[부동산 진단] 09 가치투자 틈새시장 공원녹지 도시계획시설 해제

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[부동산 진단] 09 가치투자 틈새시장 공원녹지 도시계획시설 해제

2016년 11월 1일 (화) 00:00:00 | 지면 발행 ( 2016년 11월호 - 전체 보기 )

가치투자 틈새시장
공원녹지 도시계획시설 해제

국토교통부는 10월 17일 국토계획법 하위법령 개정안을 18일 입법예고한다고 발표했다. 이에 따라 내년부터 10년 이상 묶여 있던 도시시설 용지 풀림에 속도가 붙을 전망이다. 이번 개정안에 해당하는 곳은 도로나 공원 부지 등 도시·군 계획 시설로, 그간 사유재산임에도 규제로 인해 가격이 저렴했던 지역이다. 지자체의 단계별 집행 계획상 해당 시설의 실효가치가 없는 지역을 소유자가 신청하면 해제 작업한다. 올해 초 근린공원에서 해제돼 가격이 폭등한 용인시 처인구 고림동에서도 매도자와 매수자 간 소송이 벌어지기도 했다.

글 진명기 부동산 컨설턴트

장기 미집행 도시·군 계획시설 부지의 토지 소유자가 3단계에 걸쳐 지자체(입안권자, 결정권자)와 국토부에 해제 신청할 수 있도록 「국토계획법」이 개정된 바 있다. 이번 하위법령 개정안은 토지 소유자의 해제 신청 방법과 절차 등에 관한 법률 위임사항을 구체적으로 규정하려는 차원이다.

단계별 토지 소유자의 해제 입안 절차
첫 단계 토지 소유자가 해제 요청을 입안하여 신청할 때는 서식에 따라 입안 신청서 등의 서류를 작성해야 한다. 구비서류는 해당 지자체에 입안 제출해야 한다. 입안 신청하면 입안권자는 해당 시설의 집행계획이 수립된 경우 등 특별한 반려 사유에 해당하지 않으면, 해제를 위한 도시·군 관리 계획을 입안하도록 해야 한다. 해당 시설의 집행계획을 수립할 땐 해당 시설의 실시 계획 인가가 완료되거나 해당 토지를 포함한 개발사업의 지구 지정 절차가 진행 중일 때다.
첫 번째 단계 신청 결과, 해당 시설에 대한 해제 입안이 되지 않거나 결정이 해제되지 않은 등의 사유가 발생하면, 토지 소유자는 추가로 결정권자에게 해제 신청을 할 수 있다. 만약, 이러한 해제 신청 결과에도 불구하고 해당 도시계획시설 결정이 해제되지 않은 사유가 있으면, 토지 소유자는 최종적으로 국토교통부 장관에게 해제 심사를 신청할 수 있다. 해제 심사 신청에 따라 국토교통부 장관은 입안권자, 결정권자의 관련 서류 검토와 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 결정권자에게 해제를 권고하고, 결정권자는 해제 권고를 받으면 6개월 이내 해당 도시·군 계획시설 결정을 해제하도록 한다.

도시계획시설 결정 없이 설치할 수 있는 시설 확대
현재 법은 500㎡ 이상 도축장, 지자체장이 설치하는 1천㎡ 이상 주차장은 의무적으로 도시·군 계획시설로 결정한 후 설치하도록 하고 있다. 하지만 내년부터는 토지이용의 효율성 증대를 위해 시설이 복합화되고 설치여건 등의 변화에 따라 개별법으로 설치할 수 있다. 필요한 경우 도시계획시설 결정 없이도 도축장이나 주차장을 설치할 수 있게 했다.
이번 개정안에 따라 토지 소유자의 권리를 보호하고 토지 이용의 효율성을 높일 수 있을 것이다. 또한, 장기 미집행 도시·군 계획시설 지역지구에 투자하려는 수요자도 늘어날 것으로 보인다.

자신 있는 분야에 올인하라
운을 타고난 사람은 부동산 관련 서류를 검토하지 않고 맹지를 매수해도 나중에 도로가 생겨 대박을 터뜨린다. 하지만 보통 사람들은 자신이 잘 알고 있는 토지나 상가 주택 등 분야에 올인해야 투자 수익을 기대할 수 있다. 토지는 모든 산업의 파생상품을 만들어 내는 원자재다. 때문에 원자재 고르는 기술이야말로 투자의 성패를 좌우한다.
문제는 정보가 넘쳐나고 있다는 것이다. 진짜와 가짜를 선별하는 기술은 경험에서 비롯된다. 투자에 실패해 고생을 많이 한 사람들이 투자의 감을 빨리 감지한다. 하지만 보유만으로도 투자 수익이 되는 가치 투자의 틈새시장이 바로 공원녹지 지역이다.
이러한 토지는 지자체가 예산 부족으로 계획을 실행하지 못하는 지역에 해당한다. 지자체들이 1999년부터 20년 이상 도시계획시설로 묶어두고 보상하지 못한 토지를 말한다. 사유재산을 지나치게 규제한 채 시간만 보내는 것은 과도한 재산권 침해라고 헌법재판소가 판결한 바 있다. 도시계획시설로 지정된 후 10년이 지나도록 방치되면, 국가를 상대로 매수 청구할 수 있다. 2000년 7월 1일 이전에 지정된 도시계획시설은 2020년 7월 1일까지 집행되지 않으면, 모두 일시에 도시계획시설에서 해제될 예정이다.
도시계획시설로 묶인 토지는 지역 특성에 따라 그 제약이 풀리는 시기도 달라질 수 있다. 따라서 소규모 근린공원이 먼저 풀릴 지역이며, 지자체 재정 자립도에 따라 그 시기가 조절될 수 있다.