이제 아파트 내 상가도 일반 상가의 경우처럼 별도의 행위신고 없이도 영업장 변경 등을 위한 간단한 칸막이벽을 철거 할 수 있고, 아파트 필로티 공간도 입주자 동의를 거쳐 편의시설로 사용할 수 있게 된다.

국토교통부(장관: 서승환)는 아파트 입주자의 불편 해소와 불합리한 규제를 정비하기 위하여 ‘주택법 시행령’, ‘주택법 시행규칙’개정안을 마련하여 8.4일부터 입법예고(8.4.~9.15.) 한다고 밝혔다.

이는 주택건설·관리부분의 규제를 개선하고 제도 운영상 미비점을 개선하기 위한 것으로, 지자체 건의, 관련단체 간담회, 규제개혁 신문고 등을 통하여 개선 과제를 발굴한 것이다.

이번 ‘주택법 시행령, 시행규칙’ 개정안 주요내용은 다음과 같다.

입주민의 불편해소를 위한 규제 완화

우선, 아파트 단지 내 상가(입주자 공유가 아닌 복리시설)의 비내력벽(힘을 받지 않는 석고판벽, 조립식 패널 등)을 철거하는 경우에는, ‘건축법’ 상 일반 상가와 다르게 추가로 관련 서류를 작성하고 지자체에 방문하여 행위신고를 하도록 규정하고 있으나, 아파트 상가는 대부분 소매점, 세탁소, 음식점, 학원 등의 소규모로 운영되어, 상대적으로 영업장 변경의 필요가 많다는 점을 감안하여, 일반 상가와 마찬가지로 비내력벽의 철거 시에는 별도의 행위신고를 거치지 않아도 되도록 하여 단지 내 상가를 보다 손쉽게 고쳐서 쓸 수 있도록 하였다.

또한, 일부 아파트 단지 내 필로티* 공간의 경우 보행, 차량통행 등의 용도로 사용되지 않고 방치(예: 필로티 공간에 폐자전거 거치, 쓰레기 투기 등)되고 있는 반면, 아파트 단지 내에 입주민이 필요로 하는 커뮤니티 공간은 부족한 경우가 있어, 불편해소 차원에서 입주자 동의(전체 단지 2/3 이상, 해당 동 2/3 이상)를 얻어, 지자체장이 통행, 소음 및 진동, 안전 등에 지장이 없다고 인정하는 경우에 한하여 필로티 공간을 교육·휴게시설, 도서(독서)실, 회의실로 사용할 수 있도록 허용하였다.

* 필로티: 건물 전체나 일부를 지표면으로부터 띄어 개방된 구조로 짓기 위해 세우는 기둥이나 열주 등을 말함

다만, 필로티 전체 면적의 30% 이내의 범위에서 다른 시설로 사용할 수 있으며, 해당 시설의 바닥면적을 포함*하여 산정한 전체 아파트 단지의 용적률이 관계법령에 따른 용적률을 초과하지 않아야 한다.

* 필로티 공간은 용적률에 산입되지 않으나, 필로티를 다른 시설로 사용(증축)하는 경우 용적률에 산입하여야 함

현재 관리주체가 공동주택 관리현황*을 해당 공동주택 단지의 인터넷홈페이지 등에 공개하도록 규정하고 있으나, 공동주택 단지 자체 인터넷 홈페이지를 개설하는 데에 절차·비용이 소요된다는 점을 감안하여, 인터넷포털에서 제공하는 웹사이트(인터넷 카페 등)를 통해서도 공개(관리주체가 운영·통제하는 경우로 한정) 할 수 있도록 완화하였다.

* 입주자대표회의 소집, 관리비등의 부과내역, 관리규약·장기수선계획 등

다소 불합리하거나 과도한 규제 정비

현재 사업주체가 입주자대표회의 등으로부터 하자보수청구를 받거나, ‘하자심사·분쟁조정위원회’로부터 하자 판정서 정본을 송달받은 경우, 3일 이내에 하자를 보수를 하거나 하자보수계획을 수립하여 통보하도록 규정되어 있으나, 현장확인, 원인파악 및 보수공법 선정 등으로 인하여 현실적으로 3일 이내에 하자보수를 완료하기가 쉽지 않다는 점을 감안하여 하자보수의 기한을 15일로 완화하였다.

1,000세대 이상의 주택단지의 경우에는 사업계획승인을 받은 후에 해당 단지를 공구별(300세대 이상의 규모)로 분할하여 단계적으로 건설(착공, 분양, 준공)*을 할 수 있도록 규정하고 있으나, 제도 도입 취지와 같이 업계에서 미분양 등을 감안하여 시장 상황에 맞게 주택 공급 등을 조절할 수 있도록 분할 건설이 가능한 주택단지 규모를 600세대 이상으로 완화하였다.

* ‘12.1월 제도 도입이후 현재까지 분할 건설 실적은 없는 상황

물론, 이 경우에도 현재와 같이 입주자모집공고에 분할 건설에 관한 내용을 포함하여 입주자가 알 수 있도록 하여야 하며, 주거환경 확보를 위해 공구별 복리시설 설치 기준, 공구 간 이격거리 확보, 보행자 안전 확보 등의 제반 규정을 준수해야 한다.

제도 운영상 미비점 개정

사업주체가 30세대 이상 주택을 건설하는 경우 ‘주택법’에 따라 받아야 하는 사업계획승인을 회피하기 위해, 일단의 대지를 필지단위로 분할하고 가족 명의를 빌려 소규모(30세대 미만)로 건축허가를 받아 연접하여 사업을 시행해 나가는 편법* 개발이 발생하고 있어, 일단의 대지를 분할하는 경우, 사업주체가 개인인 경우에는 그의 배우자나 직계존비속까지, 사업주체가 법인인 경우에는 소속 임원까지 동일한 사업주체로 규정하기로 하였다.

* 사업계획승인에 따라 수반되는 주택건설, 공급 기준 등을 적용하지 않고, 상대적으로 부담이 적은 건축허가를 받아 사업을 시행하기 위해 편법 발생

이에 따라, 동일한 사업주체가 대지를 분할하여 연접하여 개발해도해당 사업을 하나의 사업으로 보아 ‘주택법’ 상 제반 규정을 적용받게 되므로, 편법개발로 인한 부작용이 최소화될 수 있을 것으로 보인다.

또한, 사업주체가 입주자 모집공고 후에 대지지분을 변경하기 위해서는 입주예정자의 4/5 이상의 동의가 있어야 하나, 2% 이내의 대지지분 변경은 입주예정자 동의 없이도 가능하도록 규정하고 있어, 현행 제도를 악용하여 사업주체가 고의로 2% 이내에서 대지지분을 줄이고, 해당 대지를 매각하여 부당이익을 챙기는 부작용이 발생하는 사례가 일부 발생하고 있다는 점을 감안하여, 지적확정측량 등에 따라 사업계획승인권자가 인정하는 경우에만 입주예정자의 동의 없이 2% 이내의 대지지분 변경이 가능하도록 명확히 규정하고, 이에 따라 동의를 받지 않더라도 대지지분의 감소 내용과 사유를 입주예정자에게 사전에 통보하도록 하여 분양계약서에 따른 정산이 이루어질 수 있도록 개선하였다.

이번 개정안에 대해서는 관계기관 협의, 법제처 심사 등 입법 후속절차를 거칠 예정이며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우 2014년 9월 15까지 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr) 법령정보/입법예고란을 통해 의견을 제출할 수 있다.