[상가주택 짓기 ABC] 성공 기획안 작성과 법규 검토

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[상가주택 짓기 ABC] 성공 기획안 작성과 법규 검토

2017년 6월 1일 (목) 00:00:00 | 지면 발행 ( 2017년 6월호 - 전체 보기 )

수익형 상가주택Ⅰ

성공 기획안 작성과 법규 검토

수익형 상가주택은 주로 도시지역의 저층부에 상업시설을 배치하고 상층부에 임대세대를 넣어서 수익률을 극대화하는 것을 목표로 한다. 초등학생의 꿈이 건물주인 시대, 미래에 대한 불확실성이 만연한 현 상황에서 상가주택만큼 안정적이고 든든한 사업은 없다. 하지만 큰 예산을 투입하는 만큼 실패하지 않으려면 많은 것을 주의 깊게 고려해야 한다. SUP건축사사무소에서 계획해 준공 후 성공적으로 임대까지 마친 수익형 상가주택의 사례를 살펴본다.

글 선상희 대표(SUP건축사사무소) 044-863-5842 http://blog.naver.com/sup5842

1. 성공 기획안 작성과 법규검토

- 성공적인 기획에 착수

- 기획의도 실현가능성 검토

2. 수익성 극대화를 위한 건축설계

- 대지의 장점을 살린 배치계획

- 발코니를 활용한 평면계획

- 건물가치를 높이는 입면계획

3. 성공적인 시공사 계약요령

- 제일 중요한 것은 꼼꼼한 설계도면

- 주요 자재는 계약 전 미리 지정하자

- 공사내역서와 하자보증증권 활용법

- 시공비 지급관련 TIP

성공적인 기획에 착수

건축주 C씨 : 안녕하세요. 전 OO시에 상가주택을 지으려 합니다. 그런데 처음부터 잘 모르겠네요. 어떻게 하면 좋을까요?

SUP건축사사무소 : 반갑습니다. 수익형 상가주택을 건립하는 데는 크게 기획, 설계, 시공 단계를 거치게 됩니다. 그럼 기획 단계부터 설명드리겠습니다. 여기서 기획이란 사업계획을 말합니다. 규모가 비교적 작은 건축물일지라도 성공적인 기획안이 필요합니다. 기획 단계에서 목표 설정이 가장 중요합니다. 선생님께서 건립하려는 사업 부지 현황을 정확히 분석해 초기뿐만 아니라 장기적인 관점에서 임대 구성을 안정적으로 해야 합니다. 이 단계에서 건립 예산 및 건물 디자인의 방향 등도 함께 결정해야 합니다. 세부적으로 결정할 항목은 다음과 같습니다.

1. 상가, 주거 세대 층수 구성_토지마다 법규에 따른 용도 및 층수 제한이 있습니다. 주거지역에 건립하는 상가주택은 보통 1층에 상가, 2~4층에 다가구주택을 구성합니다.

○일반적인 상가주택의 층별 구성.

2. 임대 세대의 규모 결정_주변 여건을 파악해 임대가 잘 되는 규모를 조사하고 부지 내 설치 가능한 주차 대수를 고려해 종합적으로 결정해야 합니다.

3. 최상층 주인 세대 배치 여부 및 다락방 설치 유무 결정

4. 상가를 분할해 임대할지, 층 전체를 하나로 임대할지 결정_임대 세대 공실률이 적은 곳이라면 상대적으로 1층 상가의 가치를 높이는 데 설계의 주안점을 두고 계획해야 합니다. 이때 면적을 분할해 작은 점포로 나눠 임대할지 하나의 점포로 임대할지 결정해야 합니다. 물론 하나의 점포로 양쪽 모두를 염두에 두고 설계하는 것도 가능합니다만, 아무래도 건축물의 매력은 떨어지게 됩니다. 반대로 프랜차이즈 커피 전문점 유치 등을 목표로 1층에서 2층으로 올라가는 전용 내부 계단을 설치해 1, 2층을 통합 구성하는 방법도 있습니다.

○분할해서 상가를 임대할 경우 상대적으로 불리한 점포가 없도록 설계해야 하며, 화장실은 외부에서 출입하도록 배치한다. 반대로 통합형으로 상가를 임대할 예정이라면 내부에서 바로 화장실을 이용할수 있게 만드는 것이 좋다.

○2층까지 상가를 배치하는 것이 가능한 지역일 경우 내부 계단을 둬 2개 층을 같이 쓰고자 하는 프랜차이즈 업체를 타깃으로 임대하는 방법도 있다.

