이사철을 한 두달 앞 둔 세입자는 새로 이사 나갈 집을 알아보고, 이사업체를 알아보는 등 매우 분주하게 마련이다. 특히 집주인과 전세금 돌려받기를 위한 협의가 잘 되지 않는 경우에는 그 스트레스가 이만저만 큰 것이 아니다. 송명욱 변호사는 이렇게 이사철을 앞두고 제 때에 전세금 돌려받기를 원하는 세입자를 위한 팁을 공개한다(http://blog.naver.com/i_lawyer1/130162363727).

1. 전세금반환내용증명, 왜 필요할까?

많은 전문가들이 전세 만기에 전세금 돌려받기를 원하는 경우에는 전세금반환내용증명을 활용하라고 조언하는데, 이는 ‘갱신거절의 의사표시’에 관한 ‘증거’가 되기 때문이다. 주택임대차보호법 제 6조 제1항에 따르면, ‘임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’ 고 규정되어 있다.

따라서 세입자 입장에서는 확실히 증거가 남는 방법으로 ‘전세기간만료 즉시 전세금 돌려받기를 원한다’는 취지의 의사표시를 하는 것이 좋다. 이에는 여러 방법이 있겠지만, 내용증명의 방법을 취하는 것이 통상적이다.

송명욱 변호사(법률사무소 아이로이어)는 이에 관해, ‘전세금반환내용증명을 작성할 때에는 갱신거절의 의사표시를 포함하여 전세금반환청구 내용, 발생할 손해에 관한 고지 등이 포함되는 것이 좋다. 다만, 불리한 사실까지 내용증명에 기재하는 것은 오히려 해가 되므로 이에 유의해야 한다’고 조언한다.

2. ‘배째라’는 집주인, 어떻게 대응해야 할까?

전세 기간 만료 시기가 되면 연락이 잘 되지 않거나, 연락이 되어도 무조건 ‘돈이 없다’는 집주인들이 있어 전세금 돌려받기가 어려운 상황이 벌어지곤 한다. 이럴 때에는 전화로 계속 부탁 아닌 부탁을 하는 것도 소용이 없는 경우가 많은데, 이렇게 비협조적인 집주인에 대해서는 무리하게 협의에 나서는 것이 좋은 결과를 가져오지는 않는다.

이 때에는 집주인에게 전세 만기 시에 바로 전세금을 반환하지 않을 의사인지를 정확히 묻고, 이렇게 ‘이행거절’의 의사표시를 한 경우에는 전세기간 만료 전이라도 전세금반환청구소송 등 법적절차를 고려해 보는 것이 좋다.

특히, 전세금반환청구소송은 소 제기 시를 기준으로 판단하는 것이 아니라, 재판이 여러번 진행된 후 ‘변론 종결 시’를 기준으로 판사가 판단하는 것이기 때문에 꼭 전세기간 만료 후에만 소장을 접수할 수 있는 것이 아니다.

따라서, 이행거절의 의사표시를 하고 있는 집주인이라면 3-4주 전부터 변호사와 직접 상담하여 전세금 돌려받기를 위한 대응방안을 모색하는 것이 좋다.

3. 전세금 돌려받기를 위한 전세금반환청구소송은?

세입자의 열악한 지위를 악용하여 전세금을 돌려주지 않는 집주인에 대해서는, 전세금 돌려받기를 위하여 전세금반환청구소송 등 법적인 절차를 고려해 보는 것이 좋다. 특히 연락이 잘 되지 않거나 부당한 요구를 하면서 전세금 반환을 지연해 온 집주인이라면, 송달불능이나 이의신청의 위험이 높기 때문에 지급명령 보다는 전세금반환청구소송의 방법을 택하는 것이 시간과 비용의 허비를 줄일 수 있다.

전세금반환청구소송은 소장을 작성하여 접수함으로써 시작이 되는데, 소장을 작성할 시에는 전세금 원금은 물론 지연손해금 등 손해배상금까지 함께 청구하는 것이 분쟁의 일회적 해결에 도움이 된다. 또한 계약서, 전세금 이체내역, 내용증명 등 유리한 사실이 담긴 증거 서류를 함께 첨부하여 제출한다. 이렇게 소장을 접수한 후 집주인에게 송달된 후에는 연 20%의 지연손해금이 인정될 수 있다(집주인이 다툴 상당한 이유가 없을 때).

소장 접수 후에 집주인이 응소하면 변론기일(재판)에서 증거신청을 하는 등의 변론을 하게 되는데, 통상적으로 변호사를 선임하는 경우 당사자는 직접 출석하지 않고 소송을 진행할 수 있다. 변론 종결이 된 후 판결이 선고되어 확정되면 승소 판결문에 기하여 강제집행(경매, 압류)을 할 수 있으며, 소송비용(규칙으로 정한 변호사 보수 포함)도 강제집행할 수 있다.

이러한 전세금 돌려받기 절차에 관하여 송명욱 변호사는 ‘ 전세금반환청구소송의 경우 필수적인 주거 문제와 결부된 거액의 전세금에 관한 소송인 만큼, 변론과 증거신청에 있어서 세심한 검토가 필요하다’ 고 설명한다.