 IT 업종보다는 소비자 독점력을 갖춘 기업에 투자한다. 순환주기가 짧은 IT분야보다 오랫동안 꾸준히 이익을 올릴 수 있는 소비자 독점력을 갖춘 기업이 더욱 유망하다고 믿기 때문이다.
워런 버핏의 투자 실력은 이미 버크셔 해서웨이의 가치 상승을 통해 증명해 왔다. 버크셔 해서웨이는 최근 20년간 주당 순자산이 연평균 19.1% 증가했다. 워런 버핏의 투자방식을 이른바 가치투자라고 한다.
가치투자란 무엇인가? 워런 버핏은 가치투자를 “1달러 지폐를 40센트에 사는 것”이라고 설명한다. 그런데 의문을 지울 수 없다. 과연 100원의 가치를 가진 물건이 어떻게 시장에 40원에 나와 있는 경우가 있을까? 워런 버핏의 답은 분명할 것이다. 충분히 많다고. 그렇다면 다시 묻고 싶다. “왜 그렇죠?” 답은 시장의 비효율성에 있다.
주식시장은 인간의 탐욕과 공포가 지배하고 군중심리에 따라 비이성적으로 흘러가는 곳이다. 어제 주가와 오늘 주가가 다르다는 사실이 이를 증명한다. “그렇군요. 그럼에도 아직 이해할 수 없다. 가격이 비이성적으로 결정되는데 가치투자를 하는 것이 맞나요?” 답은 시간 속에 있다.
길게 보면 기업의 주가는 기업의 내재가치에 수렴해간다고 믿기 때문이다. 그렇다. 가치투자란 주식시장에서 어느 기업의 주가가 해당 기업의 내재가치보다 낮게 거래되는 주식이 있다면, 매입했다가 가격(주가)이 내재가치에 수렴하기를 기다리는 것이다. 워런 버핏의 가치투자법은 부동산에도 적용될 수 있다. 하늘 높이 오른 강남 3구 아파트값은 앞으로 어떻게 변할까?
지방에 소재하는 농지나 임야의 가격은 어떨까? 단기간의 가격 변화는 예측할 수 없다. 그러나 장기적으로 보면 답을 찾을 수 있다. 내재가치의 측면에서 보면 아파트란 공중에 떠 있는 작은 4각형 공간으로서 어떠한 수익도 제공하지 않는다.
그러나 토지는 이용 가능한 지중 및 공중을 포함하는 공간으로서 높은 생산성을 가진다. 워런 버핏의 가치투자법은 아주 간단하다. 그럼에도 투자자에게 쉽게 받아들여지지 않는다고 한다. 왜일까? 아마 빨리 벌려고 하기 때문이 아닐까? 사람들은 가격에 거품이 끼기 시작하면 불나방처럼 달려든다.
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