5. 지하층 상가 개발 여부_대지의 고저 차가 있어 지하층으로 인정받기 용이하거나, 그 지역이 상가임대가 매우 잘 되는 곳이라면 지하층을 개발해 수익성을 극대화할 수도 있습니다. 이때 선큰가든을 설치해 채광을 확보하고 지상에서 직접 진입할 수 있는 계단을 설치해 임대 가치를 증대시킬 수 있습니다.

○지하층 벽면적의 1/2이 지면에 묻히는 경우 지하층으로 인정받을 수 있다. 이때 지하층은 용적률에서 제외되므로 좀 더 높은 수익을 올릴 수 있다.

○선큰가든을 설치하고 직접 통하는 계단을 설치하면 지하층 임대료 상승을 기대해 볼 수 있다.

6. 목표 평당 공사비와 예산 조달 방안_보통 목표하는 예산보다 돈이 더 듭니다. 그래도 최대한 목표에 맞추려고 노력해야 합니다. 그리고 추가 예산 발생 시에 대비한 예비금 조달 방법도 대비하고 있어야 합니다.

건축주 C씨 : 네. 이제 감이 좀 잡히는 것 같습니다. 저는 1층에 아들이 직접 운영하려는 카페를 배치하고 2~3층은 원룸이나 투룸의 임대 주거, 4층에는 아들이 거주하는 주인 세대를 구성하길 희망합니다.

SUP건축사사무소 : 희망하는 층별 구성이 실제로 가능한지 법규 제한 사항을 검토해야 합니다. 그리고 사업 부지가 택지개발지구 내에 있다면 건축법 외에 지구단위계획지침으로 추가 규제되는 사항이 있습니다. 이처럼 법규 검토는 매우 중요한 과정이므로 꼭 필요합니다. 특히 법령에 따른 주차 대수 확보가 결정적 요인이 되는 경우가 많습니다. 예를 들어 법정 주차 대수 때문에 지하층 상가 설계가 불가능하거나 1층의 상가 면적이 부족해질 수도 있고 극단적으로 충분한 연면적 확보가 불가능한 경우도 있습니다.

건축주 C씨 : 그럼 법규 검토를 부탁드리겠습니다. 제가 원하는 방향대로 설계가 잘 됐으면 좋겠네요.

기획 의도 실현 가능성 검토

건축주 C씨 : 안녕하세요, 저희 상가주택 검토가 됐습니까?

SUP건축사사무소 : 네, 선생님 대지에 대한 검토를 완료했습니다. 법규 검토 및 사업 부지를 답사하고 인근 부동산도 방문하면서 주변 지역을 탐방했습니다. 먼저 법규 검토 결과입니다.

1. 용적률 150% 이하_지구단위계획지침으로 제한돼 있으며 보통 200%가 확보되는 타 부지에 비해 사업성 면에서 불리한 여건입니다.

2. 용도제한_지구단위계획지침으로 1층에만 상가 배치가 가능합니다. 지하층 상가 개발도 규제돼 있습니다.

3. 주차 대수_지구단위계획지침으로 가구당 주차 대수 1대 이상 주차장을 확보하도록 규제하고 있습니다. 따라서 임대 세대 숫자를 늘리면 늘릴수록 주차 대수 확보로 인해 1층 상가 면적이 과도하게 줄어들어 임대 가치가 떨어지는 상황입니다.

저희가 법규 및 대지 상황 등을 종합적으로 고려해 검토한 결과를 말씀드리겠습니다. 1층 상가, 임대 세대 면적, 주인 세대 면적을 적정히 배분할 경우 사업 대지 여건상 6대 정도 주차가 가능할 것 같습니다. 또한 대학교 주변에 위치한 부지이지만 주변 부동산을 탐방해 보니 기존에 임대 중인 상가주택의 임대료가 높게 형성돼 있어 대학생을 타깃으로 한 원룸보다 투룸이 필요한 신혼부부를 임대 세대 수요로 보는 편이 좋겠습니다. 따라서 상가+투룸 형식 임대 4가구+최상층 주인 세대 구성이 좋을 것 같습니다.

건축주 C씨 : 그렇군요. 그럼 브리핑하신 기획안으로 사업계획을 확정짓겠습니다.

○사업지 주변으로 하나둘 상가주택이 지어지고 있는 상황으로 바로 옆 대지도 임대 공고가 걸려 있는 상태였다.

○인근 부동산 탐방을 통해 주변 상가주택 임대 세대 크기와 시세를 확인했다.